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SÃO PAULO – Apostando no mercado de alta renda brasileiro, a JHSF (JHSF3) vê um futuro positivo para os seus resultados. “O quarto trimestre vai ser de forte crescimento, sem dúvida. Em todos os aspectos”, afirmou em entrevista à InfoMoney Eduardo Câmara, vice-presidente e diretor de Relações com Investidores da empresa.
“A receita vem crescendo de trimestre a trimestre; o andamento das obras vem crescendo trimestre a trimestre; e eu acho que isso continuará a acontecer nos próximos trimestres”, comentou o executivo.
A empresa trabalha hoje com dois focos de atuação: o segmento de incorporações e de renda, que conta com shopping centers e locação de imóveis comerciais. A pretensão é crescer proporcionalmente em cada área, mantendo consistência em ambos os segmentos. “Nós imaginamos que deva haver, em paralelo às incorporações, um crescimento importante na área de shopping”.
As vantagens da alta renda
Ao mesmo tempo, o foco fica com o mercado de alta renda. Segundo Eduardo Câmara, este é um mercado maior do que as pessoas imaginam. Citando uma pesquisa do Private Banking da Merrill Lynch, o executivo afirma que existe cerca de 147 mil pessoas no Brasil possuem pelo menos US$ 1 milhão em ativos financeiros – 87% delas tem pelo menos US$ 30 milhões em ativos líquidos.
“Focar no mercado de alta renda não é um mercado de ponta do iceberg como muita gente acredita”, frisa Câmara, destacando que a empresa atua praticamente sem concorrência no segmento no Brasil. Entre as vantagens estão o pagamento mais rápido, a entrada maior, a quitação no curto prazo – se não na entrega do imóvel. “É um mercado que tem um preço diferenciado e nossa marca permite cobrar este preço”, ressalta.
Incorporações: guidance longe, mas boas perspectivas
A empresa mostra confiança nos números de incorporações dos últimos três meses do ano, partindo da perspectiva de lançamentos de novas fases da Fazenda Boa Vista (SP), Parque Ponta Negra (AM), Horto Bela Vista (BA) e Vitra (SP). É diante dessa expectativa também que a empresa mantém o guidance de lançamentos com VGV (Valor Geral de Venda) potencial de R$ 1 bilhão em 2010 – até o terceiro trimestre, apenas cerca de 30% desse montante havia sido lançado (R$ 301,3 milhões).
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O otimismo da empresa acerca do último trimestre é compartilhado também por analistas. “Acreditamos que a companhia possui boa estrutura para cumprir sua meta e que deve continuar crescendo nos próximos anos”, declararam Henrique Koch e Wesley Pereira Bernabé, em relatório do BB Investimentos.
Na área de incorporações, os seis projetos lançados atingiram uma média de 83% de comercialização: Parque Cidade Jardim, Fazenda Boa Vista, Cidade Jardim Corporate Center, Horto Bela Vista, Praça Vila Nova e Benedito Lapin.
Além disso, a JHSF comprou recentemente uma área adicional de 1,8 milhão de metros quadrados na Fazenda Boa Vista por R$ 17,5 milhões, em função da alta demanda e da alta do preço, que praticamente quintuplicou desde o lançamento do empreendimento.
Shoppings e locações comerciais: renda certa
No segmento de shoppings, três novos projetos estão em desenvolvimento – Shopping Metrô Tucuruvi, Shopping Bela Vista e Shopping Ponta Negra, representando uma ABL (Área Bruta Locável) de 172,1 mil metros quadrados, com NOI (Net Operating Income) próprio de R$ 125,3 milhões. Cerca de 80% desses empreendimentos já foram comercializados, com o Shopping Tucuruvi atingindo a marca de 88%.
“É obra que está andando com dinheiro dentro de caixa”, afirmou Câmara. “Cada um vai atribuir a sua percepção de risco, mas a minha pessoal para um negócio de renda que você já tem acima de 80% da tua área locada, é que tem um risco muito baixo”, ressaltou.
Os contratos de locação da empresa são de prazo longo, reajustados predominantemente pelo IGP – M (Índice Geral de Preços – Mercado), incluindo também cláusulas de aumentos periódicos acima da inflação. Além do aluguel fixo, há um percentual das vendas dos lojistas.
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“Você acaba se beneficiando duplamente do crescimento de vendas. Seja de maneira direta, por meio do aluguel variável ou complementar, seja na medida em que, quando as vendas crescem, você gera uma demanda maior por espaço no shopping e isso acaba gerando, mesmo no aluguel fixo, um crescimento de valor”, explica o diretor de RI.
Resultados do terceiro trimestre
A JHSF divulgou os resultados registrados de julho a setembro deste ano na última sexta-feira (12), mostrando um crescimento de 40,1% na receita líquida na base anual, atingindo R$ 172,6 milhões. O Ebitda (geração operacional de caixa) e o lucro da empresa apresentaram taxas de avanço ainda maiores, de 59,7% e 129,1%, respectivamente, somando R$ 36,3 milhões e R$ 24,6 milhões.
De acordo com o vice-presidente e diretor de RI da JHSF, parte do resultado pode ser atribuído ao maior reconhecimento de receita. Câmara explica que a receita é reconhecida com base no PoC (Percentage of Complition): se a obra da empresa anda 10% fisicamente (o que é dado pelos gastos versus o orçamento), 10% das vendas realizadas serão reconhecidas como receitas. Caso ande 20%, então 20% são reconhecidos.
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“Então nós temos algumas obras, que são Vila Nova, Cidade Jardim Private Center, Boa Vista e Salvador, que entraram num ritmo mais acentuado de evolução física e, consequentemente, gasto”, completa o executivo. “O que temos falado há quatro trimestres e vem se concretizando há quatro trimestres é que as obras estão aumentando o ritmo e estão causando um reconhecimento mais acentuado de receita”.
Além desse fator, há também o patamar significativo de avanço da renda recorrente nos shoppings. Esta área, segundo Marcio Fenelon, gerente de RI da JHSF, “também está crescendo a dois dígitos”, contribuindo para impulsionar os resultados da empresa no terceiro trimestre.
Em termos de margem, o trimestre também mostrou melhoras expressivas. Em relação ao mesmo período de 2009, a margem Ebitda (relação entre Ebitda e receita líquida) passou de 18,4% para 21%, enquanto a margem líquida (relação entre lucro líquido e receita líquida) subiu 5,5 pontos percentuais, para 14,2% – patamares “confortáveis” segundo os analistas do BB Investimentos.
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Recomendação de compra
A instituição recomenda a compra dos papéis, com um preço-alvo de R$ 5,50 para dezembro de 2011, o que representa um potencial teórico de valorização de 76,8% frente ao fechamento do pregão de quinta-feira (18).