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Diante das atuais incertezas fiscais, os FIIs de “papel” – que investem em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário – deverão iniciar 2023 com uma perspectiva melhor do que a dos fundos de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis –, avalia Danilo Barbosa, head de research do Clube FII.
O especialista foi o destaque da edição desta terça-feira (20) do Liga de FIIs, programa apresentado por Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney.
Na avaliação de Barbosa, a queda recente do mercado de fundos imobiliários – cerca de 7% nos últimos dois meses – abriu oportunidades tanto entre os FIIs de “papel” como nos fundos de “tijolo, que seguem sendo negociados abaixo do valor patrimonial.
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No entanto, explica o especialista, os FIIs de “papel” acabam se blindando da atual preocupação do mercado financeiro com o equilíbrio fiscal do País e, por isso, iniciam o novo ano em uma situação mais confortável do que os fundos de “tijolo”.
Os FIIs de “papel” costumam comprar títulos como certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), espécie de pacote de receitas futuras das empresas do setor imobiliário – como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos, por exemplo – vendido aos investidores. Em geral, o papel embute um rendimento prefixado e a correção monetária por um indicador, que normalmente é a taxa do CDI (certificado de depósito interbancário) ou o IPCA.
Por essa característica, a rentabilidade dos FIIs de “papel” acompanhou a elevação dos preços e dos juros no País nos últimos anos, e os fundos chegaram a ostentar valorização de quase 30% em 12 meses. Com a chegada da deflação no terceiro trimestre, o cenário mudou e esse tipo de ativo perdeu parte da atratividade.
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Mas, diante das atuais incertezas relacionadas à política fiscal do governo Luiz Inácio Lula da Silva, os FIIs de “papel” voltam ao radar novamente. Isso porque esses fundos estariam blindados das consequências de uma possível elevação de gastos públicos – ou seja, aumento da inflação e, consequentemente, dos juros.
Assim como os rendimentos dos CRIs comprados pelos FIIs de “papel” são reduzidos quando o indexador (IPCA ou CDI, por exemplo) cai, os dividendos também são reajustados para cima quando o indicador aponta avanço nos preços.
“[Sendo assim] se continuarmos com as mesmas perspectivas macroeconômicas que temos hoje, eu acredito que os fundos de ‘papel’ devem ter uma performance muito melhor do que a dos fundos de ‘tijolo’ em 2023”, projeta Barbosa.
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Cautela com os FIIs de “tijolo”
Na contramão dos FIIs de “papel”, explica o especialista do Clube FII, os fundos de “tijolo” tendem a ter mais dificuldades em 2023.
Essa classe de FIIs teve nos últimos anos as receitas comprometidas pelas restrições impostas durante a pandemia da Covid-19, especialmente as carteiras voltadas para shoppings e escritórios, que tiveram de reduzir a circulação de pessoas no período.
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A elevação da Selic – que saiu de 2% no início de 2021 para os atuais 13,75% ao ano –, também ajudou na desvalorização dos FIIs de “tijolo”. Quanto mais alto o indicador, mais rentável se torna a renda fixa – que acaba atraindo os investidores da renda variável e dos fundos imobiliários.
A estabilização da Selic no meio do ano até sinalizou uma retomada dos FIIs de “tijolo”, que em agosto chegaram a subir, em média, 11%. No entanto, preocupações com o equilíbrio fiscal do País voltaram a elevar os juros futuros e derrubaram as cotações nas últimas semanas.
“Quando temos o aumento da curva de juros, os fundos de ‘tijolo’ costumam ser mais prejudicado e os de ‘papel’ se valorizam”, avalia Barbosa, lembrando que muitos FIIs de “tijolo” estão sendo negociados bem abaixo do valor patrimonial – ou seja, abaixo do valor considerado justo.
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Confira a entrevista completa do especialista do Clube FII – e a recomendação do VGIP11 – na edição desta terça-feira (20) do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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