Saiba como os aluguéis estão sendo reajustados

SÃO PAULO – Com o fim da elevada inflação no país, os brasileiros perderam de certa forma o referencial para reajustar os preços, especialmente os aluguéis. Muitos proprietários de imóveis ficam perdidos, sem saber como estabelecer preços.

O desaquecimento do mercado imobiliário dificulta ainda mais a situação, já que a oferta de imóveis supera a demanda. Desta forma, alguns proprietários ficam com medo de ajustar os aluguéis devido ao risco do inquilino sair. Mas quais são as regras na hora de se reajustar o contrato de aluguel?

Desde 1994 os ajustes passaram a ser anuais

Desde a criação do Plano Real, em julho de 1994, ficou estabelecido que os aluguéis são reajustados anualmente, sendo que o reajuste passa a valer a partir do mês seguinte.

Não há regras estabelecidas sobre qual índice deve ser aplicado, de forma que o índice de reajuste é definido entre as partes envolvidas, isto é, entre proprietário e inquilino. Vale lembrar que o índice acordado entre as partes deve ser detalhado no contrato, para evitar problemas futuros.

Dólar não pode ser usado!

Atualmente, a maioria dos contratos prevê o uso do IGP-M, Índice Geral de Preços de Mercado, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas no reajuste de aluguéis. Entretanto, não é permitido utilizar indicadores como a variação do salário mínimo, ou de alguma moeda estrangeira para a correção dos aluguéis.

A cada três anos existe a possibilidade do valor do aluguel ser reajustado para refletir o preço de mercado. Esta possibilidade pode beneficiar tanto inquilino quanto proprietário, já que é possível fazer reajustes para cima ou para baixo no preço do aluguel. O melhor certamente é tentar entrar em acordo, já que as longas discussões judiciais não favorecem a ninguém.

Apesar da inflação do ano passado não ter sido tão elevada como a de 2002, já que, dependendo do índice de inflação utilizado ela pode ter ficado entre 7,67% e 10,38%, a maioria dos inquilinos está buscando algum tipo de renegociação, uma vez que o poder aquisitivo da população caiu muito nos últimos dois anos.

A renegociação tem sido possível porque o preço dos aluguéis de imóveis vazios não acompanhou a inflação, de forma que o proprietário que não aceitar reajustes menores corre o risco de não conseguir renovar o contrato. Portanto, a maioria das renegociações está embutindo valores mais baixos, especialmente no caso de inquilinos que nunca atrasaram pagamentos.

Nunca deixe de efetuar o pagamento do aluguel

Se você é inquilino e não conseguiu entrar em acordo com o seu proprietário, é possível entrar na justiça para determinar o reajuste a ser adotado. Mesmo que o proprietário não queira aceitar este reajuste, não deixe de efetuar o pagamento.
Nestes casos o melhor procedimento é efetuar o pagamento em consignação junto ao poder judiciário, ou através de banco oficial (Banco do Brasil, Caixa).

Em caso de atraso no pagamento do aluguel, o proprietário pode optar pela cobrança de juros (1% ao mês) acrescido de multa contratual, ou pela ação de despejo. Lembre-se que o proprietário pode entrar com ação de despejo mesmo que o atraso não seja significativo. O despejo só poderá ser evitado se o inquilino pagar seu débito integral, isto é, encargos, multas, honorários de advogados, etc.

Quando o imóvel pode ser retomado pelo proprietário

Caso o proprietário decida pela desocupação do imóvel, poderá alugar o imóvel pelo preço que quiser. Em média, os aluguéis de imóveis seminovos estão ao redor de 0,7% do valor total do imóvel.

Mas não existe uma regra fixa para estabelecer os preços. Ele dependerá da região e pode variar de acordo com o mercado. Lembre-se que a desocupação por “denúncia vazia” só é possível em caso de contratos de prazo superior a trinta meses.

Nestes casos, o imóvel pode ser retomado sem justificativa, sendo que o inquilino terá 30 dias para desocupá-lo. Já nos contratos de prazo inferior a 30 meses, a desocupação só é possível se o proprietário não tiver outro imóvel e for usado para uso próprio, ou de descendentes ou ascendentes. Se quando o proprietário entrar com pedido de desocupação, o inquilino concordar com a desocupação, ele terá 6 meses para deixar o imóvel.

Fonte: Procon, Secovi.

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