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O mercado brasileiro de self-storage — modelo de locação de espaços para armazenamento de bens de pessoas físicas e empresas — começa a ganhar espaço entre os fundos imobiliários.
Embora ainda represente uma fatia pequena da indústria nacional, o segmento passou a integrar estratégias de grandes gestoras, que enxergam potencial de crescimento diante da mudança no perfil dos imóveis urbanos e da busca por novas fontes de geração de renda.
Nas últimas semanas, dois movimentos chamaram atenção: O fundo imobiliário TRXF11 (TRX Real Estate) anunciou sua entrada no segmento por meio de uma parceria estratégica para desenvolver uma plataforma de self-storage. Por sua vez, o RBVA11 (Rio Bravo Varejo) ampliou sua exposição ao setor ao anunciar a locação de dois imóveis para a operação da M3 Self Storage, reduzindo a vacância do fundo.
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As iniciativas refletem uma tendência observada em mercados mais maduros, especialmente nos Estados Unidos, onde o self-storage figura entre as maiores classes de ativos imobiliários.
Segundo Luiz Augusto, sócio-fundador da TRX, o potencial de crescimento da atividade no Brasil ainda é significativo. “O self-storage talvez seja hoje a sétima ou oitava maior classe de ativos entre os REITs americanos. Só o Public Storage vale algo entre US$ 40 bilhões e US$ 50 bilhões. Um único REIT de self-storage nos Estados Unidos é maior do que toda a indústria brasileira de fundos imobiliários.”
Na avaliação do executivo, a maturidade observada no exterior ajuda a indicar o espaço ainda disponível para expansão do segmento no mercado brasileiro.
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Gestores enxergam consolidação como próxima etapa do setor
Segundo Raul Lemos, gestor do TRXF11, a maior parte das operações brasileiras ainda pertence a pequenos proprietários ou operadores independentes, o que cria oportunidades para plataformas institucionalizadas.
“É um segmento extremamente pulverizado. Existem operadores pequenos e pessoas físicas. Acreditamos que o TRXF11 pode atuar como um consolidador dessa indústria.”
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A aposta no segmento faz parte da estratégia de diversificação do TRXF11, que nos últimos meses também ampliou exposição a imóveis educacionais e hospitalares.
Rio Bravo faz reaproveitamento de imóveis para reduzir vacância
Em vez de adquirir ativos específicos para self-storage, o RBVA11 passou a utilizar o segmento como alternativa para reposicionar imóveis vagos que perderam demanda em seus usos originais, especialmente antigas agências bancárias.
Segundo Alexandre Rodrigues, gestor do RBVA11, a transformação do portfólio acompanha a própria evolução do fundo. “O fundo nasceu como um veículo focado exclusivamente em agências. Hoje somos um fundo de varejo diversificado, com imóveis alugados para supermercados, academias, lojas, educação, restaurantes e diversos outros segmentos.”
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Foi justamente durante esse processo de reciclagem que surgiu a oportunidade de ampliar a parceria com a M3 Self Storage. A primeira experiência ocorreu em um imóvel localizado na Avenida Paulista, cuja configuração dificultava uma locação tradicional.
“Era uma loja em subsolo, sem exposição para a rua. Para o varejo tradicional isso era uma limitação, mas para o self-storage fez muito sentido, porque esse tipo de operação vende muito mais pelo aplicativo do que pela vitrine”, diz Rodrigues.
Segundo o gestor, após um período inicial de maturação da operação, o resultado passou a superar inclusive o potencial de receita estimado para uma locação convencional. “Hoje estamos bastante satisfeitos. A receita obtida via self-storage ficou acima do que imaginávamos conseguir em uma locação tradicional.”
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A experiência levou o fundo a expandir a estratégia para outros dois imóveis, localizados no Bom Retiro, em São Paulo, e em Santos.
No primeiro caso, a expectativa é atender comerciantes da região da Rua José Paulino, tradicional polo atacadista da capital paulista. Já em Santos, o foco está na alta densidade residencial e na limitação de espaço nos apartamentos da cidade.
Mercado ainda distante do modelo americano, mas com espaço para crescer
Apesar do otimismo, os gestores reconhecem que o mercado brasileiro ainda está longe do grau de maturidade observado nos Estados Unidos.
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Para Rodrigues, fatores culturais, econômicos e até climáticos tornam improvável uma convergência completa entre os dois mercados. “Lá o metro quadrado é muito mais caro, os apartamentos são menores e ainda existem diferenças muito grandes entre as estações do ano. Isso aumenta a necessidade de armazenagem. No Brasil essa dinâmica é diferente.”
Ainda assim, ele acredita que o setor possui espaço para expansão. “Hoje existem poucos operadores e muitas operações pequenas. É um mercado que ainda pode crescer e amadurecer bastante.”
Na visão da TRX, essa evolução também acompanha uma mudança estrutural na própria indústria de fundos imobiliários.
Segundo Augusto , o setor caminha para uma fase mais institucionalizada, na qual fundos de maior escala devem concentrar as principais oportunidades de crescimento.
“O jogo agora mudou. Vai ser um mercado muito mais institucional. O protagonismo estará nos grandes fundos.”
Para ele, veículos com mandato amplo e capacidade de investir em diferentes classes imobiliárias tendem a sair na frente na captura dessas novas oportunidades, incluindo segmentos emergentes como o self-storage.
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