Fundos imobiliários na UTI

As dificuldades e oportunidades do setor de saúde brasileiro para os FII

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Calma, não se trata de nenhuma enfermidade séria com os fundos. Vamos falar de outro setor em que os FII também atuam, o de hospitais, que é muito relevante em outros mercados. Nos EUA, Canadá e Inglaterra, por exemplo, o setor de healthcare representa cerca de 10% do total de investimentos dos fundos imobiliários de cada país. Aqui no Brasil é pouco explorado, temos apenas dois fundos que investem em hospitais (poderiam ser fundidos em um único), mas há potencial para mais desenvolvimento.

O que esperar de um FII que invista em hospitais

Tradicionalmente contratos de locação do setor são firmados com sistema de participação sobre percentual do faturamento, bem semelhante ao que acontece com os shopping centers. O locatário deve pagar ou um valor mínimo fixo ou uma parte do faturamento do hospital, dentre os dois o que for maior. O prazo da locação costuma ser longo, por 10 anos ou mais. A receita gerada pelo imóvel, bem como os rendimentos desse tipo de fundo, tende a variar de um mês para o outro, conforme o faturamento do hospital. Procedimentos cirúrgicos, partos, internações em UTI são mais rentáveis do que tratamentos simples e atendimentos de pronto socorro, por exemplo.

Riscos e vantagens

Além dos riscos mais comuns de vacância e inadimplência o investimento em hospitais tem outras implicações que precisam ser consideradas. A primeira é que o imóvel é muito específico e não oferece segundo uso. A segunda é a dificuldade que o proprietário terá caso necessite despejar o inquilino por falta de pagamento dos aluguéis, isso pois juízes podem reconhecer a função social do contrato de locação, isto é, ir além da mera relação comercial e considerar que, mesmo não pagando o aluguel, um hospital desenvolve função essencial para a sociedade e não deve ser despejado. Não bastasse tal complicação jurídica, despejar um hospital significa um grande risco de imagem para o administrador do fundo.

As vantagens são as características do negócio, que não costuma ser afetado por ciclos de mercado, afinal pessoas não escolhem se vão nascer ou adoecer em momentos de crise ou de expansão da economia; os contratos duradouros e a possibilidade de receber parte do faturamento como aluguel.

Os dois fundos hoje existentes no Brasil estão enfrentando ações judiciais e as decisões têm sido favoráveis aos locatários, talvez em razão da função social dos contratos.

Potencial do mercado brasileiro

Apesar dos problemas enfrentados pelos fundos já existentes e dos riscos superiores aos de outros setores da economia, o segmento de hospitais pode ainda se tornar tão relevante no nosso mercado de FII quanto nos mercados estrangeiros. O setor vem passando por um movimento de consolidação e profissionalização. Grandes grupos estão se formando, impulsionados por fundos de private equity, como o do BTG Pactual que adquiriu a rede D’or no Rio de Janeiro e a rede São Luiz em São Paulo e também pelas aberturas de capital de companhias como Dasa, Fleury e Amil, esta última já até saiu da bolsa após ser vendida para a UnitedHelth, uma das maiores empresas de saúde do mundo. Isso significa que um fundo que possua hospitais locados para essas grandes empresas do ramo da saúde correrá menor risco de crédito e riscos jurídicos.

Uma boa prova do potencial do nosso mercado foi dada na semana passada, quando um fundo imobiliário do Canadá (North West) comprou quatro hospitais que pertenciam à Rede D’or e firmou contratos de locação, com a própria Rede D’or, por 25 anos. O mesmo fundo já era dono do Hospital Infantil Sabará, em São Paulo.

A atitude dos canadenses nos dá duas boas lições: mostra que existem oportunidades no mercado brasileiro de saúde e, ao firmar contrato de locação por 25 anos, deixa claro que o investimento é para quem tem objetivos de longo prazo.

Cuide bem da sua saúde e dos seus investimentos!

Arthur Vieira de Moraes