Construindo rendimentos

FII de desenvolvimento de imóveis comerciais torna-se fundo de renda após a conclusão da obra

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Uma das funções mais importantes de um FII é ser um veículo de captação de recursos privados para a construção de empreendimentos e isso já é uma realidade no Brasil. Além dos imóveis residenciais, agências bancárias, shopping centers, universidades, hospitais, galpões industriais, prédios de escritórios e hotéis, todos esses empreendimento já foram ou estão sendo financiados, no todo ou em parte, por fundos imobiliários. Ou seja, financiados com o dinheiro de cada investidor cotista de FII.

Diferente do caso dos imóveis residenciais, quando os ativos são vendidos depois de prontos e os fundos são encerrados, os FII que financiam a construção ou ampliação de imóveis comerciais costumam manter os ativos em carteira, para depois passar a receber aluguéis. Assim um fundo de desenvolvimento transforma-se num fundo gerador de renda. Muitas vezes os imóveis são construídos sob encomenda (buit-to-suit), de maneira que mesmo antes de pronto já existem locatários pré-contratados.

 

O que esperar de um FII de desenvolvimento de imóveis comerciais

Imóveis em construção não geram renda. O investidor desses fundos deveria ter objetivos de médio e longo prazo, ciente que somente após a conclusão da obra passaria a receber rendimentos. No entanto são poucos os brasileiros que já desenvolveram essa cultura de longo prazo, por isso é comum que esses fundos contem com renda mínima garantida (ou renda mínima ou prêmio de locação), para atender aos anseios de curto prazo da maioria dos investidores. Se você ainda não entende como funciona a renda mínima sugiro a leitura desta matéria.

Além da questão da renda é preciso entender que tipo de imóvel está sendo desenvolvido e quais as expectativas para o setor em questão.

 

Riscos e vantagens

Inicialmente o investidor está exposto aos riscos relativos a execução das obras, como atrasos, aumento dos custos, embargos, dentre outros. Após a conclusão da construção os riscos serão aqueles inerentes ao tipo de imóvel e negócio que será desenvolvido. Um galpão industrial, por exemplo, pode demorar para ser alugado e gerar a renda que se espera, já um empreendimento comercial como shopping center ou hotel, leva algum tempo até a maturação do próprio negócio, que pode até não vir a ser bem sucedido.

Face ao risco mais elevado a vantagem está em participar de um empreendimento desde o início. Quando as coisas vão bem um imóvel concluído pode valorizar e um empreendimento comercial pode se tornar um sucesso, fatores que ocasionariam a valorização das cotas do fundo.

 

O que impacta preços

Durante a fase de construção intercorrências na execução podem gerar oscilações mais fortes. Depois de pronto o imóvel é preciso atentar aos fatores específicos de cada setor.

 

Fique de olho

Leia o prospecto inicial para conhecer o projeto e a avaliação, acompanhe o andamento das obras pelos relatórios do administrador. Se o fundo pagar renda mínima fique atento ao prazo de término e verifique a diferença entre a real receita operacional do fundo e a renda mínima.

Arthur Vieira de Moraes