Desoneração Burocrática (3)

De modo geral, as operações que configuram o sistema de crédito imobiliário nacional apresentam, simplificadamente, três polos distintos: o comprador do imóvel ou tomador do empréstimo, o agente financeiro que empresta o capital necessário ao tomador e o construtor que vende a habitação ou a unidade predial ao comprador, recebendo do agente financeiro (total ou parcialmente) o preço de venda do imóvel.

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De modo geral, as operações que configuram o sistema de crédito imobiliário nacional apresentam, simplificadamente, três polos distintos: o comprador do imóvel ou tomador do empréstimo, o agente financeiro que empresta o capital necessário ao tomador e o construtor que vende a habitação ou a unidade predial ao comprador, recebendo do agente financeiro (total ou parcialmente) o preço de venda do imóvel. Existem muitas variações nesse esquema geral, incluindo os casos frequentes em que a parte do preço dos imóveis não coberta pelos empréstimos fornecidos pelos agentes financeiros é paga diretamente pelo comprador ao construtor ou vendedor. Há casos ainda, como os que prevalecem para algumas situações do Programa Minha Casa, Minha Vida  (para os estratos de renda mais baixa) em que uma parte do preço final de venda das moradias é paga aos vendedores na forma de subsídio governamental dado ao comprador. No entanto, mesmo com todas essas variações, para as proposições que pretendo registrar neste tópico, pode ser considerado o sistema simplificado geral já descrito (de três polos), uma vez que ele se ajusta a cerca de duas terças partes dos negócios imobiliários (R$ 76,0 bilhões em um total da ordem de R$ 116,8 bilhões em 2012).

Nesse tipo de operação mais frequente, que envolve cerca de 38 mil construtoras de todos os portes e áreas de atuação, existe um mecanismo geral que pode ser descrito da seguinte forma simplificada: Após a concretização de cada negócio, com a assinatura do respectivo contrato por parte do vendedor (construtor) e do comprador (tomador do empréstimo), esses compromissos, já firmados, são levados aos agentes financeiros juntamente com a documentação exigida, para início dos procedimentos de preparação da operação. Mesmo após o exame de todas as condições de segurança demonstradas pelo vendedor e pelo comprador, e da aprovação bancária do contrato de financiamento, essa preparação não se conclui antes que o mesmo agente financeiro receba a certidão de averbação do contrato no competente cartório de registro de imóveis. Essa interrupção costuma ser longa, além de ser muito cara.

Não conheço uma estatística completa e precisa acerca do tempo de espera para a conclusão e formalização final das operações de financiamento habitacional. Mas, a minha experiência nesse mercado permite estabelecer um tempo médio de retardo para esse estágio. Estimo em 120 dias o espaço de tempo médio entre a obtenção do protocolo do pedido de averbação cartorial e a obtenção da respectiva certidão associada à matrícula do imóvel nos registros notariais. Pela própria natureza complexa desses registros e pelo crescente número de contratos levados aos cartórios, seria difícil pretender maior agilização ou rapidez nessa etapa.

Mas, do ponto de vista da segurança dos agentes financeiros, nada impede que a preparação final dos contratos seja feita mediante a simples apresentação do protocolo notarial, com a fixação de um prazo para a sua substituição pela certidão definitiva. Não fosse o procedimento proposto seguro em si mesmo, haveria que se considerar também, a segurança adicional representada pela circunstância de serem as tratativas das construtoras com os agentes financeiros um processo continuado. Assim, em cada estágio de tempo, os agentes financeiros costumam ter em seu poder um avultado número de contratos, muito superior ao de eventuais pendências. Ou seja, caso essa sugestão venha a ser implementada, o procedimento bancário seria equivalente ao de um crédito rotativo garantido pelo próprio fluxo de empréstimos destinados a cada construtora. Qualquer tropeço, demora ou inadimplência na obrigação de substituição do protocolo pela certidão definitiva daria margem automática para a retenção equivalente de novos financiamentos no conjunto consignado à respectiva construtora vendedora.

Por conta do crescimento relativo da parcela de imóveis financiada através do crédito imobiliário (conforme pode ser observado nas séries de indicadores reproduzidas nos tópicos precedentes) a expressão monetária desses créditos em trânsito tem se avolumado extraordinariamente. Também nesse particular, desconheço estatísticas oficiais precisas. Mas, os registros da ABRAINC relativamente às dez maiores incorporadoras brasileiras apontam, com razoável precisão, para a existência de um saldo rotativo pendente nos agentes financeiros da ordem de R$ 2,3 bilhões. Assim, posso supor que o saldo rotativo pendente de todas as construtoras nacionais deve estar, no momento, próximo de R$ 10 bilhões. É muito dinheiro. É muito capital para ficar parado em época de escassez de possibilidades de captação de investimentos nas fontes tradicionais. Como comparação, esse saldo rotativo ocioso, pendente de solução burocrática, é apenas pouco inferior a todo o montante de aportes de capital obtidos pelas incorporadoras brasileiras em operações de IPO (Oferta Inicial de Ações) realizadas no período de 2007 a 2010, quando o segmento de Edificações esteve mais dinâmico. Temos que buscar uma solução urgente para esse desperdício de capital.  

Rubens Menin