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Estimulado pelo início do ciclo de cortes da taxa Selic, o segmento de FIIs acumula ganhos de aproximadamente 15% desde o começo de abril. Dado o desempenho, será que ainda há oportunidades entre os principais fundos imobiliários do mercado? Em quais carteiras investir?
O tema foi destaque da edição desta semana do Liga de FIIs, apresentado por Maria Fernanda Violatti, head de fundos listados da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney. O programa contou também com a participação de Fausto Menezes, analista da Eleven Financial.
“Mesmo próximo da máxima histórica, o mercado tem potencial para subir mais ainda”, avalia Menezes, que cita principalmente os FIIs de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis. “Esses imóveis são reavaliados anualmente [e tendem a se valorizar ao longo do tempo]”, explica.
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Diante da dinâmica, o especialista observa com atenção três FIIs que oferecem boa oportunidade ao investidor atualmente, mesmo negociando próximo ao seu preço considerado justo – tomando como base o P/VPA (preço sobre valor patrimonial).
Quanto mais próximo de 1 estiver o indicador, mais perto a cota estará do valor considerado justo. Acima deste patamar o papel é negociado com ágio e, abaixo deste nível, com desconto.
No radar de Menezes, estão os fundos XP Malls (XPML11), VBI Prime Properties (PVBI11) e o Bresco Logística (BRCO11), que rendeu 35% em 2023. Confira os demais detalhes – inclusive a taxa de retorno com dividendos (dividend yield) dos FIIs recomendados.
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| Ticker | Fundo | P/VPA | Retorno – 2023 (%) * | Dividend Yield – 12 meses |
| BRCO11 | Bresco Logística | 1,0 | 35,32 | 8,45 |
| PVBI11 | VBI Prime Properties | 1,0 | 16,87 | 7,46 |
| XPML11 | XP Malls | 1,0 | 25,39 | 9,05 |
Fonte: Economatica (03/09/23)
(*) considera a valorização da cota e o dividendo distribuído ao longo do período.
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XP Malls (XPML11)
Com uma área bruta locável (ABL) de 135 mil metros quadrados, o fundo tem participação direta ou indireta em 16 shoppings, localizados em três regiões do País – norte, nordeste e sudeste.
“É um fundo que tem ativos com ótima qualidade e localização e o mercado tem reconhecido isso”, afirma Menezes. “O fundo lançou recentemente a oitava emissão de cotas e foi um sucesso; na sequência, lançou a nona oferta que também foi um sucesso”, relembra.
Na nona emissão de novas cotas, o XPML11 captou R$ 562 milhões e, na oferta anterior, R$ 375 milhões, conforme apontam relatórios gerenciais da carteira – que está entre os FIIs mais recomendados para comprar em setembro.
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VBI Prime Properties (PVBI11)
O fundo do segmento de escritório tem um patrimônio líquido de R$ 1,2 bilhão, alocado principalmente em quatro imóveis. Os espaços estão localizados em bairros como Paraíso, Vila Olímpia e Itaim, regiões nobres para o segmento em São Paulo (SP).
“Os ativos do PVBI11 estão em regiões que apresentaram resiliência mesmo nos períodos mais difíceis da pandemia da Covid-19”, pontua Menezes. “Observamos ainda uma baixa vacância do portfólio, boa carteira de inquilinos e grande possibilidade de repasse de preços (reajuste no valor da locação)”, complementa.
De acordo com a equipe de gestão, a vacância projetada do portfólio é de 7,7% – percentual que considera a possibilidade de saída de inquilinos como a AME Digital e Bit Service.
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Bresco Logística (BRCO11)
Mais recomendado do mercado nos últimos dois anos, o Bresco Logística possui 10 imóveis e uma ABL de 392 mil metros quadrados, além de potencial para expansão desta área em 7%, de acordo com o último relatório gerencial.
A vacância do portfólio está zerada e a carteira tem entre os inquilinos empresas como Grupo Pão de Açúcar (GPA), Magazine Luiza, Natura, Mercado Livre, BRF, Whirlpool, Reckitt e Carrefour.
“O segmento de logística também demonstrou resiliência ao longo da pandemia e o BRCO11 é nossa escolha no setor inclusive pela capacidade da gestão do fundo”, detalha o analista da Eleven. “E os galpões do Bresco estão predominantemente em regiões metropolitanas, um fator fundamental ao escolher um fundo do segmento”, explica.
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Confira mais análises de Fausto Menezes na edição desta semana do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
