Sócio da Shein na compra da Forever 21, REIT paga dividendos de 6% com retomada de shoppings nos EUA

O setor de shoppings nos Estados Unidos segue em recuperação e os REITs (Real Estate Investment Trust) — os fundos imobiliários americanos — do segmento aparecem entre os veículos de investimento que estão captando essa melhora.

Um dos maiores é o Simon Property Group, sócio da Shein na operação de compra da Forever 21, que está pagando um dividend yield (taxa de retorno com dividendos) acima de 6% ao ano – o que é considerado elevado para o mercado americano.

Esse REIT tem uma carteira diversificada entre shoppings tradicionais, regionais e outlets, sendo a maior parte voltada para o público de maior renda.

Os empreendimentos atendem justamente a fatia da população menos afetada pelo cenário de inflação e juros em alta nos Estados Unidos, o que faz com que tenham espaço de crescimento antes do início do ciclo de afrouxamento monetário. A inflação anualizada do país está em 3,2%, ainda acima da meta de 2%, enquanto os juros estão na faixa de 5,25% a 5,5% ao ano.

Apesar do cenário macroeconômico que ainda inspira um risco de recessão, caso o Fed (Federal Reserve, o banco central americano) precise aumentar mais os juros, o REIT acumula uma valorização em 12 meses de 11,9% e dividend yield de 6,4%.

“Esse é um setor que sofreu na pandemia, com os dividendos sendo cortados. Mas é um segmento que sempre oferece um dividend yield mais alto e já vemos essa recuperação”, diz Thiago Armentano, analista chefe de ativos globais do Simpla Club. “Os níveis de atividade já estão próximos ao pré-pandemia”.

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A consultoria Coresight Research mostra que os centros comerciais de padrão mais alto estão com 95% dos espaços locados. Naqueles em região de menor renda, a taxa é de 89%, já se aproximando dos níveis registrados até o início de 2020, pouco antes da crise da Covid-19.

“Os shoppings de luxo se recuperam de forma mais rápida. Em caso de novas altas dos juros, os shoppings para o público de menor renda podem demorar mais a voltar, mas os REITs seguem em um cenário positivo para o longo prazo”, avalia Armentano.

Para o especialista, o melhor é montar uma carteira em que se tenha REITs com shoppings voltados para os dois públicos.

Espaço aberto

Além do Simon Property, ele cita como exemplos de alocação o Regency Centers (REG) e o Federal Realty (FRT). Esses estão com alta de 2,1% e queda de 6,5%, respectivamente, em 12 meses. Os dividend yields são de 4,17% e 4,4%.

Tanto o Regency quanto o Federal Realty são considerados “strip centers“, que são os empreendimentos com lojas menores localizadas ao ar livre em torno de uma loja principal (ou âncora), que pode ser um grande supermercado.

Guilherme Morais, analista da VG Research, explica que esse tipo de negócio foi mais afetado durante a pandemia por ter um número grande lojas pouco expostas ao comércio eletrônico. Isso levou a um grande fechamento no número de lojas em 2020 e 2021, mas o saldo voltou a ficar líquido em 2022. Em 2023, a tendência segue na mesma.

“Além da reabertura, uma das formas de aproximar o público tem sido utilizar os locais como alternativa para retirada de mercadorias, servindo como pequenos centros de distribuição, principalmente para os imóveis que possuem boa localização”, conta.

Nesse segmento, o Kimco Realty (KIM) é o maior REIT negociado em bolsa, com um valor de mercado de US$ 11,5 bilhões. Já o Simon Property é avaliado em mais de US$ 38 bilhões. Apesar de relevante entre os shoppings desse modelo, o KIM tem uma desvalorização de 14,4% em 12 meses, mas mantém um divided yield de 4,8%.

“Os REITs de strip center podem ser uma boa alternativa para os investidores que procuram renda passiva em um setor diferente para o costume do brasileiro, pois não existem tantos locais assim no País” diz Morais, que pondera: trata-se de um setor cíclico, ligado ao crescimento da economia.