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Segurança Jurídica para os Investimentos

Boa parte desse esforço terá que envolver a nossa poupança interna e capitais nacionais, mesmo admitida a necessidade de continuarmos competindo pelo aumento do IED - Investimento Estrangeiro Direto, essencial ao equilíbrio das nossas contas externas na atual conjuntura.

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Tenho mencionado muito, neste blog, a necessidade urgente de ampliarmos os investimentos na nossa economia como requisito essencial para alcançarmos o crescimento sustentável da renda nacional. Cheguei a desenvolver uma série específica para este assunto, sob o título de “Investimentos”, analisando as relações conceituais entre as diversas variáveis envolvidas e mostrando que devemos fazer todo o esforço possível para recolocarmos, rapidamente, a nossa “taxa de investimento” em patamares superiores a 20% do PIB. Boa parte desse esforço terá que envolver a nossa poupança interna e capitais nacionais, mesmo admitida a necessidade de continuarmos competindo pelo aumento do IED – Investimento Estrangeiro Direto, essencial ao equilíbrio das nossas contas externas na atual conjuntura.

Já tive oportunidade de abordar, também, a importância estratégica da Construção Civil na mobilização de capitais nacionais para o aumento rápido dos investimentos, salientando os benefícios colaterais imediatos dessas atividades na dinamização da cadeia produtiva setorial, na garantia dos níveis de emprego e na melhoria de renda. Além disso, em tópico antecedente, intitulado “Bônus Demográfico (3)”, quando tratei da necessidade de construção de moradias para abrigar as novas famílias que serão formadas até 2030, em quantidades anuais que crescerão de 1,5 até 2,1 milhões no período, mencionei a demanda projetada até o mesmo ano limite, de investimentos habitacionais superiores a R$ 440 bilhões por ano. Na realidade, todas essas indicações e necessidades acabam por se concatenar e apontar na direção de objetivos comuns ou complementares, dentre os quais se destaca a conveniência de se garantir as condições exigidas para os investimentos habitacionais na escala pretendida. Os requisitos são muitos e variados. Mas, um deles assume um papel preponderante nas circunstâncias atuais: a segurança jurídica para os investidores. Em vista disso, optei por registrar algumas observações sobre o nosso aparato legal, nesse particular.

Existem, pelo menos, três leis federais recentes que criaram um arcabouço jurídico importante e razoavelmente atraente para os investimentos imobiliários. Essas leis devem ser preservadas e seu espírito precisa ficar abrigado da nefasta tendência nacional de se modificar constantemente as regras do jogo. Não há nada que mais afaste o investidor do que a insegurança produzida pelas modificações frequentes. Refiro-me às Leis Nos 9.514, de 20/11/97, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI; 10.931, de 02/08/04, que ajustou o “Patrimônio de Afetação” e garantiu a cobrança imediata de parcelas incontroversas nas causas judiciais; e 12.744, de 19/12/12 que regulamenta o segmento “built to suit” (modalidade em que o investidor constrói imóveis ajustados às necessidades específicas de um determinado ocupante).  

Ao mesmo tempo, esse mesmo arcabouço jurídico precisa ser atualizado e consolidado na parte relativa ao mercado de locação, ainda regulado por dispositivos legais originários do tempo do Império, com as modificações anacrônicas, incompletas ou inconvenientes introduzidas na época da ditadura Vargas (Decreto N° 24.150, de 1934), por várias Leis baixadas entre 1975 e 1979 (durante o período do governo militar), pela chamada “Lei do Inquilinato (N° 8.245, aprovada ao tempo do governo Collor) e pelo novo Código Civil de 2002. Os efeitos inconvenientes desses dispositivos legais nos investimentos imobiliários e no mercado habitacional já foram objeto de análise mais pormenorizada no tópico “A Lei do Inquilinato e a Favelização”, que publiquei neste mesmo blog.

Rubens Menin