Gestão de Investimentos alternativos

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Número de investidores dos Fundos Imobiliários cresce 10 vezes mais nos últimos anos

Essa classe de ativos possibilita rendimentos atraentes mesmo para investidores com pouco capital

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Investir em imóveis é quase uma tradição no Brasil por serem ativos considerados seguros e que valorizam no longo prazo. O custo elevado, contudo, sempre limitou este tipo de investimento a uma parcela pequena da população. Mas, na última década, esse cenário mudou. Os brasileiros passaram a conhecer uma alternativa para investir no setor imobiliário, mesmo com reduzido volume de recursos e ainda com isenção de imposto de renda (IR) nos rendimentos pagos à pessoa física (aluguel). São os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) – ou fundos de Real Estate – que atraem cada vez mais interessados.

As cotas dos FIIs podem ser negociadas em bolsa. Em 2018, perto de 100 mil pessoas físicas investiam em cotas de FIIs e esse número hoje chega a 1,5 milhão de cotistas. Como todo investimento, a compra de cotas de FIIs também exige alguns cuidados que incluem análise do portfólio de produtos que o fundo investe, perspectivas de valorização e a expertise de quem irá gerir aquele patrimônio. Quando comparado ao esforço para a compra de um imóvel, adquirir cotas de FIIs têm vantagens incomparáveis.

“Os custos extras para a compra direta de um imóvel podem chegar a 10% de seu valor. Quando se investe diretamente em um imóvel, além do alto valor necessário, há custos operacionais elevados que incluem o pagamento de tributos, advogados e cartórios. Se o objetivo for investir para locação, o valor recebido mensalmente será tributado, o que não ocorre com os rendimentos dos FIIs, isentos para pessoa física”, explica Leandro Bousquet, sócio e head de Real Estate da Vinci Partners, gestora referência em investimentos alternativos no Brasil, categoria na qual os fundos imobiliários se enquadram.

Para  Bousquet, o primeiro passo para quem quer investir nesse mercado, via FIIs, é entender os diferentes tipos de fundos que existem. Os mais populares são os negociados em bolsa e que investem em produtos já maduros e que, portanto, geram renda.

“Estes fundos têm um perfil de risco mais baixo, porque compram ativos já performados. Estão no meio do caminho entre renda fixa, já que pagam todo mês rendimento ao cotista, e ações por serem negociados na bolsa”, comenta Bousquet, acrescentando que é um investimento de longo prazo cujo retorno é a combinação da valorização da cota na bolsa com os dividendos pagos mensalmente.

Há um outro tipo de FII sem ações em bolsa e que investe no desenvolvimento de novos empreendimentos: elabora o projeto, constrói e depois aluga ou vende, funcionando mais como um Private Equity, com prazo final de desinvestimento.

Evolução do ativo

Embora os fundos imobiliários tenham sido criados no começo dos anos de 1990, seu desenvolvimento é recente no Brasil e com uma característica importante: a alta especialização. Até 2013, eram basicamente fundos de gestão passiva, criados para um determinado ativo ou grupo de ativos e listados na bolsa para atrair a pessoa física.

Após um período andando de lado, em 2017, os FIIs apostaram na alta especialização e voltaram a atrair as atenções dos investidores. “São gestoras mais experientes, como a Vinci Partners, que buscam uma gestão ativa e criam produtos mais focados em determinada estratégia, como de ativos logísticos, de shoppings, escritórios ou híbridos”, destaca o executivo da gestora.

Nem mesmo a pandemia afetou o interesse da pessoa física nos FIIs. Mesmo com um período difícil na B3, pela volatilidade, mais pessoas buscaram conhecer e investir nesses fundos. Destaque para ativos logísticos que, após a eclosão da pandemia, se beneficiaram com o avanço do e-commerce. “O ambiente de juro baixo em 2020 também favoreceu a procura pelos fundos imobiliários”, comenta Leandro.

Além dos FIIs que investem em imóveis (chamados de fundo de tijolo), há também os fundos de papel, que têm na carteira basicamente Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). “Em 2021, com os juros em alta, os FIIs de papel foram muito bem porque conseguiram incorporar nos valores pagos os juros e a correção monetária mês a mês.”

Quando se investe em um FII, também é essencial que o investidor avalie quem vai cuidar daquele patrimônio, seja ele galpões logísticos, shopping centers, prédios corporativos, entre outros. Com uma atuação global e listada na Nasdaq, em Nova York, a Vinci Partners se consolidou como a referência em investimentos alternativos no Brasil pois possui sólida reputação e consistente track record no setor. A gestora tem R$ 5,4 bilhões na área de Real Estate.

“Temos uma equipe muito experiente e que atua junto há muito tempo, com a expertise necessária para este tipo de investimento”, comenta Bousquet. “Todos nossos fundos têm gestão ativa e fomos um dos pioneiros nos esforços para melhorar a qualidade das informações disponíveis aos investidores, com uma área de Relação com Investidores que disponibiliza relatórios regulares, webcast e boletins frequentes para que o investidor acompanhe o trabalho de gestão dos ativos dos fundos.”

Fundos Vinci Partners

A Vinci tem cinco FIIs sob gestão, com alta especialização e aproximadamente 355 mil investidores. São fundos listados na B3 que investem em shopping centers (Vinci Shopping Center), galpões logísticos (Vinci Logística), prédios de escritórios (Vinci Offices), imóveis urbanos (Vinci Imóveis Urbanos) e um Fundo de Fundos que também investe diretamente em CRIs (Vinci Instrumentos Financeiros).

E um sexto fundo foi criado: o Vinci Fulwood Desenvolvimento Logístico, com foco no desenvolvimento de projetos de galpões logísticos e estratégia voltada para o ganho de capital. Com prazo final de seis anos, serão três para investimento e os últimos três para desinvestimento (venda dos ativos) e remuneração dos cotistas. “Já captamos R$ 400 milhões e vamos desenvolver galpões logísticos. É um produto fechado, sem listagem na bolsa”, explica o executivo da Vinci Partners.

As perspectivas para 2022, na visão de Leandro Bousquet, são favoráveis sob vários aspectos quando o assunto são fundos imobiliários. “As cotas dos fundos de tijolo caíram desde o surgimento da pandemia e dá para investir em excelentes fundos com descontos de 15% a 20% do valor patrimonial”, explica.

“A partir do segundo semestre de 2022, o mercado deve começar a projetar um início de corte nos juros para os próximos anos, o que deve impactar positivamente no interesse por fundos imobiliários negociados na bolsa, valorizando as cotas”, conclui Leandro.

Para mais informações sobre a área de Real Estate da Vinci Partners, acesse www.vincifii.com.