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Shopping center é bom negócio? Os FII desse setor nos contam histórias de sucesso e de prejuízos

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Quem não gosta de shopping center? As pessoas vão almoçar, namorar, encontrar amigos, ver um filme e, claro, fazer umas comprinhas. Presente de natal, dia das mães, dia dos namorados, dia dos pais? Compramos sempre (na última hora) onde?

Gestores de fundos imobiliários também adoram shoppings! Este é mais um negócio bem explorado pelos FII ao qual investidores podem ter acesso.

Os fundos adquirem a totalidade ou uma fração ideal de um ou mais shoppings, o que significa que participam dos lucros gerados por toda a operação. Lojas, cinemas, estacionamento e não apenas de uma loja específica.

Não existe um padrão do que é um bom shopping, há empreendimentos dedicados a todas as faixas de renda e costumes regionais. Importante mesmo é estar bem localizado, de preferência em bairros residenciais, oferecer um bom mix de lojas e não sofrer grande concorrência de shoppings ou comércio de rua próximos.


O que esperar de um FII que invista em shopping center

O investidor deve estar ciente que as receitas do fundo serão irregulares, por conta do modelo de negócio entre locador e inquilinos.

Os contratos de locação são bem peculiares. Lojistas pagam um valor mínimo fixo ou um percentual sobre as suas vendas, dentre eles o que for maior. Com isso o shopping (e o fundo) conta com uma receita mínima esperada, que pode ficar maior a medida que as vendas crescem, principalmente nas datas festivas.

São cobrados 13 alugueis por ano. A maioria dos contratos é por cinco anos, corrigidos anualmente pelo IGP-M ou outro índice, com revisão do valor principal no terceiro ano. Lojas âncora podem pactuar prazos maiores.

Outras fontes de receita são relevantes, como cobrança de estacionamento, locação de espaços para merchandising e luvas.

 

Riscos e vantagens

O principal risco é o do próprio negócio. Nem sempre um shopping cai no gosto dos consumidores. Observando os fundos listados que investem nesse ramo pode-se perceber que alguns casos são de grande sucesso e consequente lucro para os cotistas, enquanto outros shoppings não geram a performance esperada, sofrem mais com vacância e inadimplência por parte dos lojistas. Mas mesmo um shopping muito lucrativo pode ser afetado pela inauguração de um concorrente nas redondezas. Também devemos considerar os riscos regulatórios, uma nova lei de zoneamento ou uma simples mudança de mão de direção de ruas pode implicar em problemas.

A principal vantagem do segmento é que o investimento em shopping é bem diversificado, pois são várias as fontes de receita e áreas de negócio dos lojistas. Ainda assim, fundos que invistam em apenas um shopping são mais arriscados que os multi-ativos.

 

O que impacta preços

Assim como os condomínios logísticos, o ritmo do consumo é o principal indicador a ser observado pelo investidor. Renda, nível de emprego, endividamento das famílias, dentre outros, também são relevantes.

 

Fique de olho

Informe-se sobre os shoppings em que seu fundo investe, a localização, se há previsão de construção de concorrentes. Se possível visite o shopping. É vital acompanhar os relatórios do gestor para saber como anda o faturamento, níveis de vacância e inadimplência. Só assim você saberá se investe em ativos bons ou não.

Arthur Vieira de Moraes