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Os meses de junho e julho costumam chamar a atenção dos investidores em fundos imobiliários (FIIs) por concentrarem distribuições de dividendos acima da média em diversos fundos.
Embora o movimento seja recorrente, muitos investidores iniciantes podem acabar interpretando esses pagamentos como uma melhora estrutural dos resultados, quando, na prática, eles estão ligados principalmente às regras de distribuição da indústria e a fatores operacionais.
Segundo especialistas ouvidos pelo InfoMoney, o aumento dos proventos não representa necessariamente uma elevação permanente da capacidade de geração de renda dos fundos. Em muitos casos, trata-se apenas da distribuição de resultados acumulados ao longo do semestre ou da realização de ganhos extraordinários.
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A legislação que rege os fundos imobiliários determina que os FIIs distribuam, no mínimo, 95% do lucro apurado pelo regime de caixa em balanços semestrais, encerrados em junho e dezembro. Isso cria dois momentos de ajuste durante o ano: um com pagamentos concentrados entre junho e julho e outro entre dezembro e janeiro.
Ao longo do semestre é comum que os gestores distribuam valores ligeiramente inferiores ao caixa efetivamente gerado, formando uma reserva para manter maior previsibilidade dos rendimentos mensais. No encerramento do período, porém, esse montante acumulado precisa ser repassado aos cotistas.
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Fechamento do semestre e operações impulsionam distribuições
Na avaliação de Cassiano Jardim, diretor de investimentos da Barzel Properties, além da exigência regulatória, existe um componente operacional que ajuda a ampliar os dividendos, principalmente nos fundos de papel.
O motivo: muitos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) realizam pagamentos de juros e amortizações em bases semestrais, fazendo com que uma parcela relevante do caixa entre nos fundos justamente nesse período.
“A sazonalidade de junho e julho tem origem regulatória. Durante o semestre, o gestor pode distribuir um pouco menos para suavizar os pagamentos mensais, mas no fechamento todo o resultado represado precisa ser distribuído”, explica.
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Por sua vez, os fundos de tijolo, cuja receita depende principalmente de contratos de aluguel, normalmente apresentam distribuições mais lineares ao longo do ano.
Para Aloísio Teles, CIO da 18IB Capital, o mercado costuma dar mais atenção ao pagamento de julho, mas o mesmo fenômeno ocorre no início de cada ano.
“Isso não é um fenômeno de junho. É um fenômeno de fechamento de semestre. O mesmo acerto acontece em dezembro e aparece para o investidor em janeiro”, afirma.
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Segundo ele, outro fator que pode elevar os dividendos é a venda de ativos. Quando um fundo aliena um imóvel ou outro investimento com lucro, esse ganho também precisa ser distribuído aos cotistas.
Dividendo alto nem sempre significa maior retorno
Os especialistas alertam que um pagamento elevado não deve ser analisado isoladamente. A origem do recurso distribuído faz diferença na avaliação do investidor.
Cassiano Jardim enfatiza que rendimento recorrente e amortização representam situações distintas. Enquanto os dividendos decorrem do resultado operacional do fundo — como aluguéis ou juros de CRIs —, a amortização corresponde à devolução de parte do capital investido pelo cotista, reduzindo o patrimônio por cota.
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“Um fundo pode apresentar um dividend yield elevado porque recebeu amortizações de um CRI. Nesse caso, não se trata necessariamente de um ganho adicional para o investidor, mas da devolução de parte do principal.”
Na mesma linha, Teles afirma que dividendos extraordinários frequentemente decorrem de eventos não recorrentes, como vendas de imóveis, realização de ganhos de capital ou liberação de reservas acumuladas. “Dividendo alto não é defeito. Ele é uma pergunta, não uma resposta. O investidor precisa entender de onde aquele dinheiro veio”.
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Relatórios gerenciais ajudam a antecipar pagamentos
Para quem busca identificar antecipadamente possíveis distribuições extraordinárias, os especialistas recomendam acompanhar os relatórios gerenciais dos fundos.
Segundo Jardim, um dos principais indicadores é a evolução da linha de resultado acumulado a distribuir, também conhecida como reserva de lucros. Caso esse saldo cresça ao longo dos meses, aumenta a probabilidade de uma distribuição reforçada no fechamento do semestre.
Teles acrescenta que também vale comparar o resultado efetivamente gerado pelo fundo com o valor distribuído mês a mês. Quando a geração de caixa supera continuamente os dividendos pagos, existe espaço para um ajuste nas distribuições futuras.
Além disso, operações de venda de imóveis, ganhos de capital e orientações (guidance) divulgadas pelas gestoras costumam oferecer pistas sobre a política de distribuição adotada em cada fundo.
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