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SÃO PAULO – Taxa de juros em queda, imobiliárias em alta. Taxa de juros em alta, imobiliárias em queda. Não é nenhuma novidade dizer que o noticiário acerca das expectativas sobre o rumo da taxa Selic sempre acaba trazendo impactos no mercado acionário – o juro mais alto, além de proporcionar uma taxa livre de risco maior na hora de calcular o valuation das empresas, também aumenta a atratividade do investimento em renda fixa. Mas por que as ações do setor imobiliário parecem sentir mais esses impactos do que o resto do mercado?
Uma das explicações geralmente vistas no noticiário econômico é de que, com o juro básico brasileiro mais alto, as taxas de financiamento imobiliário acabam ficando mais caras, inibindo a demanda por imóveis. Embora tenha sua veracidade, esse argumento não é uma unanimidade entre os especialistas do setor, principalmente pelo fato de que o financiamento imobiliário brasileiro vem de veículos como o FGTS (Fundo de Garantia por Trabalho e Serviço) e a poupança, que não possuem lastro na Selic, mas sim na TR (Taxa Referencial).
No entanto, pensar que elevar a taxa básica de juros é prejudicial para as imobiliárias apenas por conta dos financiamentos é uma forma “leviana” de enxergar essa questão, afirmam especialistas. Dessa forma, eles apontam outros impactos que o aumento da taxa Selic provoca no setor.
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1º: o principal é o motivo, e não o fato
O primeiro ponto aborda não a elevação da taxa Selic por si só, mas sim o que de fato motivou essa elevação – que é, na maioria dos casos, a inflação. E é justamente a alta nos preços a principal preocupação, visto que em um ambiente de descontrole inflacionário, as projeções de margens das construtoras ficam mais difíceis de serem calculadas, aumentando os níveis de incerteza em relação aos seus resultados e, consequentemente, ao desempenho das ações, conforme explica Alexandre Caldas, gestor da Saga Capital.
“Se as expectativas de inflação vão se deteriorando – e em particular inflação nos preços da construção –, as incertezas em relação à performance da companhia aumentam”, diz Caldas. Após se reunir com muitas construtoras, o gestor da Saga disse que chegou à conclusão de que o aumento dos juros é, dos males, o menor. “O maior mal é mesmo o descontrole inflacionário, porque daí você pode ter volatilidade com compressão de margens”, conclui.
Dentro desse ambiente de inflação, o analista pleno da Técnica Assessoria de Mercado de Capitais, Renato Campos, explica o efeito negativo que isso também traz na ponta da demanda por imóveis. “O próprio consumidor fica com um certo receio de assumir um compromisso de 30 anos em um cenário em que a inflação está se elevando e, consequentemente, as taxas de juros também”, explica Campos.
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2º: a divergência sobre os efeitos da taxa Selic
Embora normalmente o custo dos empréstimos imobiliários caminhe no mesmo sentido da taxa básica de juros, a fraca correlação entre eles faz com que o financiamento de imóveis aumente com um menor grau de magnitude em relação à Selic. “O SFH (Sistema Financeiro Habitacional) utiliza outras fontes de financiamento e o que sobra para a Selic acaba sendo muito pouco, tanto para o cliente quanto para a empresa”, diz Luiz Paulo Rodrigues, gestor da Daycoval Asset.
Segundo Rodrigues, enquanto a demanda pode usufruir de fontes de financiamento sem relação com a Selic, o lado da oferta consegue repassar os preços para os seus clientes. A opinião do gestor, no entanto, não converge com a de Caldas. Para ele, os efeitos do aperto monetário não devem ser menosprezados, visto que o repasse feito pelas construtoras nem sempre acaba sendo imediato, o que acaba prejudicando suas margens no curto prazo.
“Embora a elevação na Selic não se reflita em um aumento de mesmo grau na taxa de juros cobrada aos empréstimos imobiliários, é importante notar que eles caminham na mesma direção. E pela direção em si você acaba tendo algum impacto”, afirma o gestor da Saga.
Aliado a isso, Campos chama atenção sobre o fato das empresas do setor imobiliário serem muito alavancadas, o que acaba provocando um aumento de seu custo de capital. “A relação capital próprio X capital de terceiro dessas empresas é muito alto”, comenta o analista pleno da Técnica Assessoria.
3º: fuga dos investidores estrangeiros
Para Rodrigues, da Daycoval, um dos principais motivos para explicar que as ações do setor imobiliário oscilam mais fortemente com o noticiário sobre juros deve-se muito mais a uma questão de comportamento do investidor estrangeiro do que efetivamente um impacto no âmbito operacional dessas companhias.
Conforme explica o gestor, em outros países, como por exemplo os Estados Unidos, é normal que a taxa de financiamento imobiliário tenha relação direta com a taxa de juros, diferentemente do que é visto no Brasil. Dessa forma, no momento em que esse investidor começa a perceber uma piora no cenário inflacionário – o que pode vir a resultar em alta nos juros –, ele opta por reduzir sua alocação em ações desse setor e, por conta da forte participação deles no mercado acionário brasileiro, o efeito é percebido sob forma de forte pressão na ponta vendedora dos papéis.
Rodrigues também fala sobre a grande diferença de quem compra imóveis no Brasil e nos EUA. “Aqui no Brasil, você vai até a planta do prédio que ainda não foi construído e compra um apartamento. Enquanto ele não estiver pronto, você não começa a financiá-lo, você só o financia quando ele estiver pronto. Nos EUA, não é assim: se você comprou o imóvel agora, você já começa a financiá-lo”, explicou.
4º: histórico volátil das ações do setor
Por último, mas não menos importante, Campos lembra que as ações do setor imobiliário possuem um histórico de forte oscilação em relação aos papéis de outros setores que fazem parte da composição do Ibovespa e até mesmo da bolsa brasileira em geral. Nos últimos dois anos, esses ativos registraram significativas valorizações, chegando a acumular ganhos na casa de três dígitos, o que colabora para a volalitidade vista atualmente.
A forte queda dessas ações em 2008 – por conta do agravamento da crise financeira, que teve como epicentro o setor imobiliário norte-americano –, o que tornou muito dessas empresas “baratas”, e a forte exposição do setor não só em relação ao cenário atual de crescimento da economia brasileira como também aos programas sociais do governo, como o “Minha Casa, Minha Vida”, são fatores que colaboraram para o recente rali desses papéis no último biênio. No entanto, tendo em vista a piora nas projeções inflacionárias, o ano de 2011 tem sido mais amargo para essas empresas.
