O Mercado Imobiliário em 2014

Com o início de um novo ano, decidi compartilhar com os leitores deste blog o meu pensamento e as minhas estimativas pessoais sobre o comportamento do mercado imobiliário nacional em 2014. Entendo que, em comparação com o ano passado, algumas tendências serão mantidas e muitas outras apresentarão mudanças significativas. Em resumo, registro as seguintes opiniões.

O dinamismo do nosso mercado imobiliário não será uniforme, em função da própria situação da economia nacional e, também, do estágio já alcançado pelos diversos estratos sociais. Como regra geral, acredito que o segmento dos imóveis econômicos continuará aquecido, inclusive pela existência, nesse estrato, de uma demanda reprimida por novas moradias. Já nos segmentos de médio ou alto padrão o dinamismo será substancialmente menor, principalmente pela existência de algum nível de saturação nessas faixas, decorrente de estoques comercializáveis relativamente maiores.Como conseqüência direta dessas situações, acredito que o preço dos imóveis de maior valor deve interromper a sua escalada, mantendo-se relativamente estável. Da mesma forma, o preço dos imóveis econômicos ainda comportará algum realinhamento, com aumentos da mesma ordem de grandeza ou pouco menores do que os observados em 2013 neste mesmo segmento, em decorrência da demanda reprimida já mencionada.

A existência de estoques (disponibilidade) e as variações entre a demanda e a oferta de moradias em cada estrato determinam, não só o preço de compra e venda dos imóveis, como também, o valor dos aluguéis. Grosso modo, as tendências não são muito diferentes nos dois mercados (compra e aluguel), conquanto possa ser estimado que, embora os aluguéis residenciais devam continuar, em seu conjunto, a subir acima da inflação, os aumentos mais significativos ocorrerão na faixa das habitações econômicas. Para este estrato, não espero qualquer mudança significativa, em 2014, na tendência de alta que vem sendo observada desde 2010, período em que os aluguéis acumularam aumentos superiores a 200%.

Uma variável importante para balizar o comportamento do mercado é o crédito imobiliário. No meu ponto de vista, essa será a variável que mais se modificará em 2014. Depois de vários anos consecutivos de crescimento no montante agregado de financiamentos imobiliários, acredito que a contratação desse tipo de crédito apresentará uma substancial diminuição, para ajustar-se ao novo patamar do mercado. Essa retração decorrerá, diretamente, da diminuição geral do estoque de novos imóveis, ou seja, da redução do número de lançamentos previstos para 2014 por parte da maioria das grandes construtoras, ampliando a tendência já observada no ano passado. Não se trata, aqui, de uma simples variação na demanda ou na oferta. Trata-se da radical diminuição no número dos imóveis que poderiam ser objeto dos contratos de crédito imobiliário. Aliás, na minha percepção, 2014 será o pior dos últimos cinco anos, no que concerne ao número de novos lançamentos e, portando, na contratação de financiamentos.

Essa tendência geral, de diminuição de ritmo, também não será uniforme. O Programa governamental “Minha Casa, Minha Vida”, ainda que com menor ímpeto, continuará ocupando um lugar de destaque no panorama da construção civil brasileira. Já é bem conhecida a característica de eslasticidade-renda da procura por novas moradias, notadamente nos estratos econômicos que emergiram com as políticas continuadas de distribuição de renda.

Assim como vem acontecendo desde 2009, esse novo ano frustrará, mais uma vez, a torcida pessimista daqueles que vaticinam a chegada de uma Bolha Imobiliária no Brasil. Nesse particular, o mercado nacional nunca esteve tão sólido e tão protegido, seja pelo seguro mecanismo de avaliação do crédito imobiliário (LTV – Loan-to-Value de apenas 71,2% na média nacional), seja pelo montante de financiamentos contratados nessa modalidade (cerca de apenas 8% do PIB, apesar de todo o crescimento verificado nos últimos anos). Definitivamente, a possibilidade de eclosão de uma Bolha Imobiliária em 2014está garantidamente descartada.

Infelizmente, tenho que finalizar este tópico com uma pitada pessimista: pessoalmente, não acredito que 2014 será o ano em que os decisores governamentais e as forças políticas iniciarão um combate objetivo ao nosso pior inimigo, qual seja, o excesso de burocracia. Tenho tentado mostrar, neste blog, o custo altíssimo da nossa emperrada burocracia para todos os cidadãos pagadores de impostos e para as próprias empresas, que acabam tendo comprometidos os seus resultados e a sua competitividade. Agora, registro, também, a minha convicção de que essa mesma burocracia tem uma grande parcela de culpa na queda de dinamismo do mercado imobiliário neste ano que se inicia.