FII: O crescimento ainda nem começou

O primeiro post que escrevi aqui para o blog dos fundos imobiliários do portal InfoMoney foi intitulado “um mercado que amadurece e se prepara para crescer”. Desde então já foi noticiado que o número de investidores pessoas físicas superou os 100.000 e que os fundos listados na BM&FBovespa chegaram a 100.

Números emblemáticos, mas que, na minha opinião, representam o amadurecimento do mercado. Crescimento mesmo ainda está por vir. Para se ter uma ideia, ontem o jornal Valor Econômico noticiou: “Susep propõe ampliar investimentos em imóvel”.

Susep é a autarquia que regula o mercado de seguros privados. As companhias seguradoras detém uma enorme quantidade de dinheiro sob gestão. Recursos que serão usados para pagar as aposentadorias de quem faz previdência privada, as apólices de seguro de vida, enfim, dinheiro que as instituições precisam investir em ativos de longo prazo (as reservas técnicas). Conforme a matéria, esse valor é de R$ 381,2 bilhões atualmente.

A regra atual permite que até 10% desses recursos sejam investidos em FII e 8% diretamente em imóveis. A proposta da Susep é que o limite para investimento em FII possa chegar aos 18%, a medida que a seguradora não invista em imóveis propriamente ditos. É o reconhecimento de que investir em FII é equivalente a investir em imóveis, de forma que as seguradoras poderiam distribuir esses 18% entre FII ou Imóveis, conforme o que for mais apropriado (veja as vantagens e desvantagens de investir via FII).

Apesar dessas intenções, mesmo já sendo autorizadas a investir até 10% em FII, o montante atual alocado nos fundos e imóveis soma apenas 0,24%, enquanto os títulos públicos respondem por 80,8%. Como todos já sabem a queda da taxa Selic força uma mudança nas estratégias de investimentos, com a necessidade de assunção de posições mais longas e arriscadas. Portanto é de se esperar que, paulatinamente, parte do que está aplicado em títulos públicos migre para fundos imobiliários e outros investimentos.

Dois fatores ainda precisam melhorar para que investidores institucionais, como as seguradoras, possam efetivamente alocar valores vultosos nos FII: liquidez e governança corporativa.

Ambos estão evoluindo, como processo natural do amadurecimento do mercado. A liquidez cresce aceleradamente, impulsionada pelos números de novos fundos e investidores, já citados no início. Quanto à governança corporativa há muito por fazer, tanto por parte dos reguladores como por parte do mercado. A CVM, atenta à essas necessidades, já tem exigido informações mais detalhadas e padronizadas sobre o patrimônio dos fundos e, conforme notícia veiculada ontem na Arena do Pavini, “iniciou um estudo para melhorar a regulamentação do mercado secundário de fundos imobiliários”.

Mas nem tudo precisa vir por meio de leis, o mercado também pode trabalhar para o fortalecimento. Já imaginaram o avanço que teríamos se houvesse uma espécie de Novo Mercado também para os FII, com níveis diferenciados de listagem conforme o grau de governança corporativa? Fica aqui minha sugestão para a BM&FBovespa.

Também é notável como a imprensa tem falado mais e melhor sobre o tema.

Todo este processo de amadurecimento a que estamos assistindo tem sido impulsionado pelos investidores pessoas físicas. O grande crescimento virá quando o mercado estiver pronto para receber também os investidores institucionais e tem muita gente trabalhando para isso.