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O Patria vem querendo mostrar que o LVBI11 (VBI Logístico) não vai ficar parado enquanto aguarda a conclusão do processo de incorporação pelo HGLG11 (Patria Log). Mesmo com o pedido ainda pendente de análise da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), a gestão vem movimentando a carteira— a venda de um galpão em Itapevi, na Grande São Paulo, é o exemplo mais recente dessa estratégia.
O desinvestimento envolve um ativo logístico de 34,9 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), vendido por R$ 103,7 milhões, ou cerca de R$ 2.969 por metro quadrado.
Do total, R$ 34,1 milhões foram pagos à vista, enquanto duas parcelas de aproximadamente R$ 34,1 milhões e R$ 35,6 milhões serão pagas em seis e 12 meses, respectivamente, com correção pelo IPCA.
A operação representa um lucro de R$ 14,9 milhões em regime de caixa e uma TIR anualizada de aproximadamente 10,3%, com MOIC de 1,77 vez e cap rate de venda de 9,4%. O preço final ficou 16,8% acima do valor investido pelo fundo.
Mais do que realizar lucro, porém, a venda tem um significado estratégico para o Patria: o galpão era o único ativo classe B do LVBI11 e estava abaixo das características buscadas atualmente pela gestão. O fundo pretende concentrar cada vez mais seu portfólio em imóveis maiores e de padrão A ou AAA, com especificações técnicas mais modernas.
Para Rodrigo Abbud, Head de Real Estate do Patria, o negócio também ajuda a colocar em xeque a diferença entre o valor dos imóveis e o preço pelo qual as cotas dos fundos são negociadas na bolsa. O LVBI11, segundo ele, vinha sendo negociado com desconto relevante em relação ao valor patrimonial, enquanto o ativo de Itapevi foi vendido 0,7% acima do valor do laudo de março de 2026.
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Incorporação do HGLG11 não paralisa LVBI11
O processo de incorporação do LVBI11 pelo HGLG11 está em andamento desde o pedido apresentado à CVM em novembro do ano passado. Segundo Abbud, o processo ainda aguarda autorização, especialmente em questões regulatórias relacionadas ao mecanismo de reembolso e liquidez.
Enquanto isso, o gestor afirma que a operação de incorporação não alterou a rotina de gestão do fundo. Pelo contrário: o Patria continua avaliando desinvestimentos, aquisições e locações normalmente, como parte de uma estratégia de gestão ativa.
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“O mercado tem falado: ‘Bom, o processo de incorporação do HGLG com o LVBI, isso é o tipo da coisa que a gente não controla mais. A gente pediu, a gente está fazendo um processo’. (…) E aqui é uma coisa é um recado que a gente está dando para o mercado: olha, a gente está falando do fundo que será o fundo incorporado, mas nem por isso a gente parou de trabalhar nele”, comenta Abbud em entrevista ao InfoMoney.
Segundo Abbud, o próprio perfil do LVBI11 reforça a necessidade de continuar trabalhando a carteira. O fundo possui atualmente a menor vacância dentro da operação de Real Estate do Patria, de acordo com o executivo, e a gestão não pretende esperar a conclusão do processo para realizar operações que possam gerar valor aos cotistas.
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Desconto do LVBI11 contrasta com mercado logístico
A venda ocorre em um momento em que os fundos imobiliários de logística continuam negociando abaixo de seus valores patrimoniais, apesar de indicadores operacionais favoráveis apontados pelo Patria. Abbud atribui boa parte desse desconto ao ambiente macroeconômico e ao nível dos juros.
Segundo ele, outros fundos de logística também negociam com descontos relevantes, enquanto o segmento apresenta baixa vacância, crescimento dos aluguéis, novos negócios e potencial de aumento das distribuições.
“Todos os fundos de logística estão no patamar de 10% a 20% descontados. Então é um setor do mercado de fundos que está caminhando super bem. É um setor com baixa histórica da vacância, aluguéis aumentando, potencial de aumento de dividendos, todos os fundos fazendo novos negócios, aumentando a distribuição ou os valores de locação”, menciona Abbud.
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