Consórcio imobiliário: como funciona, quais são as vantagens e onde estão os riscos

Modalidade tipicamente brasileira, o consórcio imobiliário é visto como uma forma mais barata de adquirir a casa própria. Mas há desvantagens, como depender de sorteio para receber a carta de crédito e fazer a aquisição

Consórcio Imobiliário
(Imagem; Shutterstock)

O consórcio é uma forma de autofinanciamento desenvolvida no Brasil e usada por milhões de pessoas para adquirir um bem. São tradicionais os de automóveis e motocicletas, mas a modalidade vem ganhando espaço também entre quem quer comprar a casa própria. Mas como funciona o consórcio imobiliário?

Resumidamente, uma instituição financeira – a administradora do consórcio – reúne um grupo de pessoas que têm o objetivo de comprar um imóvel. No consórcio, elas guardam dinheiro juntas todos os meses. E a cada mês, o valor das parcelas pagas por todos os participantes do grupo é usado para que pelo menos um deles faça a sua aquisição.

Neste guia do InfoMoney, você vai entender quais são as vantagens e desvantagens dessa forma de adquirir um imóvel. Vai conhecer os custos e as situações em que vale a pena lançar mão de um consórcio imobiliário. Confira:

  1. Como funciona o consórcio de imóvel?
  2. Custos do consórcio imobiliário
  3. Como usar o FGTS no consórcio de imóvel
  4. Ao fazer um lance
  5. Para complementar a carta de crédito
  6. Para amortizar ou liquidar o saldo devedor
  7. Para pagar parte das prestações
  8. Para quem vale a pena o consórcio imobiliário?
  9. Para quem não tem pressa para ter o imóvel
  10. Para quem já tem dinheiro para dar um lance competitivo
  11. Para quem não quer se descapitalizar
  12. Vantagens e desvantagens do consórcio imobiliário
  13. O preço do imóvel pode subir
  14. Não é adequado para quem tem pressa
  15. Consórcio de imóvel também envolve análise de crédito
  16. Como fazer um consórcio imobiliário
  17. Escolha uma administradora
  18. Pesquise taxas e custos
  19. Entenda os detalhes do contrato
  20. Entre em um grupo
  21. Saiba quais são as alternativas de saída
  22. Fique atento às ofertas boas demais

Como funciona o consórcio de imóvel?

Um consórcio de imóvel tem o mesmo funcionamento de outros tipos de consórcios: os participantes do grupo pagam parcelas periódicas e formam um fundo comum usado para comprar a casa própria. O valor do imóvel é dividido pela duração do grupo, definida previamente. Na prática, cada integrante paga uma fração dele.

Todo mês – ou, em alguns casos, em outra periodicidade – administradora sorteia parte do fundo para um ou mais participantes. O sorteado receberá uma carta de crédito no valor definido no começo do consórcio e poderá usá-lo para comprar o imóvel.

Nessas ocasiões, os participantes também podem dar lances – ou seja, oferecer uma antecipação do pagamento. Via de regra, o lance maior leva a carta de crédito.

Suponha que, em um determinado mês, um participante de um grupo de consórcio de imóvel aceite quitar 50% da dívida e ninguém esteja disposto a dar um lance maior. Nesse caso, o participante será contemplado com a carta de crédito.

Custos do consórcio imobiliário

Ao contrário de outras formas de financiamento, no consórcio de imóvel não há o pagamento de juros à instituição financeira. O consorciado, porém, tem de arcar com outros custos, como taxa de administração, seguro e, em alguns casos, fundo de reserva.

Todos esses custos juntos costumam representar mais de 20% do valor do imóvel. Por isso, antes de comprar um consórcio de imóvel, é importante questionar qual é o custo total da operação, incluindo todas essas despesas.

Por outro lado, alguns custos comuns nos financiamentos imobiliários não existem no consórcio de imóvel. É o caso, por exemplo, do IOF (Imposto de Operações Financeiras). O consórcio é isento dessa taxação.

Como usar o FGTS no consórcio de imóvel

Os recursos acumulados no FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), que costumam ser resgatados por quem vai financiar um imóvel, também podem ser usados no consórcio imobiliário. De acordo com a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio (Abac), existem quatro formas fazer isso:

Ao fazer um lance

Até 100% do saldo da conta do FGTS pode ser usado para ofertar um lance. Para tanto, o participante deve apresentar seu extrato do FGTS à administradora.

Para complementar a carta de crédito

Também é possível usar o FGTS para complementar a carta de crédito na hora de adquirir o imóvel. Se a carta de crédito é de R$ 300 mil, por exemplo, mas a casa custa R$ 350 mil, o participante pode sacar R$ 50 mil do FGTS para fechar o valor total.

A Abac explica que tanto na oferta de lance quanto na complementação da carta de crédito, o FGTS é liberado diretamente ao vendedor do imóvel.

Se a casa estiver pronta, a liberação ocorre após a entrega do contrato ou escritura de compra e venda registrada no Cartório de Registro Imobiliário. Para imóvel em construção, o repasse dos recursos demanda comprovar a conclusão da obra.

Para amortizar ou liquidar o saldo devedor

O FGTS pode ser usado para amortizar parte do saldo devedor ou liquidar toda a dívida, desde que o consorciado já tenha sido contemplado e adquirido o imóvel.

Isso pode ser feito com uma ou mais cotas, desde que utilizadas na aquisição do mesmo imóvel. Para a amortização, as prestações do consórcio devem estar em dia na data da utilização. Na liquidação de todo o saldo, pode haver parcela em atraso.

Para pagar parte das prestações

O FGTS, segundo a Abac, pode abater até 80% do valor total da parcela, mais as penalidades por atrasos. A quantidade de prestações vencidas (até três) somadas às que estão por vencer não pode exceder 12 parcelas. Além disso, só é possível lançar mão dessa alternativa após o uso da carta de crédito.

Para quem vale a pena o consórcio imobiliário?

Embora seja uma modalidade mais barata que o financiamento, o consórcio imobiliário é interessante para alguns perfis de pessoas. Para outros, pode acabar se tornando uma dor de cabeça. Confira para quem vale a pena:

Para quem não tem pressa para ter o imóvel

O consórcio é interessante para quem tem tempo: uma pessoa que está poupando para se casar e só depois adquirir a casa própria, alguém que planeja comprar um segundo imóvel para alugar ou ainda quem pensa em presentear um filho com uma residência depois faculdade, por exemplo.

O importante é entender que pessoas com esse perfil não precisam necessariamente fazer um consórcio para conseguir comprar o imóvel. Também é possível juntar o dinheiro aos poucos, investindo os recursos até que seja possível realizar a aquisição. A vantagem de poupar por conta própria é não ter de pagar taxa de administração, seguro ou fundo de reserva, que existem no consórcio.

Para quem já tem dinheiro para dar um lance competitivo

Alguém que possa fazer um lance correspondente a 50% do valor do consórcio, por exemplo, tem uma chance de obter a carta de crédito antes de ser sorteado. Se conseguir, pode comprar o imóvel, alugá-lo e amortizar as próximas mensalidades com a renda do aluguel.

Não há, no entanto, nenhuma garantia de que isso será possível. Se o grupo for competitivo, mesmo oferecendo o pagamento antecipado o participante pode não conseguir a carta de crédito. Alguns consórcios permitem o chamado “lance embutido”, em que uma parte do valor da própria carta de crédito é usada para pagar o lance. Essa facilidade eleva o valor dos lances.

Além disso, nada assegura que o participante conseguiria alugar rapidamente o imóvel comprado com a carta de crédito. Nesse caso, precisará ter dinheiro em caixa para continuar pagando as parcelas.

Outro ponto é que ao dar um lance e antecipar a carta de crédito é preciso pagar a taxa de administração proporcional ao valor recebido.

Para quem não quer se descapitalizar

Mesmo quem tem dinheiro para comprar um imóvel pode deixá-lo aplicado em uma instituição financeira rendendo juros se entrar em um consórcio. Quando for sorteada, essa pessoa poderá comprar um imóvel, alugá-lo e usar esse dinheiro para amortizar as prestações mensais do consórcio sem mexer no dinheiro que já havia sido acumulado.

Vantagens e desvantagens do consórcio imobiliário

A maioria das simulações que comparam consórcio imobiliário com financiamento tendem a apontar o primeiro como melhor opção, por conta dos custos. Como não há cobrança de juros, o consórcio se torna uma opção mais barata – e essa é a sua principal vantagem.

Porém, é importante entender que quando faz um financiamento o consumidor adquire imediatamente a propriedade que lhe interessa. No consórcio, isso acontece por sorteio.

Há ainda outras desvantagens no consórcio imobiliário, como as seguintes:

O preço do imóvel pode subir

O principal risco é o preço dos imóveis subir muito e a correção da carta de crédito não ser suficiente para comprar a residência no padrão desejado. No consórcio imobiliário, tanto o valor da carta de crédito quanto o saldo devedor dos participantes é corrigido periodicamente por um índice previsto no contrato.

O problema é que algumas vezes os preços dos imóveis sobem acima do índice e, nesses casos, quem compra a residência lá na frente usando a carta de crédito poderá ter de se contentar com uma propriedade de padrão inferior. Já quem toma um empréstimo para comprar imediatamente um imóvel “trava” o preço dele no momento da aquisição.

Não é adequado para quem tem pressa

Alguém que deseja se livrar do aluguel o mais rápido possível corre riscos se optar pelo consórcio. Em um grupo com duração de 200 meses, por exemplo, a chance de ser sorteado no primeiro mês é pequena.

Com um detalhe: quando alguém financia um imóvel, levanta o dinheiro necessário para a aquisição e pode se livrar do aluguel imediatamente. Mas quem vive de aluguel e, ao mesmo tempo, faz um consórcio imobiliário terá duas despesas mensais relacionadas à moradia.

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Para atrair quem vive de aluguel, algumas administradoras oferecem consórcios em que a parcela é mais baixa antes da contemplação. Já depois que a pessoa pega a carta de crédito e compra o imóvel, as parcelas aumentam – mas, em compensação, o consorciado já terá uma folga financeira, uma vez que não vai mais arcar com os custos do aluguel.

Consórcio de imóvel também envolve análise de crédito

Pessoas incluídas em cadastros de inadimplentes, como SPC e Serasa, podem ter dificuldade para fazer um consórcio de imóvel. E mesmo que a administradora permite que alguém nessa situação entre em um grupo de consorcio, pode exigir que o nome esteja limpo ou que a pessoa apresente um fiador responsável pela quitação do saldo devedor antes de liberar a carta de crédito, em caso de contemplação.

Como fazer um consórcio imobiliário

O primeiro passo é avaliar se as prestações mensais do consórcio de imóvel cabem no orçamento. Educadores financeiros sugerem que as pessoas nunca comprometam mais de 30% da renda mensal com o pagamento de dívidas de todos os tipos – o que reduz a chance de inadimplência.

Se estiver certo disso, o passo a passo é:

Escolha uma administradora

O Banco Central divulga quais são as administradoras de consórcios autorizadas a funcionar. No Brasil, já houve casos de instituições não autorizadas que fugiam com o dinheiro dos participantes. Portanto, é importante checar se a empresa está regularizada antes de fechar o contrato.

Os rankings das administradoras com maior número de reclamações também são divulgados pelo Banco Central. Isso pode ser uma referência para quem precisa fazer uma escolha.

Pesquise taxas e custos

Um cuidado importante é pesquisar as taxas de administração de cada consórcio. Uma diferença de 1 ponto percentual em uma cota com valor de R$ 500 mil pode fazer o consumidor economizar – ou desperdiçar, dependendo do caso – R$ 5 mil ao longo da duração do grupo. Alguns sites permitem a comparação das taxas e outras condições de consórcios oferecidos por diversas instituições financeiras.

Entenda os detalhes do contrato

As parcelas mensais de pagamento e o valor da carta de crédito de um consórcio são corrigidos seguindo o indicador e a periodicidade descritos no contrato. Isso tem um lado bom – porque o valor aumentado da carta de crédito permitirá a compra futura de um imóvel equivalente ao que se seria possível adquirir hoje. Mas tem também um aspecto negativo: as prestações mensais também vão aumentar ao longo do tempo.

Entre em um grupo

Nem sempre o consumidor precisa entrar no início de um grupo de consórcio imobiliário. Se um participante desistir, por exemplo, é possível comprar a cota dele e arcar com o saldo devedor nas mesmas condições estabelecidas no contrato original. Dependendo da necessidade de quem está saindo, é possível comprar a cota com desconto.

Saiba quais são as alternativas de saída

Quem compra um consórcio de imóvel e depois não consegue pagar as mensalidades – porque perdeu o emprego, por exemplo – tem algumas alternativas. Se a prestação está muito elevada, é possível reduzi-la com a contrapartida de também diminuir o valor da carta de crédito que será obtida no futuro.

Se mesmo assim a parcela não couber no orçamento, o jeito é vender a cota do consórcio para outra pessoa. Caberá ao participante encontrar um interessado em comprá-la, sendo que algumas administradoras cobram uma taxa pela cessão da carta de crédito.

Por último, para sair do consórcio sem vender a cota, é preciso esperar ser sorteado e pegar uma carta de crédito de valor correspondente ao que já foi pago, deduzidas eventuais taxas previstas em contrato. Nesse caso, a dívida deixa de existir.

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Se você parar de pagar as prestações antes de ser contemplado, o dinheiro já pago não será perdido e seu nome não será inscrito em um cadastro de inadimplentes. Mas se deixar tudo como está, seu dinheiro só será devolvido ao final do grupo, corrigido pelo índice estabelecido pela administradora em contrato.

Agora, se a interrupção dos pagamentos ocorrer após a contemplação com a carta de crédito e a compra do bem, não tem jeito. Como o imóvel fica alienado em nome da administradora até que todas as prestações sejam pagas, ele poderá ser retomado rapidamente pela instituição financeira, assim como acontece no financiamento imobiliário.

Fique atento às ofertas boas demais

Desconfie de ofertas de consórcio imobiliário com garantia de contemplação em poucos meses. Há golpistas que prometem isso sem ter como cumprir – geralmente são empresas que não estão autorizadas a administrar consórcios. Também não acredite se o vendedor do consórcio lhe garantir que em um grupo será fácil de ser contemplado mesmo dando um lance bem baixo. Não há garantia disso.