Tabela Price – Considerações Adicionais

Alguns analistas entendem que esses métodos alternativos, ao forçarem os tomadores dos empréstimos a desembolsarem parcelas mensais de maior valor no início do período contratual e, por conseqüência, acelerarem o ritmo de amortização, estariam contribuindo para que houvesse uma maior propensão à adimplência, ou seja, menor disposição para atrasos e calotes. Essa não é a minha opinião.

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No tópico anterior deste blog estive alinhavando algumas vantagens comparativas da Tabela Price no cotejo com outros sistemas adotados nos financiamentos imobiliários, por conta do interesse que esse assunto está despertando atualmente. Mas, acho que deixei de abordar o atributo mais importante, que aponta como especialmente vantajosa e conveniente, no momento atual, a adoção desse tradicional método financeiro (Tabela Price). Por isso, decidi complementar o tema com as considerações seguintes.

Na realidade, alguns agentes financeiros do sistema nacional de financiamento à habitação vacilam, no momento, entre o abandono provisório do método ou a volta de sua utilização plena. O fator que mais tem pesado nas considerações dos agentes financeiros parece ser o que apontaria para uma maior segurança dos métodos alternativos (SAC e SACRE) no que concerne à inadimplência dos mutuários. Alguns analistas entendem que esses métodos alternativos, ao forçarem os tomadores dos empréstimos a desembolsarem parcelas mensais de maior valor no início do período contratual e, por conseqüência, acelerarem o ritmo de amortização, estariam contribuindo para que houvesse uma maior propensão à adimplência, ou seja, menor disposição para atrasos e calotes. Essa não é a minha opinião.

Não é preciso aumentar as prestações iniciais para desestimular a inadimplência. A aplicação da Tabela Price também garante, desde o início, a ocorrência de amortizações do empréstimo tomado, mesmo com prestações de menor valor, configurando o mesmo desestímulo ao abandono ou à interrupção dos pagamentos por parte dos mutuários. Acho, até, que pode ocorrer um efeito oposto, de vez que a Tabela Price corresponde a um método que se ajusta de forma mais adequada à renda do tomador do empréstimo e à sua evolução ao longo do prazo contratual, na maioria dos casos.  De fato, a maior parte dos financiamentos habitacionais é concedida para famílias recém formadas ou para mutuários jovens, cuja renda deve crescer com o tempo e não decrescer a partir de um patamar inicialmente elevado. Quando o comprometimento da renda com o pagamento das prestações é mais ajustado e natural, a inadimplência forçada diminui. Essa é a minha percepção.

Além disso, a utilização da Tabela Price possibilita a extensão dos financiamentos imobiliários a um número muito maior de pretendentes, facilitando o equacionamento da questão da casa própria para os contingentes de menor renda. Isso porque, nos métodos alternativos, cujas prestações iniciais são mais elevadas, as exigências para comprovação de rendas igualmente mais altas afastam muitos pretendentes. Segundo os dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias – ABRAINC, a utilização da Tabela Price pode representar uma redução da ordem de 35% no valor das prestações iniciais e, portanto, na renda garantidora comprovável, quando comparada com as que decorreriam da utilização dos métodos alternativos. O financiamento imobiliário para a compra de uma moradia de R$ 130 mil, por exemplo, quando negociado pelo sistema SAC, exige a comprovação de uma renda garantidora (salário) da ordem de R$ 3.900,00 e as primeiras parcelas de pagamento do empréstimo estariam situadas em torno de R$ 1.300,00. Quando o mesmo financiamento é feito com base na Tabela Price, as primeiras prestações cairiam para pouco mais de R$ 830,00 e a renda garantidora não ultrapassaria R$ 2.400,00.

Na outra ponta do sistema, ou seja, para o setor da Construção Civil, a adoção plena da Tabela Price também seria uma opção conveniente, tendo em vista que esse procedimento por parte dos agentes financeiros contribuiria para diminuir a perda de ritmo do mercado. A mesma fonte de informações citada no parágrafo anterior estima em 200 mil o número anual de compradores potenciais que seriam alijados do mercado caso o uso da Tabela Price viesse a ser totalmente abandonado. Isso equivale à manutenção ou perda de aproximadamente 300 mil postos de trabalho no segmento de Edificações.

Achei importante fazer essas considerações adicionais e acrescentar as minhas opiniões pessoais, para que o assunto do momento no mercado imobiliário pudesse ser melhor compreendido. 

Rubens Menin