Mão de obra em queda, Reforma Tributária e a visão do CEO da MRV para o setor

A construção civil brasileira vive um paradoxo. A demanda segue forte – um déficit de 6 milhões de moradias que, pela primeira vez, parou de crescer. Apesar de transformações, o crédito, ou funding, existe. Mas há cada vez menos quem construa. “A dificuldade de mão de obra no nosso setor é estrutural. E não vejo que ela vai mudar”, diz Eduardo Fischer, CEO da MRV&CO (MRVE3), em entrevista exclusiva no InfoMoney Entrevista.

“No fim do ano passado, conversei com uma empresa chinesa. A idade média do operário da construção civil na China hoje é 51 anos. É uma economia dinâmica, o jovem tem outras opções. Ele prioriza outras coisas”, afirma Fischer. “Isso é uma força tão violenta que acaba te empurrando na direção da industrialização.”

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O executivo, que começou como estagiário de engenharia na década de 1990 e hoje comanda o maior conglomerado de construção e incorporação do país, com 270 canteiros de obras em operação no Brasil, alerta que o problema não é brasileiro – e a solução passa por uma transformação que o setor ainda não conseguiu fazer.

Segundo Fischer, a reforma tributária, que começa a valer em poucos meses, pode ser o primeiro passo concreto nessa direção, ao permitir que incorporadores médios e pequenos tenham acesso a novas tecnologias sem serem punidos pela carga tributária.

Fischer também defendeu a modernização dos planos diretores municipais como ferramenta para destravar a habitação de interesse social em regiões centrais das cidades. Citou São Paulo como “exemplo a ser repetido no Brasil afora” e disse que a grande disrupção do setor não está na forma de construir, mas na forma de morar – com a locação institucional ganhando espaço quando o país conseguir taxas de juros mais civilizadas.

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Leia, abaixo, trechos editados da entrevista com o CEO da MRV&CO, Eduardo Fischer.

IM: Você tem uma trajetória bastante tradicional. Começou como estagiário de engenharia dentro da MRV na década de 1990 e hoje é CEO. O que essa trajetória de mais de 30 anos conferiu de vantagem em relação a um executivo que vem do mercado financeiro? Qual o seu “super trunfo”?

Fischer: Não diria que é um super trunfo, é um acúmulo de experiências. Boa parte da minha carreira foi em canteiros de obras. A construção civil é muito específica. Cada ativo é único. Desde a compra do terreno até o desenvolvimento do projeto, todo o processo de legalização, que é longo no Brasil, traz uma artesanalidade. A chance de você ter uma proximidade da operação faz diferença na nossa indústria. Esse conhecimento construído ao longo de décadas acumula e faz bastante diferença

IM: Você pegou a MRV bem menor do que é hoje e acompanhou a expansão, a internacionalização, a criação das novas marcas – Resia, Lugo, Urba. E agora a MRV parece estar num movimento de maior simplificação. O que você pode dividir com a gente desses momentos?

Fischer: Estou na MRV há quase 34 anos, dos 47 da companhia. Peguei essa fase toda de novos negócios e expansão geográfica, que não era comum – a nossa indústria era tradicionalmente local. Crescer geograficamente traz desafios operacionais enormes exatamente por conta dessa artesanalidade. Acho que um dos grandes trunfos da MRV foi conseguir fazer esse crescimento geográfico com eficiência. Ganhamos escala e nos tornamos um expert numa operação diversificada com um footprint grande no Brasil. Isso nos deu segurança para experimentar outros negócios, outras marcas, até outro país.

IM: Falando em expansão geográfica, até quando vocês acham que a Resia, que opera nos EUA, vai ter impacto no balanço da MRV?

Fischer: A gente fez um plano de desinvestimento que já tem dois anos. Anunciamos recentemente duas transações importantes – vendas de ativos já terminados e de terrenos. Até o final de 2026, início do primeiro semestre de 2027, a gente já vai ter boa parte disso no passado.

IM: Voltando alguns anos, você acha que esse investimento deveria ter sido feito?

Fischer: Acho que sim. A MRV desenvolveu uma capacidade operacional muito robusta. Quando a gente olhava para o cenário antes da pandemia, era um mercado que se mostrava bastante positivo, com demanda enorme. A decisão foi tomada antes da pandemia. O cenário mudou completamente – os custos dispararam no mundo inteiro. Mas a quantidade de aprendizado que isso nos trouxe e a nossa capacidade de empreender num cenário bem diferente valem para o Brasil.

IM: O mercado fala em turnaround da MRV desde o ano passado. Que indicadores mostram que ele realmente aconteceu?

Fischer: Olhando para os indicadores: primeiro, a margem de originação dos novos empreendimentos – os terrenos que estão sendo comprados hoje – está em 35%, a melhor da nossa história. Segundo, a margem bruta da MRV Brasil já está em 31,2%, a maior em sete anos. E terceiro, a geração de caixa cresce a cada trimestre. No 2T26, foram R$ 148,7 milhões só na operação brasileira. A dívida líquida está em R$ 5,9 bilhões e, com as vendas da Resia, deve cair para R$ 4,6 bilhões.

IM: Quando você fala dessa margem, qual margem a gente está falando?

Fischer: A gente olha para a margem bruta, que é a referência do setor. A margem sendo originada hoje está em 35%. A margem contábil da MRV hoje gira em 31% – ou seja, tem um catch-up a fazer, e ele vai acontecer à medida que a gente constrói essa safra nova. A geração de caixa por unidade vai ser maior porque essa margem também é maior.

IM: Podemos esperar uma melhora da dívida da companhia nesse trimestre?

Fischer: Trimestre a trimestre, a gente enxerga isso acontecendo. A boa notícia é que a cada trimestre vem melhor do que o anterior. É o que você pode esperar da gente: constância.

IM: Dentro dessa estratégia está essa diminuição de lançamentos? Porque nos balanços recentes a gente viu uma diminuição.

Fischer: Não necessariamente. A demanda está lá muito forte. A gente tem um land bank muito robusto, comprado de forma muito mais equilibrada do que no passado. Antes era comum comprar o terreno em dinheiro e ficar com capital imobilizado por anos até lançar. Hoje a originação tem sido cada vez mais equilibrada – basicamente permuta. Eu pago ao dono do terreno um percentual do que vou receber no momento que vendo. Isso me permite lançar mais. O objetivo é vender mais do que eu lancei, para que o estoque caia e o dinheiro entre antes de eu gastá-lo na construção.

IM: Qual é a principal linha de negócio de vocês e onde cabe melhoria?

Fischer: A nossa principal operação é a de baixa renda – o core da marca MRV. É 90% do nosso negócio. É onde a gente aloca mais energia e onde temos ambição de crescimento. O FGTS é o pilar principal para esse mercado funcionar tão bem. Depois tem a Urba, que é uma loteadora com potencial enorme, crescendo no ritmo dela com margens muito altas. E tem a Lugo, que é o nosso laboratório de locação institucional – um ensinamento que trouxemos dos Estados Unidos.

IM: Vocês divulgaram o balanço do segundo trimestre na semana passada. Qual a sua avaliação sobre os números?

Fischer: Os resultados estão em linha com a estratégia que a gente desenhou. Teve a venda de ativos na Resia e da Lugo aqui no Brasil, que ajudam o processo de desalavancagem. Na ponta da MRV Brasil, você vê um crescimento constante em todos os indicadores – a receita se aproximando de R$ 3 bilhões por trimestre, margem bruta crescendo, geração de caixa crescendo. Estamos on track na nossa estratégia de crescimento da operação e de rentabilidade.

IM: O presidente do conselho consultivo da CBIC falou sobre ‘componentização’, ou seja, unir indústrias dentro da indústria de incorporação, cada um com sua expertise, como uma consequência da Reforma Tributária. É uma aposta que você também faz?

Fischer: Eu tenho uma crença muito forte de que a construção civil vai passar por uma transição muito forte na próxima década. A gente tem apostado nisso. Existe um fenômeno acontecendo que é a dificuldade de mão de obra, e ela é estrutural. Não é exclusiva do Brasil. A China tem o mesmo problema. Isso é uma força tão violenta que acaba te empurrando na direção da industrialização. E as indústrias hoje estão muito mais maduras e sofisticadas para dar esse salto.

IM: A Reforma Tributária vai ter um impacto no preço final para o consumidor. Existe uma tese de possível encarecimento. O que vocês preveem?

Fischer: Sinceramente, ninguém consegue cravar isso hoje. É uma incerteza enorme. Depende muito de como a indústria de insumos vai se comportar. Do jeito que a gente participou das discussões, a nossa associação entendeu que ela seria neutra, especialmente para imóveis de interesse social. Mas é uma teoria. Vamos saber de fato à medida que a reforma for funcionando. Meu best guess é que vai ser neutra, especialmente para imóveis de interesse social, porque a legislação buscou endereçar essa questão com redutores para não haver encarecimento.

IM: O que ouve-se de muitos agentes do setor é que o jovem prefere dirigir um carro de aplicativo com ar-condicionado do que ir para o canteiro de obras. Você concorda?

Fischer: Quando eu comecei, a construção civil era uma das indústrias mais mal remuneradas. Isso mudou. Hoje os salários médios são bons, altos, muito maiores do que um motorista de aplicativo ganha. Mas, na outra ponta, você tem uma indústria que é fisicamente desgastante, exposta ao sol, à chuva. O jovem olha para isso e faz uma escolha racional.

IM: Existe uma dificuldade de mão de obra mais expressiva no Rio de Janeiro, conforme alguns relatos que ouvimos?

Fischer: Não tenho essa percepção especificamente sobre o Rio. A dificuldade que a gente tem hoje é muito parecida em todos os lugares. Santa Catarina, talvez, seja mais difícil hoje que o Rio para nós.

IM: A gente tem visto muitos lançamentos de compactos no centro expandido de São Paulo, muito voltados para investidor. Os lançamentos para famílias têm ficado mais raros?

Fischer: Tenho uma percepção completamente diferente. Desses 100 mil imóveis que eu te falei, a maioria é para famílias. A configuração de família mudou – antigamente eram dois, três filhos. Hoje é muito comum famílias que não têm filhos ou têm um. O produto compacto, com dois dormitórios, abriga uma família. A enorme maioria dos imóveis de interesse social em São Paulo é para esse extrato da população. Obviamente você tem investidores, houve um ruído recente sobre má utilização da legislação, mas isso é bem específico.

IM: A nova geração demora mais para querer patrimônio. Outras pesquisas mostram que o sonho da casa própria existe, mas não se realiza na prática. Como vocês observam isso?

Fischer: A idade média do nosso comprador é 31 anos. É o primeiro imóvel, o início da vida. O sonho da casa própria existe e continua forte. O que mudou é que essa geração amadurece financeiramente um pouco mais tarde, tem menos filhos, e o uso do imóvel pode ser diferente ao longo da vida. A pessoa pode alugar mais cedo e comprar mais tarde. O mercado tem espaço para tudo isso acontecer ao mesmo tempo – especialmente num país com déficit de 6 milhões de moradias.

IM: Como o envelhecimento da população impacta a MRV? Como vocês olham para isso no longo prazo?

Fischer: Não percebo isso no nosso pipeline hoje. Ainda existe um desequilíbrio de demanda e oferta na parte jovem da população muito grande. Talvez isso comece a afetar as decisões de investimento da companhia daqui a 5 a 10 anos. Mas pode ser atendido por outros modelos, como a locação – porque essa população mais velha já não consegue tomar um financiamento de 30 anos. A forma de acessar o imóvel muda.

IM: Para encerrar: o Galo [Clube Atlético Mineiro] é dono da Arena MRV? A MRV é dona da Arena do Galo?

Fischer: [Risos] Não, a MRV está só o naming rights. O estádio é do Galo. Mas foi um investimento maravilhoso para a nossa marca. E, como atleticano, posso dizer: quem tem a oportunidade de conhecer a Arena MRV sabe que é uma experiência fenomenal. Não conheço nenhum estádio no Brasil como aquele.