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SÃO PAULO – De R$ 1,5 milhão nos últimos dois trimestres para cerca de R$ 4 milhões desde a divulgação dos resultados do segundo trimestre. Essa tem sido a evolução da média de giro financeiro das ações da EzTec (EZTC3) na BM&F Bovespa. A alta de 175% dos papéis em 2009 contrasta com as perdas de 73% no ano passado, mas ainda sustenta uma cotação distante do presente e das ambições da incorporadora de imóveis.
Em entrevista à InfoMoney, o diretor Financeiro e de Relações com Investidores, Emílio Fugazza, opinou sobre o momento e as perspectivas, apontando a média de margem líquida – relação entre lucro líquido e receita líquida – do setor como entrave. “Quem olha de fora acaba, de certa forma, valorando as empresas por essa média. E não é o caso da EzTec, que deu na média do primeiro semestre 32,9%”.
A ideia é passar essa e outras mensagens de forma direta, “mais formal”, ao acionista pessoa física. Entre os objetivos, “fazê-los entender melhor que não somos uma empresa de curto prazo, mas uma empresa que gera resultados no longo prazo”. Tarefa a ser realizada em momento promissor para a construção. Confira:
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InfoMoney – Retomada da confiança foi definitivamente o tom do segundo trimestre?
Emílio Fugazza – Sem dúvida nenhuma. Desde a divulgação do programa “Minha Casa, Minha Vida”, na prática isso deu um novo gás psicológico ao setor que não atingiu somente as unidades até R$ 130 mil, mas todo o mercado, que vinha de falta de confiança sobre o futuro, após uma grande quantidade de notícias ruins.
E isso refletiu nas vendas da empresa.
Fizemos em 2009 dois lançamentos comerciais e um lançamento residencial. Nos comerciais – salas da ordem de R$ 400 mil – pegamos tanto público final como investidor. Nos residenciais de alto padrão, é mais forte o público final. São unidades na faixa de R$ 1,5 milhão.
Percebemos que esse público está presente, está investindo fundamentado em questões fortes: em primeiro lugar a queda agressiva da Selic em um ano. Mesmo 8,75% ainda sendo representativos, é um valor que já começa a ficar pequeno do ponto de remuneração para o padrão brasileiro. O imóvel dá essa percepção de que fatalmente você poderá ganhar um pouco mais lá na frente, seja através do aluguel ou através da revenda.
| “Não temos claro ainda o volume de projetos que será lançado neste segundo semestre” |
Enfim, minha avaliação é que o crescimento do setor de construção está fundamentado num investimento maciço que está saindo das aplicações em CDI (Certificado de Depósito Interbancário), da volatilidade da bolsa, para entrar num ativo real com mais segurança, algo que funciona bem em São Paulo capital.
Sob o ânimo novo no setor com o programa do governo, a área residencial fica mais atrativa que a comercial?
É difícil responder. Do ponto de vista residencial, observamos um estudo do Ministério das Cidades que tenta fazer uma projeção habitacional até 2023, em que ele demonstra o crescimento da população e o crescimento de renda. Mesmo pelas projeções mais conservadoras, teremos um aumento fortíssimo de classe C e D nos próximos anos.
Isso nos cria uma demanda muito interessante. Quando você multiplica o valor a ser praticado pelas unidades do padrão econômico pelo volume existente em termos de crescimento populacional e demanda habitacional você chega num valor muito próximo do próprio valor da classe média. Ou seja, embora a classe média em si seja menor do que as classes C e D, o que você vê em geração de dinheiro é equivalente.
Com isso você percebe que terá um grande mercado tanto para o baixa renda quanto para a classe média e média alta, porque na verdade você terá uma mudança de estrato paulatina até 2023. Então nesse aspecto eu não tenho dúvida de demanda, sobretudo em se falando do estado de São Paulo.
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Já no comercial o fenômeno está totalmente vinculado ao desenvolvimento econômico das cidades – falo de São Paulo que é onde domino melhor. Você tem um potencial de investimento enorme, a cidade se transformando em cidade de serviços nesse novo milênio. E você precisa de áreas de apoio, para fundamentar a vida dos profissionais liberais ou pequenas empresas.
Hoje se você for para um bairro nobre e buscar imóveis comerciais você vai encontrar coisas muito antigas na prática, que não estão preparadas para o nível tecnológico de hoje. Há escritórios sem preparação para internet, sem sistema de segurança adequado, enfim não preparados para a nova realidade.
Com a melhora da demanda, há uma expectativa de maior número de lançamentos no segundo semestre?
Estamos lançando um edifício comercial, próximo ao metrô Paraíso, um VGV (Valor Geral de Vendas) de R$ 50 milhões. Vamos lançar um prédio residencial no segmento econômico na região do Sacomã, da ordem de R$ 40 milhões de VGV. E pretendemos lançar também mais um empreendimento de apartamentos de quatro dormitórios em Jundiaí, onde já temos um empreendimento lançado e vendeu muito bem – VGV também na faixa de R$ 50 milhões.
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Temos outros projetos em aprovação, mas como tudo na cidade de São Paulo demanda um cuidado especial em termos de aprovação, não temos claro ainda o volume de projetos que será lançado neste segundo semestre. Esses três com certeza, mais do que isso não está em pipeline.
| “R$ 6 ainda está longe de representar o que tenho de ativos dentro da empresa” |
Após as fortes altas das ações, como justificar voos ainda maiores?
No ano passado tivemos uma queda bastante agressiva na nossa ação (-73%). Nesses primeiros oito meses do ano, já subimos cerca de 175%. Agora isso não recupera a queda que existiu em 2008.
Se fizermos um cálculo simples do que é a EzTec, tenho um caixa efetivamente líquido da ordem de R$ 137 milhões, já descontando as dívidas de R$ 40 milhões, tenho recebíveis da ordem de R$ 924 milhões, terrenos em estoque de cerca de R$ 245 milhões, e tinha no segundo trimestre unidades em estoque da ordem de R$ 365 milhões. Em contrapartida, tenho uma obrigação de construção de R$ 383 milhões e tinha terrenos a pagar de R$ 8 milhões – ou seja, terrenos praticamente todos pagos.
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Isso me dá, aproximadamente, um valor em termos de ativos de R$ 1,3 bilhão. Considerando esse número em ativos pela quantidade de ações que tenho hoje em circulação no mercado, teria um valor de empresa mínimo de R$ 9. Ou seja, os R$ 6 atuais ainda estão longe de representar o que tenho de ativos dentro da empresa hoje, esquecendo aí toda a questão de perpetuidade, lançamentos futuros e etc.
Sinto que o setor tem dado margens líquidas da ordem de 10%. Fatalmente isso vai dar um retorno sobre o patrimônio líquido pequeno. Então quem olha de fora acaba, de certa forma, valorando as empresas por essa média. E não é o caso da EzTec, que deu na média do primeiro semestre 32,9% de margem líquida. E demos um retorno sobre patrimônio líquido da ordem de 4,5%, por trimestre.
Então acabamos nos destacando como empresa em termos de resultado no setor, mas ainda somos um pouco penalizados por essa média do setor, que é muito baixa.
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A empresa destaca o recente ganho de liquidez dos papéis. Houve algum trabalho nesse sentido aliado à entrega de resultados?
Estamos fazendo um trabalho de buscar difundir a empresa para um público de pessoa física um pouco maior. Estamos obtendo sucesso nisso nos últimos oito meses, com crescimento expressivo da base de pessoa física. Algo da ordem de 30%-35%. Isso é legal, porque dá movimento no papel. Desde a divulgação dos resultados, temos negociado algo próximo de R$ 4 milhões na média – nossa média tem sido nos últimos dois trimestres na faixa de R$ 1,5 milhão.
Fazemos esse trabalho através de eventos nas corretoras, chamando a pessoa física. Estamos montando um “boletim do acionista” que será enviado a todos os acionistas, para trazer o acionista mais perto da empresa. Um material que explica a EzTec, fala de resultados, de perspectivas, enfim, um caderno completo com carta do presidente, com uma mensagem mais próxima do acionista. Não é uma comunicação via e-mail, é mais formal, de papel.
Há dois objetivos: um deles é fazê-los entender melhor o modelo de negócio EzTec. Não somos uma empresa de curto prazo, mas uma empresa que gera resultados no longo prazo. E a outra questão é fazer com que esse acionista permaneça na base, seguindo conosco por mais tempo.