REITs superam ações do S&P 500 e aumentam expectativas de ganho operacional em 2023

Os resultados do segundo trimestre divulgados entre julho e agosto mostraram que os REITs – Real Estate Investment Trusts, os “fundos imobiliários” dos EUA – seguem mais resilientes e preparados para a crise financeira do país em comparação com o colapso de 2008.

Dos 200 REITs listados no índice S&P 500, 86 deles revisaram seu guidance para 2023 e 52% aumentaram as perspectivas de ganhos para o resultado medido pelo FFO – Funds From Operations, ou fluxo de caixa operacional. Entretanto, 28% revisaram os números para baixo.

Segundo o analista, entre os pontos mais interessantes dos balanços estão os dados de estruturação de dívida dos REITs. O prazo médio de vencimento foi alongado, saindo de uma média de 15 meses para 82 meses. Além disso, o custo dos juros está em um patamar histórico mais baixo, de 20%.

“Isso mostra que a classe de ativos está mais preparada quando comparado com a crise de 2008. Naquele período, o custo dos juros estava em 35%”, diz o analista.

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Dividendos dos REITs

Entre julho e agosto, seis REITs aumentaram os seus dividendos e elevaram para 63 o número de empresas imobiliárias que estão pagando mais aos seus acionistas em 2023.

Os maiores destaques foram o Simon Property (SPG), que aumentou seu dividendo trimestral em 3%; o Terreno Realty (TRNO), que elevou os pagamentos trimestrais em 12%; e o Iron Mountain (IRM), que subiu os dividendos trimestrais em 5%.

Em contrapartida, apenas um REIT reduziu os pagamentos durante a divulgação dos balanços do segundo trimestre: o Piedmont (PDM), do setor de escritórios. A redução do dividendo foi de 41% e, com isso, 23 REITs reduziram os dividendos este ano.

Destaque dos setores

O setor residencial, que apresentou o segundo pior desempenho de 2022, tem sido destaque em 2023, segundo Morais. Os REITs de residências (single family) e de apartamentos (multifamily) passaram por aumentos de aluguéis e este foi o principal gatilho para os bons resultados, afirma o analista.

Outro setor que teve reajuste de aluguéis (aumento de 14%) e elevação no guidance de FFO foram as administradoras de shoppings. As principais foram Kite Realty (KRG), Phillips Edison (PECO) e Urban Edge Properties (UE).

Entre os setores que tiveram um desempenho ruim, o analista da VG Research destaca o setor de storage. “Desde 2020 é um setor que tem apresentado bons resultados, mas agora teve desaceleração devido à redução da demanda pelo serviço de armazenamento”, diz Morais. Os REITs que entregaram números abaixo do consenso e revisão baixista do guidance foram Extra Space (EXR), National Storage (NSA) e CUBE Smart (CUBE).

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Também ficaram aquém do esperado os setores de hotéis e de publicidade em outdoors. Quatro dos cinco REITs de hotéis que possuem guidance reduziram a perspectiva de crescimento para 2023. Já o setor de publicidade desacelerou com o menor gasto em publicidade comercial e a fraqueza em segmentos de transporte público.