Um dos atrativos dos fundos imobiliários (FIIs) é a distribuição periódica de dividendos, que são os rendimentos obtidos pelas carteiras principalmente com o aluguel dos imóveis em que investem. Por proporcionarem retorno recorrente, em muitos casos mensal, os FIIs são vistos como alternativas para complementar a renda.
Mas os ganhos variam muito de um fundo para outro. Dados da Economatica, a partir dos fundos incluídos no IFIX (índice de FIIs da B3), mostram que as taxas de retorno com dividendos – ou dividend yield – variaram de 5,73% a 19,95 em 2022.
Diante de tamanha diferença, como montar uma carteira de fundos imobiliários com foco no recebimento de dividendos? E mais: quanto seria preciso investir nela para obter uma renda média de, digamos, R$ 1.000 por mês?
Para receber a planilha e começar a fazer suas simulações, basta inserir seu e-mail no quadro no início dessa reportagem.
A taxa de retorno com dividendos é calculada dividindo o valor rendimentos que o fundo distribuiu em um ano pelo valor das suas cotas no final do período. Ela representa a rentabilidade que o investidor teria apenas com o pagamento dos dividendos.
Os números da Economatica consideram o dividend yield médio dos fundos nos últimos cinco anos, entre dezembro de 2017 e dezembro de 2022. Com um detalhe: esse retorno é isento de Imposto de Renda (pelo menos por enquanto).
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A planilha permite que você monte sua própria carteira de FIIs e veja qual foi sua taxa de retorno com dividendos. Os números da Economatica consideram o dividend yield médio dos fundos nos últimos cinco anos. Apontando um valor de investimento inicial, a planilha calcula quanto o investidor ganharia com a distribuição de rendimentos em um ano (fazem parte da lista os fundos que compõem o IFIX).
Você também pode indicar quanto gostaria de receber de dividendos por mês e a ferramenta mostra quanto seria necessário aplicar para obter o valor, sempre tomando como base os dividendos distribuídos de dezembro de 2017 a dezembro de 2022.
Pela lei, os fundos imobiliários são obrigados a distribuir no final de cada semestre 95% do lucro apurado no período – embora a maioria realize repasses mensais.
Desta forma, de acordo com especialistas, os fundos imobiliários tipicamente são instrumentos mais vantajosos para estratégias de complementação de renda do que, por exemplo, ações que distribuem bons dividendos. As taxas de retorno dos FIIs costumam ser mais elevadas (veja detalhes nessa reportagem sobre empresas pagadoras de dividendos).
Vaivém dos rendimentos
A planilha apresenta dados sobre os fundos imobiliários que podem ser usados como referência antes da elaboração da carteira simulada. Em uma das abas, ela mostra, por exemplo, a taxa média de retorno com dividendos dos fundos por segmento.
As categorias com mais representantes no IFIX são os fundos imobiliários de recebíveis, de lajes corporativas e de galpões logísticos, além dos fundos de fundos e dos fundos híbridos.
Entre eles, os FIIs de recebíveis – que, no lugar de imóveis, investem em direitos creditórios ligados ao setor imobiliário – apresentam a taxa de retorno com dividendos: de 9,98% ao ano, considerando a média dos últimos cinco anos até dezembro de 2022.
Além disso, usualmente os recebíveis do setor imobiliário preveem em contrato reajustes por indicadores de inflação, como o IGP-M ou o IPCA, destaca a analista de real estate Maria Fernanda Violatti, da XP. “Os fundos imobiliários repassam esses reajustes para os cotistas. Esses FIIs funcionam quase como uma renda fixa para os investidores e por isso têm esse comportamento”, explica.
Uma categoria de fundos que apresentou recuperação recentemente – especialmente nos 12 meses encerrados em dezembro de 2022 – foi a dos que investem em shopping centers. Dados referentes ao faturamento e circulação de pessoas já superam os do período pré-pandemia da Covid-19.
Vale lembrar que os shoppings sofreram com as restrições impostas para conter a propagação da Covid-19. Com as portas fechadas, os lojistas venderam menos e negociaram o valor dos aluguéis – ou, nos casos mais extremos, deixaram de pagá-los.
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A taxa de retorno basta?
A taxa de retorno com dividendos é uma métrica importante de avaliação dos fundos imobiliários – não deve, porém, ser a única. “É necessário entender o cenário e as perspectivas de cada fundo e segmento”, diz Maria Fernanda, da XP.
Ela explica que mesmo um fundo que entregou retornos elevados no passado pode não conseguir repetir o feito no futuro, caso sua tese de investimentos não se sustente.
Fora isso, é preciso estar atento para o que uma taxa de retorno elevada acabe “mascarando”. O dividend yield de um fundo tende a aumentar caso ele passe a distribuir rendimentos maiores, é verdade. Mas uma desvalorização das cotas também pode ter o mesmo efeito.
Em alguns casos, a queda das cotações pode ser um evento passageiro – e até representar uma boa oportunidade de investimento. Em outros, no entanto, pode ser um sinal de que a perspectiva para o fundo não é positiva.