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A perda de força nos retornos dos títulos de dívida privada forçou uma readequação nas estratégias de investimento – o que acelerou a transição de capital para a compra direta de empreendimentos nos Estados Unidos. “Mudamos totalmente para equity e estamos muito entusiasmados com o que está por vir nesse mundo”, disse o presidente e cofundador da Drake Real Estate Partners, Nicolas Ibanez.
A atratividade do mercado de crédito diminuiu após um período prolongado de elevadas taxas de retorno para os credores, segundo Ibanez. O executivo explicou, durante o podcast Stock Pickers, apresentado por Lucas Collazo, que a abundância de liquidez reduziu os prêmios pagos nas emissões de dívida, sinalizando que a janela ideal para alocações no segmento de renda fixa ficou para trás.
O gestor pontua que a migração de tática é amparada no objetivo da empresa de assumir o controle operacional dos prédios para promover reformas e otimizações ao longo do tempo.
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A rentabilidade do portfólio depende da capacidade da equipe de transformar fisicamente as propriedades. “Gostamos de reposicionar ativos. Gostamos de ser donos, de ter o controle, de aprimorá-los ao longo de vários anos e de operá-los melhor”, disse.
A escassez geral de liquidez na captação de recursos para compra de participações também beneficia empresas capitalizadas. O cenário de retração na captação geral dos fundos abriu espaço para aquisições em condições altamente vantajosas para quem dispõe de caixa.
Oportunidades em nichos e no médio porte
Para evitar a concorrência direta com os grandes fundos imobiliários, conhecidos como REITs (Real Estate Investment Trusts), a gestora de Ibanez focou em buscar por oportunidades para segmentos específicos fora do circuito tradicional.
De acordo com o executivo, os grandes players institucionais disputam um número restrito de transações gigantescas ou se concentram na interseção entre o setor predial e a infraestrutura de data centers.
Por outro lado, ele pontua que a imensa maioria da atividade transacional norte-americana está pulverizada em acordos financeiros de menor porte.
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O segmento de médio porte, por exemplo, concentra o maior volume do mercado sem a presença ostensiva dos grandes fundos. “Pouco mais de 90% do volume total de transações nos Estados Unidos é focado em ativos que têm tamanho inferior a US$ 80 milhões”, afirmou.
Para encontrar e gerir esses imóveis de médio porte espalhados pelo país, a gestora depende de uma rede de parceiros locais, formada por operadores imobiliários regionais construída ao longo de 15 anos. Segundo Nicolas Ibanez, a tese baseia-se no alinhamento com esses grupos “hiperlocais”, aos quais ele se refere como “atiradores de elite”.
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Esses parceiros dominam o comportamento dos consumidores em mercados em expansão, como a região de Raleigh, na Carolina do Norte. As equipes locais identificam com precisão as preferências dos inquilinos em prédios residenciais multifamília, desde a escolha do acabamento das bancadas até a instalação de lavadoras e secadoras nas unidades.
Para garantir o alinhamento de interesses e a exclusividade dos acordos, a gestora exige a aplicação de capital próprio por parte desses operadores. O modelo de negócios prevê o compromisso financeiro direto de quem toca o projeto na ponta.
“Eles colocam uma participação minoritária, mas uma minoria substancial, digamos de 10% a 20% do equity necessário”, concluiu Ibanez.
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