Focadas na baixa renda, imobiliárias devem crescer mais em 2011

SÃO PAULO – Em linha com as projeções feitas no final de 2009, as empresas de construção civil consolidaram fortes resultados neste ano, impulsionadas por melhoras macroeconômicas no crédito, no aumento da renda disponível e no mercado de trabalho. O pacote habitacional do governo federal e o crescimento da demanda da faixa de baixa renda foram importantes drivers, e prometem seguir a mesma tendência em 2011.

“Com o caixa reforçado por ofertas de ações e o mercado doméstico aquecido, aconteceu a retomada no ritmo de lançamentos, com metas mais otimistas do que em 2009. Desta forma, o ano foi muito bom”, avalia a Planner Corretora. Em 2010, o setor dissipou os impactos resilientes da crise econômica e marcou o melhor ano da história do mercado imobiliário brasileiro, com resultados e margens bastante fortes.

O banco JP Morgan acrescenta otimismo em relação ao setor e projeta um upside entre 38% e 60% na performance das ações do segmento em 2011. “Para o próximo ano, nós esperamos um crescimento em vendas entre 14% e 18%, contra uma média de 23% a 54% neste ano, mas acreditamos no potencial de upside para nossas estimativas, já que as companhias já começaram a fornecer guidances de lançamentos acima de nossas projeções”, dizem os analistas Adrian Huerta e Marcelo Motta, em relatório.

Um empurrãozinho do governo federal
Apesar de todos os segmentos de renda brasileiros terem mostrado crescimento e boas perspectivas em 2010, as companhias imobiliárias optaram por aumentar a exposição à baixa renda, a fim de aproveitar o bom momento trazido pelo programa de habitação Minha Casa, Minha Vida, do governo federal.

Condições atrativas de crédito e financiamento, além da demanda reprimida, transformaram o pacote em um dos principais eventos deste ano para o setor. Entre 2011 e 2014, o governo planeja construir mais 2 milhões de unidades residenciais, com um investimento total da ordem de R$ 72 bilhões no período, segundo anúncio feito no final de março. Mais da metade do programa deve se concentrar na faixa de renda entre zero e três salários mínimos, enquanto 30% será destinado à faixa entre três e seis e 10% entre seis e dez salários mínimos.

“Na nossa visão, o anúncio da segunda parte do pacote habitacional foi muito positivo para as incorporadoras com foco na baixa renda, mais especificamente a MRV, Direcional Engenharia, Rodobens, PDG Realty, Rossi, Gafisa e Cyrela”, diz a Fator Corretora em relatório. A participação governamental, aliada às perspectivas de crescimento, posiciona o setor de real estate brasileiro como o mais promissor da América Latina, diz o JP Morgan.

Menos espaço para margens em 2011
“Acreditamos em crescimento, mas de forma mais moderada em 2011”, aponta a Planner. Para a corretora, o espaço para as melhoras de margens está mais restrito, já que o próximo ano traz uma base forte de comparação, ao contrário do que ocorreu em 2010, cuja base foi impactada pela crise econômica. “Será um período de mais acomodação do que de elevação de margens. Os preços subiram e as empresas acham que ainda há espaço para reajustes, mas eles podem ficar mais restritos”, completa a Planner.

Para a Fator, o maior desafio para o segmento no próximo período será equacionar o volume de lançamentos e vendas com o volume de entregas. “Esse processo, que deve ser longo, definirá o amadurecimento do setor”, dizem os analistas Eduardo Silveira e René Brandt, em relatório. A diferença entre os dois montantes é responsável por elevar o risco de execução das obras, e pode preocupar a MRV e Inpar, que projetam aumentar bastante sua capacidade construtiva no próximo ano, completa a Fator.

Adicionalmente, existe o risco de demora no repasse de recebíveis ligados aos financiamentos de programas habitacionais e de que faltem recursos para o financiamento imobiliário. Sem falar na concorrência, que pode pressionar os custos. A Fator também aponta para um viés de acomodação, ao afirmar que as aquisições devem ocorrer de forma mais pontual daqui para frente, já que “não existem mais empresas com problemas de estrutura de capital e liquidez”. Os múltiplos elevados deverão favorecer a troca das ações, diz a Fator em relatório.

Custos em foco
Dentre riscos e desafios, “o fato que mais preocupou as empresas este ano e será o principal foco de atenção em 2011 é o custo dos terrenos”, diz a Planner. A corretora lembra que cerca de 40% dos negócios de imobiliárias, tanto em termos de vendas como de lançamentos, continuam concentrados na cidade de São Paulo.

Por conta da necessidade de espaço para construir, as empresas já buscam alternativas no interior do estado e em outras regiões do País, onde há maior disponibilidade e menor custo. A Rossi, por exemplo, passou a adotar esta estratégia.

A pressão do aumento dos salários dos trabalhadores e a escassez de mão-de-obra também devem continuar a pressionar as despesas das construtoras no próximo ano, completa a Planner. Ademais, a disputa por insumos pode configurar um risco, mas em menor medida.

Desempenho em bolsa e mudanças macroeconômicas
As empresas do setor imobiliário são “bastante líquidas e seguem diretamente as oscilações da Bolsa”, explica a Planner. Com boa parte das ações do setor ainda performando no negativo, a tendência é que o atual quadro se mantenha até o término deste ano, com exceções para alguns destaques do setor, diz a corretora.

Para o JP Morgan, outro catalisador das ações é a antecipação do setor à mudanças na taxa básica de juros, como a prevista para o começo do próximo ano. O setor começa a repercutir o pessimismo e historicamente tende a perder. No entanto, o próprio banco avalia que  “o ajuste da Selic (…) representa um ajuste marginal para a política monetária do governo e já está precificado”, segundo o relatório.

Para a Planner, a percepção é que a alteração dos juros não deve afetar o mercado comprador. Para os financiamentos da baixa renda, são cobrados a taxa de referência anexada a outro índice, que não interferem na Selic. Já em relação às construtoras, o impacto pode ser na captação de recursos no mercado. “Porém, como a maioria das empresa está com uma carteira de recebíveis muito grande, elas podem negociar estes benefícios com os bancos e cobrir a necessidade de caixa sem precisar buscar recursos numerosos no mercado”, diz a equipe de análise da corretora.

Confira as principais recomendações para o período:

PDG Realty (PDGR3)
A construtora que incorporou os negócios da Agre em maio deste ano, através da troca de ações, é a preferida do JP Morgan no setor. Seus papéis foram beneficiados pelo ganho de eficiência operacional e financeira advinda do processo de fusão e prometem refletir um crescimento de lançamentos e vendas para a baixa e média renda no próximo ano.

“Vemos a companhia muito bem posicionada para se beneficiar do boom imobiliário em praticamente todos os estados do País e em todas as faixas de renda, mas principalmente dentro do programa Minha Casa, Minha Vida”, diz a Concórdia Corretora, que aloca o papel dentre as 10 melhores opções para investir em 2011.

Já que a empresa só incorporou os resultados da Agre nos resultados do terceiro trimestre, o potencial de lucros pode ser considerado um dos maiores do setor. Os investidores ainda são conservadores em relação à projeção de crescimento e margens para a PDG, diz o JP Morgan.

“Nós acreditamos que a recente aquisição da Agre irá providenciar espaço para um forte crescimento em relação a seus pares e permitir que a companhia entregue uma das margens operacionais mais altas da indústria”, diz Huerta, em relatório. A PDG Realty está elencada entre as top picks do banco e também das corretoras Ativa, Fator e Concórdia.

Gafisa (GFSA3)
A incorporadora é cotada pela Fator como uma das consolidadoras do setor no próximo ano, principalmente entre a baixa renda, dada sua disponibilidade de grande banco de terrenos, escala e capacidade construtiva para atender ao programa Minha Casa, Minha Vida.

Em março, a empresa realizou um aumento de capital no valor de R$ 1 bilhão, através da emissão de 85 milhões de ações ordinárias. Ademais, elevou sua participação na Alphaville Urbanismo de 60% para 80%, em abril. No mesmo mês, a Equity International diminuiu a participação no capital da empresa de 11,5% para 2,6%, através de leilões de venda no mercado.

Entre os destaques de seu último balanço, atenção para a diminuição dos estoques da Tenda e o aumento das vendas contratadas do veículo usado para atingir a baixa renda. “Projetamos mais melhoras nos próximos trimestres, principalmente do muito esperado aumento no volume da Tenda, aumentando gradualmente as margens da Gafisa, enquanto que o dispêndio de caixa deverá retornar aos níveis normais durante o ano que vem”, afirmam os analistas David Lawant, Ricardo Lima e Vivian Salomon, em relatório do Itaú sobre os resultados do terceiro trimestre da companhia.

Cyrela (CYRE3)
A empresa é a segunda maior construtora do mercado de capitais brasileiro e um player bastante diversificado geograficamente. Assim como a PDG e a Gafisa, a Cyrela tem forte atuação entre a baixa renda e é cotada pela Fator como uma das consolidadoras do segmento. A marca “Living”, direcionada ao segmento econômico, lançou mais de 16 mil unidades em 2009, representando 40% de seus lançamentos totais.

No entanto, até o terceiro trimestre, a empresa teve um baixo volume de lançamentos e atrasos em obras, concentrando boa parte deles no último trimestre. “A Cyrela acelerou bastante seus lançamentos em outubro, uma estratégia que o mercado não gostou muito. A leitura é de que o objetivo foi alcançar a meta para dissipar temores de que algo estivesse errado com a gestão da companhia”, diz a Planner. Para a corretora, o forte movimento na baixa renda concentra a atenção do mercado sobre as grandes empresas do setor, que são mais cobradas por seu desempenho.

Por conta da falta de bons resultados no primeiro semestre e piora nas margens, o banco JP Morgan recomenda evitar o papel. O analista Adrian Huerta, lembra em relatório que os custos da construtora superaram o esperado nos últimos três trimestres, o que reduz as chances de recuperação. “Vemos um espaço limitado para lucros no curto prazo, e dado seu foco aumentado na baixa renda, as margens não devem melhorar dos atuais níveis”, diz o analista em relatório.

Brookfield (BISA3)
Neste ano, a Brookfield foi beneficada pelo desempenho no segmento residencial de média renda e pela venda de seu maior empreendimento comercial. O projeto “Triple A Faria Lima” foi adquirido por R$ 600,6 milhões pelo grupo Victor Malzoni e tem a previsão de conclusão para outubro de 2011.

A empresa também vendeu o equivalente a 3% de seu capital total. Em outubro, executivos colocaram no mercado 13 milhões de ações. Os papéis da imobiliária estão entre as top picks do banco Itaú, após o anúncio, em dezembro, de uma nova equipe de Relação com Investidores e novas diretrizes para lançamentos e pré-vendas para os próximos anos. 

Segundo os analistas David Lawant e Ricardo Lima, do Itaú, os grandes destaques da empresa são a forte presença em pelo menos três mercados relevantes no País (São Paulo, Rio de Janeiro e região Centro-Oeste), o grande estoque de terrenos e situação confortável no balanço, que permitem manter as diretrizes anunciadas.

Com as novas metas de guidance para 2011, “a Brookfield se consolidará como uma empresa de grande porte, comparável às top 5 do setor”, projeta o analista Armando Halfeld, da Ativa Corretora, em relatório.

MRV Engenharia (MRVE3)
A incorporadora tem seus negócios voltados exclusivamente ao segmento de baixa renda e seus principais consumidores-alvo recebem entre três e sete salários mínimos. Desta forma, “a MRV continua a ser beneficiada pelo pacote habitacional e pela escala no segmento econômico”, diz a Fator Corretora.

A fim de obter ganhos de escala e diluir custos fixos, a empresa elevou o número de unidades construídas por fase nos novos lançamentos e aumentou a compra de matéria-prima neste ano. A estratégia permite um bom controle sobre a inflação de custos nos próximos períodos, um dos principais riscos para o setor.

“Subestimamos a capacidade de repasse da Caixa Econômica Federal e a capacidade de a MRV entregar expansão de margens”, completa a Fator. A recomendação de ‘manutenção’ para os papéis da empresa foi considerada pela corretora um de seus maiores erros de sugestão neste ano.

Por sua vez, a Ativa Corretora recomenda a compra do papel, enquanto o analista Armando Halfeld destaca a alta rentabilidade da empresa. Segundo ele, “apesar de operar na baixa renda, sua rentabilidade não fica prejudicada quando comparada a players de média e alta renda”. O programa Minha Casa, Minha Vida deve funcionar “como importante driver de demanda para os produtos da MRV”, diz o analista em relatório. Dentre o estoque de terrenos da empresa, de R$ 12,4 bilhões, 83% deve focar o plano governamental.

Rodobens (RDNI3)
A incorporadora que atua nas classes de renda média e baixa do interior do País reportou fortes vendas durante o ano, mas ainda com um alto nível de endividamento. A expectativa da Fator é que a capacidade de realizar o repasse e securitização dos recebíveis performados melhore “consideravelmente” após a designação de uma equipe para esta finalidade.

O período eleitoral trouxe atrasos nos lançamentos da Rodobens, com a demora para os registros de incorporação em vários municípios. Tais projetos foram reprogramados para o último trimestre deste ano, que promete fortes números. 

Rossi (RSID3)
A incorporadora tem melhorado a eficiência na contenção de custos e também guarda a seu favor uma sólida posição de caixa e uma administração eficiente. Além disso, é mais uma a ser impulsionada pelo programa de habitação do Governo. “O anúncio do pacote Minha Casa Minha Vida motivou a companhia a criar a marca Rossi Ideal, com o objetivo de explorar o nicho mais aquecido atualmente, a baixa renda”, frisa Armando Halfeld, em relatório da Ativa corretora.

O analista acredita que, ao aliar as condições de financiamento no segmento econômico, à atual posição de caixa, “a incorporadora espera crescer substancialmente seus lançamentos para 2010 e 2011”. A Rossi é uma das maiores empresas do segmento e foi beneficiada por sua diversificação geográfica e de produtos, que evita a exposição excessiva a centros urbanos, onde a pressão de custos é maior.

Tecnisa (TCSA3)
No decorrer de 2010, a empresa superou problemas de aprovação de alguns de seus projetos, mas continuou bastante alavancada. Assim como a Cyrela, concentrou a maior parte de seus lançamentos no final do ano. Com 52% de seus lançamentos acumulados no último trimestre, e uma relação entre dívida líquida e PL (Patrimônio Líquido) de 83% em setembro, o crescimento previsto em termos de VGV (Valor Geral de Vendas) lançado pode ser prejudicado para 2011, aponta a Fator.

A corretora espera um cash burn de R$ 110 milhões no quarto trimestre, o que representaria uma alavancagem financeira da ordem de 93%, a mais elevada de seu universo de cobertura. Em 2011, os maiores riscos e triggers estão relacionados à aprovação de projetos, principalmente da Telefónica, e medidas para ajustar a estrutura de capital.

A Tecnisa está voltada aos empreendimentos residenciais para a média e alta renda, com seus negócios concentrados na região metropolitana de São Paulo.

Lopes (LPSB3)
A Lopes, que agora se chama LPS Brasil, mostrou crescimento de seus principais ramos de negócio neste ano. Para os analistas David Lawant, Ricardo Lima e Vivian Salomon, da Itaú Corretora, a recente captação de R$ 172 milhões no mercado via oferta de ações, sólidos resultados no último trimestre e as perspectivas macroeconômicas sustentam a recomendação de outperform (desempenho acima da média do mercado) para a ação e sua alocação entre as preferidas da corretora no setor.

Para os analistas, após a oferta primária das ações, a empresa está pronta para evoluir ao longo dos próximos anos para uma plataforma integrada para a corretagem no mercado imobiliário de produtos primários e secundários, além da chance de formação e distribuição de hipotecas.

As expectativas positivas do Itaú para a empresa refletem a possibilidade de atingir diferentes faixas de renda. Até 2006, a companhia atuava em um negócio de corretagem de imóveis para média e alta renda. A partir de então, há um sucesso na incorporação de novas unidades de negócios em sua plataforma, incluindo a “Habitcasa” (focado no segmento de baixa renda), “Pronto!” (voltada para o mercado imobiliário secundário) e “Credipronto!” (pautada na formação e distribuição de hipotecas).

Outros destaques
Ainda com destaques para empreiteiras que abarcam o segmento econômico – que concentra a maior demanda reprimida e capacidade de crescimento- vale prestar atenção na Inpar (INPR3) e Direcional Engenharia (DIRR3). A primeira, deve ter como principal desafio no próximo ano a elevação de sua capacidade construtiva, enquanto a segunda pode sofrer com o aumento da concorrência no setor.

“A Inpar tem apresentado resultados mais consistentes em continuidade com o processo de reestruturação sob o novo controle da Paladin desde 2009”, apontam os analistas Eduardo Silveira e René Brandt, em relatório do Banco Fator. Além disso, para 2011, a empresa projeta um volume de entregas de R$ 1,4 bilhão, enquanto em 2010 foi de apenas R$ 300 milhões.

Já a Direcional deve manter seu principal foco na baixa renda, operando em regiões mais afastadas dos centros urbanos, nos quais a concorrência é menor. A empresa apresenta a seu favor uma gestão profissional, padronização dos processos e escala, além de verticalização e controle de custos.

Confira as principais recomendações da Fator: