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Novo Estudo do IPEA Sobre Déficit Habitacional

No último dia 25 de novembro, o IPEA - Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada, órgão vinculado à Secretaria de Assuntos Estratégicos da Presidência da República, divulgou a Nota Técnica 5, elaborada por três funcionários da instituição. Trata-se de mais um estudo executado por técnicos do IPEA sobre o déficit habitacional brasileiro, trazendo, desta vez, estimativas atualizadas até o ano de 2012 com base em metodologia desenvolvida pela FJP - Fundação João Pinheiro, que utiliza as informações primárias coletadas pela PNAD - Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios.

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No último dia 25 de novembro, o IPEA – Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada, órgão vinculado à Secretaria de Assuntos Estratégicos da Presidência da República, divulgou a Nota Técnica 5, elaborada por três funcionários da instituição. Trata-se de mais um estudo executado por técnicos do IPEA sobre o déficit habitacional brasileiro, trazendo, desta vez, estimativas atualizadas até o ano de 2012 com base em metodologia desenvolvida pela FJP – Fundação João Pinheiro, que utiliza as informações primárias coletadas pela PNAD – Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios. Segundo essa metodologia, é computado como integrante do déficit habitacional, qualquer domicílio amostrado em que ocorre, pelo menos, uma das quatro situações:  habitação precária,  coabitação familiar involuntária, ônus excessivo de aluguel (superior a 30% da renda familiar) ou adensamento excessivo de pessoas em imóveis alugados.
 
Essa é uma metodologia de análise retrospectiva, alcançando, desta vez, o período de 2007 a 2012, sem incluir considerações prospectivas, como, por exemplo, a dinâmica futura do déficit diante das condições atuais de construção e do crescimento vegetativo das demandas por moradias.  Nesse particular, poder-se-ia considerar, também como exemplo, a circunstância de que são formadas anualmente no Brasil cerca de 1,5 milhão de novas famílias e o país não consegue ultrapassar o patamar de 500 mil novas habitações construídas em cada ano. Ou seja, admitida a taxa de ocupação de 1,8 pessoas por moradia e a reocupação de habitações em decorrência da taxa de mortalidade, não estamos conseguindo dar habitação para um contingente muito superior a um milhão de pessoas por ano. Prospectivamente, portanto, se nada for modificado, o déficit habitacional tende a aumentar em números absolutos, conquanto possa diminuir a sua expressão relativa (%) já que o estoque de imóveis continuará aumentando.
 
De todo modo, esse trabalho recente divulgado pelo IPEA traz alguns dados e conclusões interessantes, entre as quais os de que o déficit de 10,0% do total de domicílios brasileiros com existência estimada em 2007 teria caído para 8,53% em 2012, número que aponta para a falta atual de 5,24 milhões de residências, para abrigar pouco mais de 10,5 milhões de pessoas.
 
Ainda que na forma de um retrato instantâneo e apesar de incluir apenas a tendência retrospectiva, o estudo divulgado pelo IPEA mostra que o Programa Minha Casa, Minha Vida, mesmo sendo uma iniciativa importantíssima para ativar a política habitacional brasileira nos últimos anos, comprovadamente não está sendo suficiente para eliminar o nosso enorme passivo acumulado. Outras iniciativas complementares teriam que ser ativadas, preferencialmente, com rapidez. Em relação a isso, há que se encarar com realismo pragmático o fato de que boa parte da nossa demanda reprimida por novas moradias concentra-se nos estratos de baixa ou baixíssima renda, composto por famílias que não conseguiriam, por seus próprios meios, comprar uma habitação no mercado tradicional, mesmo as subsidiadas pelo Programa Minha Casa, Minha Vida. No entanto, as necessidades e aspirações desse estrato quanto a morar em habitações seguras, dignas e confortáveis, não deixam de se configurar como uma demanda latente e de compor o nosso ainda escandaloso déficit habitacional.
 
Vejo pelo menos dois modelos capazes de equacionar a parcela do déficit habitacional constituída pelo estrato de baixa renda: empreendimentos licitados na forma de concessões em áreas doadas pelas prefeituras das grandes cidades, para a criação de novos bairros, e a atração de capitais externos para investimento em imóveis para aluguel, na forma dos “Reits – Real Estate Investiment Trust”, existentes na maioria dos países desenvolvidos. Essa última modalidade, operada por grandes fundos de investimentos especializados, poderia atender, também, parte do déficit habitacional observado em estratos de maior renda. O importante é enfrentar esse problema com objetividade e ganhar a batalha, enquanto é possível. 

Rubens Menin