O seguro fiança garante ao locador de um imóvel o pagamento de indenização em caso de inadimplência do locatário. O produto serve como garantia em contratos de locação e substitui o fiador.
Em outras palavras: se o inquilino não paga o aluguel, o seguro cobre. O plano pode contemplar todas as obrigações do locador, como condomínio, IPTU, contas de água, luz e gás, e danos ao imóvel.
Fazer um seguro fiança é mais fácil do que encontrar um fiador e, por sua conveniência, pode ser exigido por imobiliárias e locadores. Em tese, é muito mais simples e rápido receber de uma seguradora do que cobrar um fiador.
No entanto, o inquilino precisa pagar o prêmio do seguro, o que aumenta o volume de gastos relativos à locação.
Confira a seguir detalhes do funcionamento do seguro.
O que é seguro fiança?
O seguro fiança é um tipo de seguro que dispensa a figura do fiador em contratos de locação de imóveis. “É uma das modalidades de garantia previstas na Lei do Inquilinato e tem como finalidade proteger o segurado/locador contra possíveis inadimplências do locatário/garantido com relação às obrigações estipuladas no contrato de locação”, explica Átila Santos, vice-presidente da Comissão de Crédito e Seguro Garantia da Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg), entidade filiada à Confederação Nacional das Seguradoras (CNseg).
Grosso modo, se o inquilino não paga o aluguel, o seguro cobre. Em seu artigo 37, a Lei 8.245/1991, Lei do Inquilinato, prevê quatro tipos de garantias que podem ser exigidas do locatário, a serem acionadas em caso de inadimplência: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de cotas de fundos de investimento. É proibido pedir mais de uma delas por contrato.
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Quem já alugou imóvel sabe que pedir para algum parente, amigo ou colega de trabalho ser fiador de um contrato de locação é no mínimo constrangedor, para não dizer muito difícil. Uma pessoa que vai morar em outra cidade pode não ter conhecidos a quem possa recorrer, e nenhum desconhecido irá aceitar a missão. Além disso, para ser aceito, o fiador precisa ter um patamar mínimo de renda, imóvel próprio e nome limpo na praça.
Na outra ponta, é muito mais fácil para o locador acionar o seguro do que cobrar a dívida do fiador em caso de inadimplência do locatário.
“O seguro fiança locatícia representa para o locador maior segurança para recebimento dos aluguéis em dia, pois o acionamento da seguradora é simples. Basta provar que o inquilino está inadimplente. E para o locatário, maior independência, pois não precisa pedir ‘favor a terceiro’, nem compromete suas reservas com o depósito caução”, diz Santos.
Vale ressaltar, no entanto, que seguro fiança tem custo e adiciona um valor extra ao aluguel. A opção pelo seguro precisa existir no contrato de locação. Pode ser uma exigência da imobiliária ou do proprietário.
Como funciona o seguro fiança?
O seguro fiança funciona de acordo com a circular 671/22 da Superintendência de Seguros Privados (Susep), a agência reguladora do setor. O produto existe para garantir o pagamento de indenização ao locador por prejuízos em decorrência da inadimplência das obrigações contratuais do locatário estabelecidas no contrato de locação.
Além do aluguel, as obrigações do inquilino incluem pagamento de condomínio, IPTU, contas de água, luz, gás, etc.
O seguro fiança básico cobre os aluguéis. Para as demais despesas previstas no contrato de locação, a apólice precisa incluir coberturas adicionais. Pode haver cobertura para eventuais danos no imóvel.
O seguro é um contrato acessório ao contrato de locação, portanto precisa respeitar as cláusulas do último e a legislação relativa aos aluguéis. O “segurado” é o locador e o “garantido” é o locatário.
No seguro fiança, há a “expectativa de sinistro”, designação do período entre a primeira inadimplência do locatário e a efetiva caracterização do sinistro. Nesse caso, de acordo com a Susep, adiantamentos correspondentes aos valores não pagos podem ser repassados ao locador, se houver previsão na apólice.
“Sinistro” é o acontecimento que dá ensejo à indenização, no jargão do setor. No seguro fiança, o sinistro fica caracterizado com a decretação do despejo do inquilino, o abandono do imóvel ou a entrega amigável das chaves.
O prazo do seguro fiança é o mesmo da locação. Se o aluguel for prorrogado por prazo indeterminado, o que é comum, a cobertura só continuará a valer após nova análise de risco e aceitação da proposta pela seguradora.
O locatário é o responsável pelo pagamento do “prêmio” do seguro, ou seja, das mensalidades, se esta for a periodicidade das contribuições. Caso o inquilino não pague, a seguradora deve informar o locador, que poderá fazer os pagamentos com vistas a não perder a cobertura.
Realizada a indenização ao locador, o locatário não fica livre de arcar com as obrigações do contrato de aluguel. “Se a seguradora for acionada para pagar valores ao segurado, o locatário fica obrigado a ressarcir a seguradora”, observa Santos.
O prêmio do seguro varia de acordo com a seguradora, perfil de risco do locatário, características do imóvel e valor do aluguel. Publicações especializadas, porém, informam que o montante vai até o equivalente a um aluguel e meio.
Como fazer um seguro fiança?
“A contratação do seguro fiança deve ser feita em comum acordo entre locador e locatário”, afirma Santos. Como informado acima, no entanto, pode ser uma exigência da imobiliária ou do proprietário do imóvel para fechar o contrato de aluguel.
Como em qualquer produto do gênero, para contratar um seguro fiança, os interessados devem buscar um corretor, ou solicitar cotação para uma seguradora, o que geralmente pode ser feito pelos sites das empresas.
Como ser aprovado no seguro fiança?
Cada seguradora tem regras específicas de aprovação, mas provavelmente irá exigir que o locador comprove uma renda mínima. O total depende da empresa, mas costuma ser requerida uma renda de três a quatro vezes o valor do aluguel. Para chegar ao volume necessário, pode-se somar as rendas das pessoas que vão morar no imóvel.
A documentação exigida também varia de uma seguradora para outra, mas em geral envolve documentos pessoais e comprovantes de renda. Se o locador for pessoa jurídica, além dos documentos dos sócios, é necessário apresentar o contrato social.
Para que serve seguro fiança?
Conforme informado anteriormente, o seguro fiança serve para indenizar o locador de um imóvel por prejuízos decorrentes da inadimplência do locatário.
Como funciona o seguro fiança para aluguel?
O seguro fiança é exclusivo para aluguel de imóveis, tanto que o nome oficial do produto é “seguro fiança locatícia”. É um dos tipos de garantias que podem ser oferecidas em contratos de locação e substitui a figura do fiador.
Quanto custa o seguro fiança?
O custo do seguro varia de acordo com as regras de precificação de cada seguradora. Segundo Santos, entram no cálculo características de cada risco, como índice de sinistralidade, local e tipo de uso do imóvel – se residencial ou comercial –, comprometimento da renda do locador com o aluguel, entre outros fatores.
Em média, no entanto, o prêmio costuma ser de até um aluguel e meio.
“O mercado de seguro fiança locatícia está mais competitivo com a entrada de novas seguradoras, o que representa mais opções de escolha para o locador e locatário, preços acessíveis e parcelamento facilitado”, destaca Santos.
Para fazer seguro fiança precisa ter nome limpo?
“Não há nenhuma limitação para contratação do seguro fiança locatícia em função da existência de registro nos órgãos de proteção de crédito”, garante Santos.
Como calcular seguro fiança?
Ver os itens “Como funciona o seguro fiança?” e “Quanto custa o seguro fiança?”.
O que cobre o seguro fiança?
O plano básico de seguro fiança cobre a inadimplência dos alugueis, mas todas as obrigações do locatário podem ser contempladas com coberturas adicionais, como encargos, tributos, contas de luz, gás e água, e danos ao imóvel.
Como acionar o seguro fiança?
De acordo com Santos, o locador pode acionar a seguradora sempre que o locatário deixar de cumprir alguma das obrigações constantes do contrato de aluguel e que estejam cobertas pela apólice.
O seguro fiança oferece outros benefícios?
O seguro fiança pode oferecer outros benefícios como assistências para o imóvel, que incluem serviços de chaveiro, eletricista e encanador, por exemplo.
No entanto, as assistências não são obrigatórias. O oferecimento dos serviços depende da seguradora e do plano contratado.
“Não são todas [as seguradoras] que oferecem e geralmente este tipo de serviço não é oferecido na modalidade de garantia fiança locatícia não residencial, mas sim é uma característica do mercado de fiança locatícia residencial”, diz Santos.
