Oportunidades

Leilões de imóveis e bens crescem em 2020 com desativações de empresas na pandemia. É um bom negócio?

Ganhando um enorme destaque no meio digital, o número de acessos nas ofertas na plataforma da Sold Leilões cresceu 70% desde março deste ano

SÃO PAULO – Em um ano de crise histórica, diversos setores da economia foram afetados pela chegada do novo coronavírus e muitas empresas fecharam as portas. Mas a mesma pandemia que prejudicou enormemente vários negócios teve efeito oposto no mercado de leilões, conforme apontam dados de empresas do setor.

O número de acessos à plataforma online de leilões Sold cresceu 70% de março a setembro deste ano, na comparação com o mesmo período do ano passado. Já o número de participantes que se cadastraram para participar dos leilões aumentou em 40% no mesmo intervalo.

Não existe uma entidade que consolide dados sobre leilões no país, mas a mesma tendência de aumento das buscas foi verificada pela Resale, outra empresa especializada em leilões pela internet, mas com foco em imóveis. O número de usuários na plataforma cresceu 988% entre abril e novembro deste ano, na comparação com o mesmo período de 2019.

Para Henri Zylberstajn, CEO da Sold Leilões, o aumento de ofertas e de interessados pode ser explicado por três fatores principais: aumento da venda de ativos por parte empresas; itens com tíquetes mais baixos atraem mais compradores em períodos de crise; e o isolamento social.

“O leilão é um formato de venda que muitas empresas procuram quando precisam de caixa rapidamente, como no caso de negócios que fecharam as portas ou reduziram sua operação e precisam liquidar seus ativos o mais rápido possível”, explica Zylberstajn.

Como a crise atingiu em cheio diversos setores, muitas empresas precisaram se desfazer de bens, seja para gerar liquidez, reforçar caixa ou simplesmente porque, em razão da pandemia, manter um grande espaço físico não fazia mais sentido para a operação do negócio.

O CEO da Sold conta que os leilões da plataforma duplicaram na categoria de desativações, que inclui bens de restaurantes, empresas e hotéis, como itens de cozinha, no caso de restaurantes que fecharam as portas, ou de escritório no caso de empresas que entregaram salas comerciais ao adotar o home office, por exemplo.

“Já era nossa categoria número dois em negociações [em primeiro lugar está a categoria de imóveis] e com a pandemia os leilões de desativações cresceram 200% no acumulado do ano”, complementa Zylberstajn. Na plataforma, são leiloadas desde coleções completas de objetos de escritórios até salas e andares comerciais inteiros.

Em um momento de crise e encolhimento de renda, ativos relevantes, como imóveis e veículos, ganham atratividade nos leilões porque oferecem preços inferiores aos praticados no mercado tradicional. E essa procura aumenta tanto entre compradores que buscam os ativos para uso próprio, quanto entre aqueles interessados em investir, segundo o CEO da Sold.

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“Se por um lado existem empresas que buscam caixa rápido, do outro, muitos compradores olham os leilões como sinônimo de oportunidade”. Segundo Zylberstajn, boa parte dos anúncios possui um desconto médio de 50% no lance inicial.

Marcelo Prata, CEO da Resale e especialista em mercado imobiliário, afirma que o aumento da procura pelos leilões na sua plataforma é atribuído, em grande parte, a investidores que buscam um bom retorno ao revender o bem.

“Comprar um imóvel retomado é comprar mais barato e poder revender para capitalizar mais rápido. E o impulso deste ano veio do novo interesse de investidores, que, em meio a um mercado mais volátil, tentam buscar um investimento que parece mais seguro, como é o caso dos imóveis”, acrescenta Prata.

Mas um dos mais importantes fatores que explicam o boom dos leilões em 2020, é o isolamento social, já que a migração para o mundo virtual foi acelerada durante a pandemia.

Para Zylberstajn, muitas pessoas perderam o medo de dar lances pela internet e viram vantagem na comodidade. “As ferramentas online permitem participar do leilão do seu sofá e isso é um grande incentivo. No presencial, em muitos casos, quando o comprador não consegue o melhor lance, há uma enorme sensação de desperdício de tempo e energia nesse deslocamento que não levou a nada”, diz.

Cuidados ao comprar em leilão

Adquirir itens em leilão – principalmente imóveis e veículos – pode gerar uma boa economia, já que, geralmente, os bens são arrematados por valores abaixo do preço de mercado, mas é necessário tomar alguns cuidados para que a promessa de desconto não se transforme em dor de cabeça e um péssimo investimento.

O comprador precisa ter muita cautela e pesquisar bastante antes de dar qualquer lance. Ler o edital do leilão com atenção é fundamental, pois é lá que estão as principais informações sobre o imóvel a ser leiloado, como o valor mínimo de venda, o estado de conservação do imóvel e quem é o vendedor, por exemplo. Contar com um respaldo jurídico para fazer a compra pode ajudar muito também.

“É importante dizer que o edital muda de leilão para leilão, de item para item. Ele varia de caso a caso, é preciso ficar atento”, explica Zylberstajn.

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Consultar um advogado para levantar se há ações judiciais contra a execução do leilão ou qualquer irregularidade com o processo pode poupar tempo e evitar prejuízos no futuro.

O CEO da Sold lembra de um caso, por exemplo, em que o proprietário do imóvel que seria leiloado não havia sido notificado e descobriu que sua casa tinha ido à leilão quando um interessado bateu em sua porta. Em casos como esse, a chance de o negócio dar errado é enorme, já que o atual proprietário pode entrar com um recurso e dizer que não foi notificado.

Ao mirar ativos de alto valor, como alguns tipos de veículos e principalmente imóveis, a visita presencial é fundamental, segundo Fábio Tadeu, sócio diretor da Brain Inteligência, consultoria empresarial do mercado imobiliário. “Conheça muito bem todos os cantos do imóvel, até para comparar a propriedade com o mercado e checar se o preço praticado realmente vale a pena”, diz Tadeu.

Embora os riscos de adquirir imóveis em leilões tenha caído nos últimos anos com a consolidação do modelo no Brasil, alguns cuidados adicionais precisam ser levados em consideração. “No caso de imóveis, quando a propriedade vai a leilão já há uma autorização judicial para tal, logo os riscos são reduzidos, mas não quer dizer que não existam. Um problema possível é se o proprietário pagar as dívidas durante o processo. Isso pode ser um complicador para o futuro comprador”, explica Tadeu.

Mas o maior problema, na visão de Tadeu, é o tempo de espera. Para ele, os leilões não são indicados para consumidores que procuram uma casa própria para moradia e têm pressa. “É preciso ter muita paciência. Desde a finalização dos lances até a entrega da chave da propriedade, pode levar muito tempo. Ainda mais se houver a possibilidade de contestação do atual proprietário na Justiça, isso atrasa mais ainda o processo”, diz Tadeu.

Imóveis ainda são os queridinhos dos leilões

Embora a categoria de itens e espaços provenientes das desativações de empresas tenha apresentado forte crescimento em 2020, os imóveis ainda concentram o maior número de ofertas e interessados.

Entretanto, a retomada de imóveis em massa, que era esperada no início da pandemia, não se materializou. Segundo Zylberstajn, a explicação está na atuação dos bancos durante a pandemia. A maior parte dos imóveis leiloados são propriedades retomadas de clientes que não conseguiram honrar os pagamentos de financiamentos imobiliários contraídos nos bancos.

“Muitos bancos suspenderam a retomada de imóveis ao longo da pandemia. Motivadas por uma questão ‘humana’, as instituições deram uma certa trégua”, diz Zylberstajn.

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Marcelo Prata, fundador da Resale, concorda que, durante a pandemia, muitas instituições entenderam a situação de crise no país e deram um maior prazo para os clientes quitarem as parcelas. Ele ressalta, porém, que ainda não existe nenhuma norma legal que alterou esses contratos em decorrência da calamidade atual.

“Em função da pandemia, os bancos foram rápidos para dar fôlego aos clientes, diferentemente do que vimos acontecer em crises passadas, e deram essa oportunidade para os clientes de ter uma carência para pagar as prestações da casa própria”, explicou Prata.

Prata explica que os bancos ganham dinheiro com os juros recebidos pelos financiamentos, e retomar o imóvel não é interessante. Além de deixar de receber as parcelas e os juros daquela dívida, quando o cliente fica inadimplente, o banco tem custos para retomar o imóvel. Por isso, em muitos casos, o banco não inicia o processo dentro do prazo estipulado no contrato.

“Por conta dos custos envolvidos na retomada do bem, alguns bancos acabam não executando a cobrança da forma como deveriam. Quando esgota-se a régua de cobrança e chega a hora de retomar a propriedade, o banco precisa notificar o ex-mutuário, pagar o ITBI [imposto pago à prefeitura para transferir a propriedade] de 3% do valor do bem, além, é claro, de todos os custos com advogados. Tudo isso, pago pelo banco sem ainda receber nada”, esclarece Prata.

“Fora esses gastos mais burocráticos, as instituições ainda devem assumir todos os gastos e despesas da propriedade, sejam os custos com cartórios, pagamento de condomínio e IPTU, por exemplo”, diz o CEO da Resale.

Como explica Prata, muitos bancos acabam não executando a cobrança para não sofrer com essas exonerações e tentam resolver o imbróglio financeiro avaliando caso a caso.

“No começo da pandemia, os bancos abriram um programa de renegociação e de carência para que os clientes pudessem aderir. Mas no final, toda negociação precisa ser caso a caso”, argumenta.

Assim, Prata concorda que o número de imóveis retomados caiu, embora a procura por esse tipo de bem tenha crescido de forma excepcional – a Resale registrou avanço de 988% entre abril e novembro, conforme mencionado no início da reportagem.

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