Urgente: Eduardo Bolsonaro é o novo líder do PSL na Câmara

Eduardo Bolsonaro é o novo líder do PSL na Câmara

Análise

Construtoras ressurgem dos escombros da crise, mas é preciso saber separar o joio do trigo

Maioria das prévias operacionais animou analistas, mas algumas ações já incorporam a melhora de cenário à frente e já ficaram caras

SÃO PAULO – A maior crise econômica vivida pelo Brasil desde a década de 1930 atingiu em cheio o mercado de construção civil, que costuma ser um dos primeiros a cair e ficar no fim da fila em momento de retomada. No entanto, o setor dá sinais de que começa a se reerguer e está pronto para aproveitar a recuperação das condições macroeconômicas do país na esteira das expectativas otimistas com o mandato de Jair Bolsonaro.

Prova disso são as prévias operacionais já divulgadas que animam alguns analistas – e as ações de diversas construtoras na Bolsa. Em meio a esse cenário, já há revisões de estimativas. “Antecipamos um forte dinamismo operacional para as construções residenciais nos setores de média e alta renda, com lançamentos e vendas em recuperação com a melhora no acesso aos financiamentos”, destacam os analistas do Itaú BBA em extenso relatório sobre o setor. 

Enquanto isso, para o setor de baixa e média renda, há possibilidade de que a demanda seja afetada pelas novas diretrizes do Minha Casa Minha Vida e pelo FGTS – e isso permanecerá no centro das atenções. Contudo, por enquanto, o cenário é de otimismo para as ações de empresas voltadas a esse segmento. 

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Desde outubro do ano passado o teto para financiamento de imóveis com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) subiu para R$ 1,5 milhão. Anteriormente, o limite era de R$ 950 mil para imóveis em Rio de Janeiro, Minas Gerais, São Paulo e Distrito Federal. No restante do país, o teto era de R$ 800 mil.

O orçamento para 2019 sancionado por Jair Bolsonaro prevê R$ 4,6 bilhões para o MCMV – no menor valor para o programa desde 2009, quando foi lançado. Além disso, a concessão mais restrita de subsídios para a faixa 1,5 do programa MCMV, para famílias com renda mensal de até R$ 2,6 mil, pode ter efeito negativo em empresas com foco em imóveis para a baixa renda, como a Tenda. Além do subsídio menor, as restrições incluem o tamanho dos projetos (até 500 unidades habitacionais por empreendimento, sendo 150 delas na faixa 1,5 do MCMV). No longo prazo, a medida ajudará a melhorar a sustentabilidade do orçamento do FGTS e a rentabilidade do fundo. 

De qualquer forma, as expectativas são de que o governo siga o apoio ao programa habitacional daqui para frente, “especialmente considerando que ele abrange uma parcela significativa das construções residenciais no Brasil (cerca de 90%). Além disso, “o setor é importante para a criação de empregos e a redução das taxas de desemprego nos próximos anos”, ressalta o Itaú BBA. 

Assim, apesar de poderem ser impactadas pelos menores subsídios, as ações favoritas do Itaú BBA são da MRV (MRVE3) e da Tenda (TEND3). Os analistas veem essas companhias apresentando um dos maiores ROE (retorno sobre o patrimônio líquido) do setor, o que baliza uma visão otimista para os papéis. 

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Alguns dados de desempenho dão suporte às expectativas otimistas. A MRV aumentou seus lançamentos em 33,5% na comparação com o quarto trimestre de 2018 e as vendas líquidas (já descontados os distratos) foram de R$ 1,534 bilhão no período, um crescimento de 5,7%. 

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Já entre as empresas voltadas para as classes média e alta, a principal escolha do Itaú BBA é a EzTec (EZTC3), mas a Cyrela (CYRE3) também está no radar. A Cyrela teve aumento de 94,6% nas vendas líquidas e encerrou o quarto trimestre com volume de lançamentos de R$ 2,71 bilhões, 113,1% superior ao realizado no mesmo período de 2017.

Ventos a favor
O aumento da demanda deve encontrar facilidades com o acesso mais fácil e mais barato de financiamento com a taxa básica de juros Selic em sua mínima histórica, em 6,50%, patamar que deve sofrer pouca alteração ao longo deste ano. Segundo o Boletim Focus, pesquisa do Banco Central com economistas, estima Selic em 8% no fim de 2019.

Enquanto isso, os distratos tendem a representar um problema cada vez menor para as empresas, seguindo a tendência de queda já observada desde o terceiro trimestre de 2016. Esse processo deve ser consequência tanto da redução no número de entregas de imóveis como da aprovação da Lei do Distrato em novembro, que aumentou as multas sobre quem desiste de um imóvel comprado na planta.

Para a baixa renda, o Itaú também prevê queda significativa nos distratos uma vez que o processo de vendas garantidas reconhece apenas as operações no momento em que o cliente é transferido para o banco. 

Outro fator positivo para o setor é número de lançamentos, que deve crescer 43% neste ano nos empreendimentos voltados para a classe média e média-alta e avançar 3% para a baixa renda, estima o Itaú BBA.

Como a velocidade de vendas vem aumentando, elas também devem aumentar. As vendas no segmentos de classe média e média-alta devem crescer 27%, também impulsionadas pela queda nos distratos. Por outro lado, os lançamentos e vendas de produtos voltados para a baixa renda devem crescer em um ritmo mais lento devido às menores restrições sofridas nos últimos anos.

Tributação de dividendos

Enquanto a maior parte do mercado financeiro está focada na reforma da Previdência, o Itaú BBA avalia que uma arrumação completa na casa, incluindo uma reforma fiscal teria impacto positivo entre as empresas de construção civil,

A avaliação é de que a tributação de dividendos, que está no radar da política fiscal, deve incentivar as empresas a reduzirem o seu capital e operar mais alavancadas para evitar impostos desnecessários. 

Levando em consideração um cenário com tributação de dividendos, o Itaú BBA acredita que a EzTec e a Cyrela se destacariam entre as empresas focadas em classe média, enquanto a Even teria dificuldades em distribuir seu lucro uma vez que já está alavancada.

A tributação de dividendos também pode beneficiar as empresas focadas em baixa renda, com destaque para a Tenda, devido à geração de caixa e balanços “muito confortáveis”, segundo o Itaú. 

A avaliação dos analistas pressupõe uma reforma tributária ainda em 2019 e a disposição das empresas a distribuir todo o seu excedente de caixa e sustentar uma relação dívida líquida/patrimônio líquido de 5%.

Nem tudo são flores
Enquanto a visão é positiva para boa parte do setor, algumas empresas não estão conseguindo esboçar recuperação. É o caso da Gafisa (GFSA3), que destoou da média e trouxe números ruins na avaliação dos analistas de mercado, sendo que as expectativas já eram baixas. “Os números preliminares da Gafisa vieram abaixo das nossas fracas estimativas. A velocidade de vendas ficou perto de 7% e enxergamos a empresa brigando para encontrar um equilíbrio entre a quantidade de lançamentos e a redução de alavancagem”, destacaram os analistas do Credit Suisse em relatório enviado a clientes.

A Gafisa lançou apenas um empreendimento nos últimos três meses de 2018 com um VGV (Valor Geral de Vendas) de R$ 118,9 milhões. Estava previsto, pela própria empresa, o lançamento de mais três empreendimentos no período com VGV de aproximadamente R$ 320 milhões. No entanto, a Gafisa decidiu postergá-los para 2019.

A empresa reconhece o efeito e diz que, entre as mudanças, aumentou o percentual de entrada pago pelo cliente, algo que, “em um primeiro momento, reduziu a velocidade de vendas no trimestre, mas, no longo prazo, vai assegurar vendas mais saudáveis e menos distratos”.

As justificativas não convenceram os analistas do Credit Suisse e do Bradesco BBI, que mantiveram sua avaliação relativa a ação da empresa em underperform, ou seja, expectativa de desempenho abaixo da média do mercado.

Assim, embora o cenário seja promissor para o setor de construção civil com a retomada da economia, boa parte das ações já incorporaram esse otimismo e o investidor precisa saber separar o joio do trigo, já que nem todas vão surfar essa onda da melhor forma possível. 

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