Construtoras na Bolsa: há risco de uma bolha?

SÃO PAULO – A construtora Mitre (MTRE3) estreou na Bolsa nesta quarta-feira (5) marcando não apenas a primeira oferta inicial de ações (IPO, na sigla em inglês) do ano como também o primeiro IPO de uma construtora residencial desde 2009.

Não bastasse esse feito, a Mitre ainda conseguiu precificar suas ações no topo da faixa indicativa, a R$ 19,30, em uma captação que chegou a R$ 1,185 bilhão milhões. Tudo isso mesmo após a empresa ter sido criticada por analistas, que consideraram o preço da oferta alto demais e seus planos — de dobrar o volume de lançamentos (em relação ao ano de 2019) — ambiciosos demais.

Mas nem bem os executivos da Mitre tocaram a campainha da B3 e investidores inquietos começam a perguntar: o mercado estaria diante de uma bolha no setor de construção civil?

Embora o IPO da Mitre seja o primeiro do segmento residencial em muito tempo, 2019 foi um ano e tanto para as companhias já listadas.

Com a retomada da economia e, principalmente, do crédito, construtoras como Tecnisa, Trisul, Eztec e Gafisa captaram mais de R$ 5,5 bilhões para pagar dívidas e, principalmente, adquirir terrenos e investir na construção de novos imóveis.

Além das ofertas, os papéis do setor terminaram o ano com uma alta de 106% — a maior do Ibovespa. “A demanda pelo setor está tão alta que mesmo as companhias problemáticas se valorizaram no ano passado”, afirma Carlos Herrera, estrategista chefe da casa de análise Condor Insider.

Esses movimentos lembraram os investidores do traumático período após o boom dos IPOs das construtoras, entre 2007 e 2011. Na época, em meio ao crédito farto e o aumento do poder aquisitivo das famílias, muitas buscaram recursos no mercado para adquirir novos terrenos e fazer lançamentos.

Logo depois da euforia com as ofertas, no entanto, o cenário macroeconômico piorou e muitas construtoras se viram com gigantescos estoques de imóveis e terrenos e um alto endividamento. Muitas saíram da Bolsa, deixando o investidor no prejuízo. Algumas entraram em recuperação judicial.

“Com a alta liquidez do mercado atual estamos observando um movimento de euforia nesse setor semelhante ao que vimos lá trás. Tem muitas construtoras se aproveitando da alta demanda dos investidores para colocar seus planos em andamento. Mas nem todas têm bons fundamentos”, afirma Guilherme Tiglia, analista da Nord Research.

Apesar do boom das ofertas de construção, a maioria dos analistas ouvidos pelo InfoMoney ainda prefere não recorrer ao termo “bolha”. O movimento até aqui, garantem eles, é o tradicional de um “Bull Market”: com a alta demanda, aparecem muitas ofertas de ações — algumas boas, outras, nem tanto.

“Por isso é importante que o investidor analise com cuidado cada caso. Não dá pra achar que vale entrar em qualquer oferta de construção civil porque o cenário para o setor é positivo”, afirma Carlos Daltozo, da Eleven Financial

Ele avalia que o cenário atual é diferente do observado em 2011 porque, neste momento, o mercado imobiliário ainda está no começo de uma retomada.

“A tendência é que o crescimento do setor se intensifique e as empresas estão captando dinheiro para se preparar. No passado, teve muita empresa captando dinheiro quando o mercado já estava repleto de imóveis. Por enquanto, o setor ainda está se preparando para a retomada”, afirma.

O que analisar na hora de investir em uma construtora?

Além de avaliar os dados históricos de lançamentos e distratos,  um dos principais pontos de atenção para quem quer investir nesse setor precisa ser o endividamento das companhias. Guilherme Tiglia da Nord afirma que a melhor forma de avaliar se a dívida está sob controle é compará-la ao patrimônio da construtora.

“A relação da dívida/Ebitda neste caso não é tão precisa porque o Ebitda do setor está muito ligado aos lançamentos da empresa, varia muito. O melhor é analisar a dívida em relação ao patrimônio”, explica. Para ele o ideal é que o endividamento não ultrapasse cerca de 60% do patrimônio da companhia.

Para Carlos Herrera, da Condor Insider, um ponto de atenção é o banco de terrenos. “É importante entender se a construtora já possui um banco de terrenos, pelo menos contratado, ou se ela ainda vai captar dinheiro para correr atrás de terrenos. Se ela for captar dinheiro para comprar terrenos, principalmente em mercados como o de São Paulo que já está aquecido, é um cenário mais complicado. Os terrenos podem sair caro e, como leva anos até o imóvel ficar pronto, a construtora pode perder o timing do mercado”, afirma.

“A figura do controlador é importante no setor de construção. É preciso ter um controlador e uma equipe que estejam avaliando de perto o andamento das obras, para garantir que elas saiam no tempo certo. Como investidor de longo prazo, é algo que vale ficar atento”, diz Rodrigo Wainberg, analista da Suno Research.

Os próximos IPOs de construção 

Apesar de ser a primeira, a Mitre está longe de ser a única interessada a entrar na B3. Pelo menos quatro construtoras residenciais se preparam para o mercado, em uma oferta que pode movimentar R$ 4 bilhões. O sucesso da Mitre pode levar ainda outras construtoras a se movimentarem, avaliam especialistas.

A próxima da lista é a Moura Dubeaux, que tem estreia na Bolsa prevista para o dia 13 de fevereiro. Considerando o teto da faixa indicativa, que vai de R$ 17 a R$ 21, a companhia pode captar até R$ 1,07 bilhão na B3. A ver qual será o apetite dos investidores pela oferta.

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