O LTV e a Segurança Imobiliária

No momento, a imprecisão do método de cálculo adotado pelo Banco Central tem produzido apenas o aumento da aversão dos agentes financeiros nacionais aum risco falsamente indicado como maior do que o real. Outras conseqüências piores estão sendo momentaneamente neutralizadas pelo próprio comportamento do mercado e pelo crescimento significativo do preço dos imóveis.

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No tópico Bolha Imobiliária e o LTV, publicado neste blog ao final do mês de abril do corrente ano, analisei alguns aspectos desse Índice, derivado da expressão inglesa “Loan-to-Value”, que nada mais é do que a relação percentual entre o valor do financiamento pleiteado e o valor do imóvel dado como garantia real no empréstimo. Destaquei, no mesmo texto, que, os agentes financeiros nacionais têm considerado como razoáveis, as operações de crédito que apresentem LTV igual ou inferior a 65% do valor de venda do imóvel dado em garantia.

A adoção de limites prudenciais para esse índice materializa uma política de crédito imobiliário responsável e segura. Em primeiro lugar há que se observar que, quanto menor o LTV de uma operação de crédito, menor o risco de inadimplência por parte do tomador e, portanto, mais barato costuma ser o respectivo financiamento. A regra considerada pelos agentes financeiros pode ser explicada em outros termos mais fáceis e objetivos: o financiamento de apenas uma parte do valor de mercado do imóvel, obrigando o tomador a comparecer com uma “entrada” ou com a transferência de poupança (FGTS, recursos próprios, etc.) torna o comprador sócio da transação e do risco, aumentando-lhe o compromisso de sucesso e reduzindo a propensão à inadimplência. Ou ainda, em outros termos mais simples: se o comprador precisa de um financiamento igual ou próximo do valor do imóvel que ele pretende adquirir, é bem possível que ele não disponha de nenhuma poupança e que costume gastar toda a sua receita mensal em compras e outros itens de consumo. Nessa hipótese, sem hábitos de poupança, como ele terá recursos para pagar as prestações do financiamento pretendido? O mesmo conceito está por trás do movimento recente de alguns agentes financeiros que têm preferido o Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) em substituição ao modelo da Tabela Price, na tentativa de ampliar o desembolso do tomador nos meses iniciais e, com isso, melhorar rapidamente o LTV da operação.

Estou voltando a esse assunto, por conta da divulgação, pelo Banco Central do Brasil, do LTV médio de toda a carteira nacional de crédito imobiliário. Nessa última divulgação, o valor apresentado por esse indicador foi de 71,2%. Sem maiores considerações, esse valor já seria um bom resultado, indicando uma situação mais segura do que a observada em quase todos os países em que existem programas robustos de financiamento imobiliário. No entanto, pela deficiente metodologia de cálculo aplicada na determinação desse índice médio e acumulado, a nossa realidade deve ser ainda bem melhor do que a representada pelo valor de 71,2%.

Com efeito, o Brasil é o único país do mundo em que o LTV médio resulta da pro mediação de valores originais de LTV, determinados no instante da assinatura dos contratos de financiamento e não mais atualizados desde então. Nos EUA, por exemplo, com procedimentos de controle muito seguros e rigorosos desde a crise econômica de 2008, a determinação do LTV de todos os contratos é atualizada anualmente. Por falta dessa sistemática ou de outra equivalente, o LTV médio nacional vai ficando progressivamente defasado ou desatualizado e deixa de retratar a realidade como um índice confiável e preciso.

No momento, a imprecisão do método de cálculo adotado pelo Banco Central tem produzido apenas o aumento da aversão dos agentes financeiros nacionais a um risco falsamente indicado como maior do que o real. Outras conseqüências piores estão sendo momentaneamente neutralizadas pelo próprio comportamento do mercado e pelo crescimento significativo do preço dos imóveis. Ou seja, se atualizados adequadamente, os LTV dos diversos contratos estariam em patamares significativamente inferiores àqueles balizados pelo Banco Central. No entanto, essa situação favorável pode se inverter caso venha a ocorrer uma oferta muito grande de imóveis ou uma retração na procura, determinando uma piora progressiva dos LTV. De qualquer forma, a melhor conduta seria a geração de índices mais confiáveis e adequados, para balizar o planejamento e as decisões, não só dos agentes financeiros, como das construtoras e dos investidores.

A mudança de metodologia por parte dos agentes financeiros e do Banco Central no cálculo e divulgação do LTV médio nacional eliminaria, de imediato, um efeito danoso e cada vez mais frequente: a opinião de analistas, consultores e articulistas (que desconhecem esses detalhes operacionais) tratando, com confiança, um indicador deficiente, até mesmo para apontar afantasiosa e distante ameaça de uma Bolha Imobiliária entre nós.

Rubens Menin