O Custo da Burocracia no Setor Imobiliário

No final do ano passado, a ABRAINC - Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, instituição que tenho a honra de presidir, realizou em São Paulo, em parceria com a CBIC - Câmara Brasileira da Indústria da Construção e com o MBC - Movimento Brasil Competitivo, o Workshop Final destinado à avaliação dos resultados do trabalho encomendado à empresa internacional especializada Booz & Company sobre as "Principais Barreiras Regulatórias e Burocráticas no Desenvolvimento do Setor Imobiliário Brasileiro".

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No final do ano passado, a ABRAINC – Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, instituição que tenho a honra de presidir, realizou em São Paulo, em parceria com a CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção e com o MBC – Movimento Brasil Competitivo, o Workshop Final destinado à avaliação dos resultados do trabalho encomendado à empresa internacional especializada Booz & Company sobre as “Principais Barreiras Regulatórias e Burocráticas no Desenvolvimento do Setor Imobiliário Brasileiro”.  Depois de devidamente formatado, esse alentado Estudo e suas conclusões propositivas foram formalmente entregues, na última quarta-feira, às principais autoridades da República, na forma de uma contribuição capaz de mostrar objetivamente, “como a desburocratização pode abaixar o preço do imóvel”, enfatizando aspectos relacionados com os impactos no prazo de construção, na segurança jurídica dos negócios e, principalmente, na redução final dos custos e dos preços de venda.

Uma das muitas conclusões interessantes do estudo encomendado pela ABRAINC, por seu ineditismo, é a surpreendente quantificação da ineficiência gerada na cadeia produtiva do setor imobiliário, cujos custos anuais foram estimados em R$ 19 bilhões. É muito dinheiro desperdiçado em decorrência de causas e fatores facilmente removíveis, desde que seja implementado um efetivo programa de desburocratização e desregulamentação, em benefício dos compradores finais e da ampliação do acesso à habitação.  Nesse particular, nunca é demais lembrar que, assim como os preços dos terrenos e dos materiais utilizados nas construções, os custos da excessiva burocracia também são transferidos aos compradores finais dos imóveis, a quem cabe a inglória missão de pagar uma conta que poderia ser significativamente menor.

Evidentemente, um diagnóstico dessa espécie e as proposições dele decorrentes interessam às autoridades públicas, aos decisores políticos, aos órgãos reguladores e aos demais agentes envolvidos em todo o processo que se desenvolve desde a aquisição dos terrenos (também impactada indevidamente por acréscimos de custos), até a obtenção dos financiamentos (exageradamente onerosos) por parte dos compradores finais e passando pelas atividades típicas de construção e gerenciamento dos canteiros (nas quais os custos da ineficiência, com possibilidade de remoção, costumam situar-se na faixa de 12% a 16%, dependendo do tipo de empreendimento). Ineficiências significativas também foram diagnosticadas nas atividades cartoriais de preparação de escrituras e de registro de imóveis, seja pelos prazos excessivos, seja pelos elevados custos. O fato é que, mesmo com objetivos menos ambiciosos para um eventual programa de desburocratização e desregulamentação aplicável ao setor imobiliário nacional, não seria muito difícil e nem muito demorada a remoção de empecilhos que resultassem numa redução final da ordem de 15% a 20% no preço de venda dos imóveis, principalmente naqueles destinados à primeira moradia de brasileiros com salários ou capacidade de investimentos limitados.

Em resumo, pela lógica financeira do processo, as conclusões do estudo encomendado pela ABRAINC interessam, não apenas à Administração Pública (de quem dependem as ações para eliminação do “entulho burocrático” que vem se acumulando e intensificando desde as épocas coloniais), como também, e principalmente, aos compradores dos imóveis (responsáveis finais pelo pagamento da conta e que, por isso mesmo, deveriam se engajar de forma mais firme na luta pela racionalização dos procedimentos, levantando a bandeira da desburocratização). Afinal, para estes, segundo um raciocínio simplificado, mas didático, tudo se passa como se eles estivessem comprando um apartamento de dois dormitórios e pagando por um imóvel de quatro quartos. 

Rubens Menin