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Os fundos imobiliários (FIIs) continuam pressionados no curto prazo por causa da manutenção da Selic, assim como ocorre com qualquer investimento de renda variável. Afinal, com a manutenção dos juros a 15% ao ano pelo Comitê de Política Monetária (Copom) na quarta-feira (17), a renda fixa segue super atrativa, atraindo mais dinheiro.
“Esse movimento pressiona as cotações no curto prazo, já que o investidor tende a comparar diretamente o dividendo de um fundo com a taxa do CDI”, disse Andressa Bergamo, especialista em investimentos e sócia-fundadora da AVG Capital.
Os fundos de tijolo (aqueles que investem diretamente em imóveis) são mais pressionados, segundo Marcelo Aoki, sócio-fundador da Catálise, porque o “canal do financiamento encarece – algo crucial para fundos que dependem de alavancagem ou de ciclos de desenvolvimento imobiliário”.
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Já os fundos de papel (que investem em títulos), por estarem atrelados ao CDI ou à inflação, apresentam uma dinâmica distinta e tendem a se beneficiar de juros elevados no curto prazo, entregando rendimentos mais elevados para os investidores.
Juro à vista é marginal, diz especialista
Marcos Baroni, analista CNPI e head de fundos imobiliários da Suno Research, por outro lado, acha que os juros à vista nesse momento são “marginais”. Os dois gatilhos principais, ele defende, são os juros futuros e a Medida Provisória (MP) 1303, que propõe novas regras para a tributação.
No caso dos juros futuros, ainda não há sinais de alívio imediato, apesar de parte do mercado fazer essa sinalização. “Hoje, por exemplo, nos juros futuros, se gente pega os contratos DI1F26, DI1F27, DI1F28, eles ainda estão no patamar de 14%”, falou o especialista, sinalizando que sem queda de juros os FIIs ficam na mesma.
Agora, falou, se a ata divulgada após a decisão de política monetária do Brasil sinalizar queda no futuro, aí a história se altera, disse. “Se realmente sair um comunicado factível de que os juros devem cair, os fundos imobiliários tendem a apreciar, assim como outros ativos em renda variável”, falou.
Tributação também preocupa
A MP 1303, publicada pelo governo federal em junho, prevê a tributação de 5% em cima de dividendos de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), até então isentos, além da redução da alíquota de imposto de renda (IR) sobre ganhos de capital de 20% para 17,5%.
“Na minha visão, ela tende a ser um gatilho mais importante para o investidor do que a Selic em si, porque ela pode ou não tributar as cotas dos fundos imobiliários a partir do ano que vem, lembrando que seriam as novas cotas”, disse.
O texto da medida provisória precisa ser aprovado pelo Congresso Nacional em até 120 dias para não perder a validade. Portanto, ela caduca em 8 de outubro. Parte do mercado ainda acredita que os FIIs podem ser retirados, assim como no caso das debêntures incentivadas.
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E vale investir em FIIs agora?
Para os especialistas consultados pela reportagem, sim, vale investir em FIIs nesse momento. Primeiro, por causa da diversificação, disse Marcelo Aoki, da Catálise. “FIIs são ativos reais, com dinâmicas próprias e menos correlacionadas à renda fixa tradicional”, falou.
Em segundo lugar, falou o especialista, pela renda recorrente. “Os dividendos pagos mensalmente ajudam a equilibrar o fluxo de caixa do investidor, o que é especialmente valioso em períodos de incerteza”.
E terceiro, completou, pela assimetria futura. “Juros em níveis tão elevados historicamente abrem espaço para um ciclo de queda adiante, e quem estiver posicionado em bons ativos pode capturar a valorização das cotas quando isso ocorrer”.
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