O balanço do ano de 2013

Em dezembro de 2012 o mercado de fundos imobiliários estava em pleno vapor. O IFIX terminava o ano com valorização de 35%, havia 40% mais fundos listados em bolsa do que no ano anterior e o número de investidores mais do que dobrara. Foi o ano em que o mercado de FII aconteceu, se tornou conhecido pela maioria dos investidores.

Chegado o fim do ano os jornalistas precisam fazer a pergunta fatídica que nenhuma fonte gosta de responder: o que deve acontecer no ano que vem?

O Diego Lazzaris Borges me fez essa pergunta no fim de 2012, minha resposta foi publicada na edição de janeiro da revista InfoMoney (onde investir em 2013). Para quem não viu ou não lembra, segue abaixo:

“um dos principais responsáveis pela valorização dos fundos imobiliários em 2012 foi a queda da Selic. E o cenário para 2013 é de estabilidade ou de uma ligeira elevação”, diz Moraes. Por isso, ele afirma que quem quiser investir em fundos imobiliários neste ano não deve esperar fortes ganhos de capital com a valorização das cotas. “Não conte com retornos de 30% ao ano novamente. Acredite em rendimentos maiores que a inflação, que é o que os fundos de fato têm para oferecer”.

De fato houve elevação da taxa Selic e não foi “ligeira”. De 7,25% para os atuais 10%. Além disso, a economia desacelerou, especialmente após os protestos populares de junho, os investidores estrangeiros fugiram do Brasil (o capital é covarde) e todos os mercados foram afetados por esse movimento. O mercado imobiliário em particular ainda teve que enfrentar um excesso de oferta de novos imóveis comerciais justo nesse período de retração da demanda. Como resultado dessa combinação de fatores o desempenho da maioria dos fundos foi ruim, o IFIX acumula perda de mais de 13% no corrente ano. Já os rendimentos foram pouco afetados, boa parte dos FII até aumentou o valor distribuído ao longo do ano.

Mas apesar da desvalorização o ano não foi de todo ruim. O mercado de FII continuou crescendo em patrimônio e número de investidores e os principais avanços foram qualitativos. Muito se evoluiu em relação a governança corporativa, regulação, obrigações e vedações a administradores, transparência e comunicação com o mercado, tratamento de conflitos de interesses, entre outros. Esses temas cruciais foram amplamente discutidos ao longo do ano. A ANBIMA, como autorreguladora, passou a exigir melhores práticas dos administradores, a CVM esclareceu alguns pontos por meio do ofício circular SIN 05/2013, a BM&FBOVESPA melhorou a página dedicada aos FII, gestores e administradores de modo geral buscaram incrementar a comunicação com investidores reformulando relatórios gerenciais e tratando dos fatos relevantes.

Investidores aprenderam, a duras penas, que FII não é renda fixa, que a renda mínima garantida não cai do céu e nem faz milagres, que os fundos não são todos iguais e que esse tipo de investimento implica em assumir riscos que precisam ser melhor compreendidos.

Abaixo alguns números do mercado, divulgados pela BM&FBOVESPA:

* em 19/12/2013

E o que esperar para 2014?

O ciclo de aumentos da taxa Selic parece estar próximo do fim, a entrega de novos imóveis comerciais continuará grande e impactando as taxas de vacância e os preços de locação. As expectativas com o desempenho da economia no ano que vem são tão pessimistas que qualquer pequena melhora poderá animar o mercado. Acredito que será um ano difícil mas que o maior impacto, que foi o aumento expressivo da Selic, não se repetirá.

Vale lembrar que a Selic pode explicar movimentos de curto prazo mas que os FII são mais que isso. Veículos de investimento indireto em imóveis, indicados para quem tem objetivos de longo prazo e que visa, acima de tudo, preservar capital e contar com fluxo de rendimentos. Neste ano o mercado completou 20 anos de existência e quem já é, de fato, investidor de longo prazo segue obtendo bons resultados.

Por fim, o que espero de verdade para 2014 é que o seu ano seja espetacular!