Dois setores da Bolsa que ganharam com os novos desdobramentos da reforma tributária

Deputados reduziram imposto para construção civil e setor imobiliário; maiores beneficiados são segmento de baixa renda de construção e shoppings, segundo analistas

Equipe InfoMoney

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Na última semana, o grupo de trabalho que prepara a regulamentação da reforma tributária na Câmara dos Deputados decidiu reduzir a taxação sobre o setor de construção civil e imobiliário, trazendo assim notícias positivas para as empresas, com grande participação na Bolsa. Shoppings também devem ser beneficiados, segundo analistas.

As alíquotas cobradas de incorporadoras e construtoras terão uma redução de 40% em relação à tributação de referência, estimada em 26,5% pelo Ministério da Fazenda.

No caso de aluguéis, cessão onerosa e operações de arrendamento mercantil -sempre entre pessoas jurídicas – haverá uma redução de 60% em relação à alíquota padrão.

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Na proposta original elaborada pelo Ministério da Fazenda, a redução para ambos os tipos era de 20%. A tributação será calculada sobre o valor da transação, e não mais com base no valor de referência do imóvel. Entretanto, as construtoras e incorporadoras não poderão usar os créditos de IBS e CBS – novos impostos que serão criados com a reforma -gerados pelo prestador de serviços na compra de materiais de construção. Além disso, FIIs e Fiagros poderão escolher o regime de tributação de acordo com as novas regulamentações da reforma tributária.

O Bradesco BBI vê que os novos termos melhoram as condições para os participantes de renda média-alta em comparação com a proposta anterior. Para as propriedades de renda, também vê uma melhoria nas condições, além de uma estrutura mais simples do que a proposta anterior.

O BTG Pactual apontou que a nova tributação deve beneficiar principalmente shoppings dominantes e construtores de imóveis de baixa renda. Para construtoras de renda média-alta, apesar de melhores termos, eles ainda não são muito positivos para o segmento.

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“O resultado é de: (i) notícias positivas para os shoppings, pois a nova versão inclui descontos muito maiores para a base de cálculo do IVA, ou Imposto sobre Valor Agregado (principalmente empresas com portfólios e ativos mais dominantes no ‘regime tributário real’); (ii) um cenário ainda mais positivo para as incorporadoras de baixa renda, pois todas as unidades no programa MCMV, ou Minha Casa Minha Vida (e também um nível acima do limite de preço do programa) devem ter impostos mais baixos e se beneficiar de créditos fiscais; e (iii) um cenário negativo para as incorporadoras de média/alta renda, que podem enfrentar alíquotas de IVA de até cerca de 5% (versus 2% atualmente), embora essa nova versão seja melhor do que a anterior (que poderia aumentar o IVA para até 9% no segmento)”, avalia o banco.

Sobre os shoppings, o banco lembra que, em abril, ao dar as suas impressões sobre os impactos da Reforma Tributária no setor de shoppings, a primeira opinião foi negativa, pois estimava um impacto de cerca de 3% no FFO (fluxo de caixa das operações).

Mas, nessa nova versão, o governo (i) excluiu a dedução fiscal do valor de mercado de seus portfólios, mas (ii) aumentou muito o desconto sobre a alíquota do imposto (de 20% para 60%, o que significa que o novo imposto VAT será de apenas 10,6%).

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Os analistas do banco veem dois cenários possíveis: (i) o pior caso de impacto de 0,5-1,5 ponto percentual (p.p.) sobre os FFOs, se as empresas não repassarem os impostos mais altos para os aluguéis dos locatários sob o “regime tributário Simples”; ou (ii) o melhor cenário – e mais provável -, em que o IVA mais alto é adicionado à conta do aluguel (ganho de 5,5-9,5 p.p. no FFO).

O BTG também acredita que os portfólios de shoppings mais dominantes terão maior probabilidade de alcançar o melhor cenário (ou seja, empresas listadas), enquanto os ativos mais fracos poderiam sofrer mais (com maior exposição a locatários no regime do Simples, maior exposição ao regime de imposto sobre o lucro presumido, menor poder de negociação, entre outros).

Já sobre o setor de construção, no texto anterior sobre a reforma, esperava-se que as construtoras de baixa renda se beneficiassem de uma alíquota de imposto mais baixa (unidades de até R$ 270 mil pagariam menos impostos), enquanto as incorporadoras de alta renda veriam um aumento de 2 a 8 p.p. no IVA. Na nova versão, a única mudança na estrutura tributária é que as construtoras terão direito a descontos maiores no IVA básico (40% de desconto em comparação com os 20% anteriores).

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Os analistas, desta forma, ainda esperam que as incorporadoras de baixa renda sejam as vencedoras, já que (i) casas avaliadas abaixo de R$ 450 mil devem ter impostos mais baixos e/ou gerar créditos fiscais.

No entanto, no setor de alta renda, vê empresas com uma carga tributária de IVA de até 5% da receita, o que ainda está significativamente além da atual alíquota de 2%. “Dessa forma, mantemos nossa visão positiva sobre as construtoras de baixa renda (a demanda é sólida, a dinâmica positiva dos lucros, os custos sob controle etc.), enquanto acreditamos que as incorporadoras de médio/alto padrão podem ver uma deterioração ainda maior da acessibilidade”, avalia o banco.