O escândalo do atraso de obras

Faz seis anos que teve início o boom imobiliário no Brasil e ainda hoje uma consequência deste fenômeno prejudica centenas de famílias: o atraso de obras. No post abaixo explico porque as construtoras não conseguem entregar os imóveis na data prometida.

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Atrasos, falências de construtoras e imóveis que nunca saíram do papel de um lado e compradores desesperados do outro. Esse foi o assunto do Fantástico deste domingo, 1º de junho.

Não é um tema novo, mas continua sendo muito discutido, especialmente porque atinge diretamente milhares de pessoas, consumindo a economia de uma vida inteira e também a paz e tranquilidade das pessoas. O problema só tem aumentado e atingido compradores de todas as partes do país e todas as classes.

Apesar das diversas desculpas das empresas e entidades que as representam, dizendo que choveu muito ou que faltou mão de obra e que estão “agindo para eliminar gargalos que adiam as entregas dos imóveis”, o fato é que TODAS as pesquisas e estudos, de diversos órgão e institutos, provam o contrário. O problema cresce a cada ano e parece insolúvel.

Capitaneando as reclamações, estão as maiores construtoras do país, com obras atrasadas em diversos estados, mas que de forma simplista, normalmente por meio de notas evasivas, reconhecem os problemas e dizem que pretendem resolvê-los, mas sem garantias que cumprirão os novos prazos. E assim a coisa vai.

Mas por que se atrasa tanto, por que se desrespeita tanto os compradores sem que nada de efetivo seja feito para resolver o problema de vez? Por que é a forma mais lucrativa para as empresas.

Apesar de algumas delas dizerem que vão pagar alguma indenização aos consumidores lesados, o fato é que o valor é irrisório diante dos lucros que obtêm com as vendas, assim como sabem que o que pagarão a alguns é muito inferior ao valor global dos prejuízos causados a todos, bem como se mostra muito mais vantajoso do que se tivessem que entregar as obras nos prazos prometidos.

Isso porque imóveis vendidos na planta são normalmente financiados com recursos externos, com empréstimos obtidos pelas incorporadoras. O mercado financeiro faz uma análise de risco dessas empresas e disponibiliza um determinado volume de empréstimos ao incorporador.

No momento da venda dos imóveis, o responsável pela incorporação sabe exatamente quanto de dinheiro dispõe, quantas unidades pode prometer à venda e o prazo de construção de cada uma delas, Mas, em um mercado aquecido, opta por vender unidades sem freio, respondendo à demanda, independente de quanto conseguirão produzir.

Além disso, para ganhar da concorrência, que oferta imóveis semelhantes, passam a concorrer também em prazo de entrega, mesmo sabendo que a data não será cumprida, seja por questões técnicas ou financeiras.

Daí, vendendo muito, com orçamento comprometido, precisam distribuir o dinheiro em mais unidades e, portanto, diminuir o ritmo de construção. O justo seria reajustar o prazo de entrega, mas as empresas o mantém para conseguir vender mais. Tudo absolutamente previsível.

Então acontecem os atrasos e, para colocar as obras em dia, somente com mais dinheiro, o que até conseguiriam, porém, a um custo maior devido ao risco aumentado (comprometimento da capacidade de endividamento). Entre gastar mais e cumprir prazos ou ganhar mais e atrasar, a segunda opção é a preferida da maioria.

Fazem isso de forma consciente, pois também sabem que apenas uma pequena parcela dos consumidores lesados buscarão algum ressarcimento e, mesmo pagando indenizações justas a esses 4% ou 5% de lesados que recorrem à Justiça, é melhor do que tomar mais empréstimos nos bancos. E assim a vida segue.

Marcelo Tapai

Marcelo Tapai é advogado especialista em direito imobiliário, vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP, diretor do Brasilcon e sócio do escritório Tapai Advogados.