Fundos imobiliários: como escolher os melhores e montar uma carteira diversificada

SÃO PAULO – Em um cenário de juros baixos, com retornos cada vez mais espremidos na renda fixa, diversificar o patrimônio entre diferentes classes de ativos é uma medida fundamental para se obter melhores retornos. E em um contexto de disposição à tomada de risco, um produto que tem ganhado cada vez mais a atenção dos investidores são os fundos imobiliários.

Em 2020, apesar de o “efeito coronavírus” ter levado o Ifix, índice que mede o desempenho de uma cesta de fundos imobiliários na B3, a uma queda de 19,3% até o dia 12 de maio, o número de investidores segue em alta. No ano, houve o ingresso de 159,6 mil pessoas no mercado até março, levando o total para 792,2 mil.

Em 2019, quando o benchmark registrou valorização de 36%, no quinto ano seguido de alta, 427,5 mil pessoas físicas ingressaram no universo dos FIIs negociados na Bolsa brasileira.

Com a queda no preço das cotas por conta da crise, muitos investidores têm optado por aproveitar oportunidades na classe, que fica ainda mais atrativa em um ambiente de Selic nas mínimas históricas, embora haja preocupações com o ritmo de retomada da economia.

Neste cenário, as dúvidas com relação ao investimento não param de surgir: como escolher um fundo imobiliário, quantos ativos são necessários para montar uma carteira diversificada e qual o retorno esperado do portfólio estão entre as principais questões de investidores.

Por isso, o InfoMoney conversou com profissionais do mercado financeiro para responder algumas das questões mais comuns de quem pretende ingressar nesse mercado.

O primeiro passo é entender para quem o produto é dirigido. De acordo com Roberto Agi, planejador financeiro com certificação CFP, a classe faz sentido para todo tipo de investidor. O percentual a ser alocado, contudo, deve variar conforme o grau de aceitação de risco.

Uma pessoa mais conservadora, diz, pode ter pelo menos 5% do portfólio destinado aos fundos imobiliários. Aqueles de perfil moderado e arrojado, por sua vez, podem aumentar a parcela para uma faixa de 15% a 30%. “É um ativo descorrelacionado de outros [de renda variável] e bom para quem tem horizontes mais longos.”

Como escolher um fundo imobiliário

O planejador financeiro destaca que, antes da escolha do FII, o investidor deve ter em mente qual seu objetivo e prazo com o ativo. Em outras palavras, a escolha do fundo terá como foco a renda, visando gerar rendimento com a locação, ou a valorização das cotas na Bolsa?

Agi afirma que alguns fundos de tijolo mais maduros podem oferecer uma renda mais constante, enquanto outros com alta taxa de vacância tendem a oferecer menor rendimento, mas, caso haja uma revisão no preço do aluguel, podem ter maior valorização patrimonial.

Com relação ao prazo do investimento, Felipe Vaz, analista de fundos imobiliários do Santander, diz não ver razões para alocar em FIIs se o objetivo for resgatar os recursos em poucos meses.

“Só faz sentido se o investidor montar uma carteira de pelo menos um ano, mas, idealmente, até mais do que isso. E é assim que geralmente um ativo imobiliário estará na carteira direta do investidor, seja com um imóvel que herdou ou que comprou na planta, e buscando a valorização à frente”, observa.

Na sequência, Agi afirma que o investidor deve olhar para o gestor do fundo: quem é, qual é o seu histórico, qual é a experiência de sua equipe e se o produto conta com uma gestão passiva (que visa acompanhar o Ifix, por exemplo) ou ativa, de olho em superar o benchmark, analisando as oportunidades disponíveis e readequando a seleção periodicamente.

Além disso, uma atenção minuciosa aos ativos que compõem o portfólio é igualmente importante. Neste caso, o investidor deve analisar quais são os imóveis, quem são os locatários – para entender o risco de crédito dos aluguéis –, quais são os níveis de vacância e inadimplência, quanto o fundo tem em caixa, entre outros aspectos.

O planejador financeiro destaca que, se o fundo for monoativo, isto é, composto por um único imóvel, por exemplo, será mais arriscado, uma vez que o risco estará mais concentrado.

Por outro lado, fundos de recebíveis imobiliários são considerados mais defensivos por estarem expostos a ativos de renda fixa, caso dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Se o investidor está começando e quer garantir maior diversificação, uma boa opção, segundo o professor do InfoMoney Arthur Vieira de Moraes, são os fundos de fundos imobiliários, conhecidos como FOFs, que investem em outras cotas.

Como avaliar um fundo imobiliário

Na análise de composição da carteira, o investidor deve estar ciente de que não deve utilizar apenas o valor pago de dividendos como critério de seleção do fundo imobiliário, ou seja, para afirmar se o fundo é bom ou não.

Mais importante do que observar apenas os proventos pagos, o investidor deve prestar atenção ao patrimônio do FII, que é composto por ativos reais, imóveis (com exceção dos fundos de papel).

Em um ambiente de grande incerteza, como o atual, alguns gestores têm optado por suspender temporariamente o pagamento dos dividendos, de forma a preservar o capital do fundo. Isso não significa, contudo, que o produto seja ruim. “Um fundo imobiliário sem rendimento continua tendo patrimônio e é isso que sobra para o cotista. Em algum momento o fundo vai voltar a gerar rendimento”, afirma Moraes.

Ao avaliar um FII para compor o portfólio, o investidor também pode ficar atento aos seus múltiplos que podem sinalizar, por exemplo, se o fundo está caro ou barato. Este é o caso da relação entre o preço da cota e o valor patrimonial proporcionado a ela (P/VPA).

Segundo o professor do InfoMoney, é melhor evitar papéis com múltiplos P/VPA muito acima de 1, por serem negociados com valor de mercado acima do patrimonial, portanto, podem estar caros. “Se o investidor não prestar atenção ao patrimônio, pode estar comprando um fundo com ágio, o que diminui sua rentabilidade”, diz.

A opinião é compartilhada por Vaz, do Santander: “Quando o investidor compra um fundo com um prêmio muito grande em relação ao valor patrimonial, ainda que esse valor mude ao longo do tempo, ele estará antecipando um cenário que talvez possa não fazer sentido”.

Quanto é preciso para começar a investir?

Não é preciso ter muito dinheiro para começar a investir em fundos imobiliários. Apesar de as cotas não serem negociadas em frações, como no mercado de ações, um dos grandes atrativos da classe é a possibilidade de se comprar uma única cota na Bolsa por menos de R$ 100.

Segundo dados da Bloomberg, na última segunda-feira (11), o fundo do Ifix com menor preço disponível para investimento era o Brazilian Graveyard Deth Care (CARE11), com valor da cota de R$ 0,80. Já o fundo imobiliário Edifício Almirante Barros era o mais caro, vendido a R$ 3.086 a cota.

Quantidade ideal de fundos em uma carteira

Para reduzir o risco do portfólio e evitar ficar exposto a uma única estratégia, a recomendação é diversificar a carteira entre segmentos, tipos de contrato do imóvel (típico e atípico) e gestoras.

Na avaliação de Eduardo Levy, ex-Rio Bravo e diretor de investimentos da Kilima Asset, gestora de recursos que pretende iniciar captações ainda no primeiro semestre, uma seleção bem equilibrada pode incluir entre quatro e cinco fundos. Para investidores com patrimônio acima de R$ 1,5 milhão, contudo, o número de produtos pode subir para oito. “Eu não passaria disso, até para conseguir acompanhar de perto cada fundo”, diz.

Já o professor do InfoMoney prefere um leque mais amplo, com 15 a 20 nomes, diversificando entre fundos de escritório, galpões, shopping, fundos de fundos e fundo de papel. Uma quantidade maior do que a sugerida não será um problema, mas não irá diminuir o risco. “Quem tem dez fundos tem menos risco do que quem tem cinco. Mas quem possui 50 fundos na carteira não tem um risco menor do que quem tem 20”, afirma.

Na hora de estruturar o percentual a ser dedicado a cada fundo, o professor afirma que a exposição pode ser igual para todos os papéis. “Você só vai se preocupar em ter mais de um segmento se fizer uma análise da economia e achar que determinado setor vai se beneficiar mais que outro.”

Essa análise, segundo ele, pode ser executada a cada seis meses ou um ano, permitindo a venda de uma parte de cotas que tenham se valorizado muito, com o objetivo de restabelecer o balanceamento planejado do portfólio.

Qual retorno buscar

Marcelo Hannud, consultor imobiliário da XP, diz gostar de utilizar como referência para um nível de rendimento adequado a relação percentual do fundo com o CDI. Segundo ele, um FII deveria pagar pelo menos dois pontos percentuais acima do principal benchmark de renda fixa, atualmente próximo a 3% ao ano, para ser atrativo.

Embora o rendimento possa ser interessante, ainda mais em um cenário de Selic na mínima histórica, o investidor precisa levar em consideração as incertezas presentes no cenário atual para tomar sua decisão e, conforme for, exigir prêmios maiores que os normais para aplicar em um fundo imobiliário.

Em live promovida pela XP em 27 de abril, Ricardo Almendra, CEO da gestora RBR, afirmou que atualmente um bom portfólio de fundos de tijolo pode oferecer uma taxa interna de retorno (TIR), que considera o valor do pagamento de dividendos mais a expectativa de valorização das cotas, de 15% a 20% ao ano – em um horizonte de investimento de três a quatro anos.

Já uma boa carteira de fundos imobiliários de papel high grade (de baixo risco) pode oferecer uma TIR de 10% a 15% ao ano, considerando um horizonte de investimento de um a dois anos, diz.

Quais fundos evitar

Apesar de os fundos imobiliários de agências bancárias terem inquilinos com baixo risco de crédito e serem boas opções para quem quer uma renda mais constante, Moraes alerta que eles estão sendo negociados a um preço maior do que o valor patrimonial, por conta da proximidade da temporada de renegociações de contratos.

“Cuidado com o valor que está sendo pago e atenção a essa transformação de fundos de agência pra fundos de varejo, onde vejo futuro”, afirmou durante o evento Onde Investir 2020, em janeiro.

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