Selic a 14,50%: quais FIIs pagam dividendos acima do CDI?

Mesmo após o Banco Central cortar a Selic para 14,50% ao ano, levando o CDI para a faixa de 14,40%, parte dos fundos imobiliários consegue competir com a renda fixa na entrega de dividendos. Mas a lista é pequena.

Levantamento do InfoMoney com dados da Economatica identificou 11 FIIs com dividend yield (DY) projetado acima do CDI, após filtrar os papéis com retorno total positivo nos últimos 12 meses, ou seja, que não sofreram deterioração relevante nas cotas.

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O levantamento considerou fundos do Ifix e calculou o DY com base nos proventos distribuídos nos últimos 12 meses sobre a cotação atual. A projeção assume que a política de dividendos e os resultados dos fundos se mantenham no mesmo patamar, o que não é garantido.

Fundos imobiliários com DY acima do CDI com Selic a 14,50%:

O cenário para os FIIs

Mesmo com o Ifix nas máximas históricas, próximo dos 4 mil pontos, analistas veem espaço para ganhos. “Resiliência é a palavra que define bem esses fundos”, diz Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research, estimando retorno em rendimentos do índice entre 10% e 12% ao ano, independentemente do comportamento das cotas no curto prazo.

Isabella Almeida, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, acrescenta que o desconto médio nas cotas dos FIIs está em torno de 10% em relação ao valor patrimonial, podendo chegar a 30% em fundos corporativos de tijolo — o que representa uma camada adicional de potencial de ganho além dos dividendos.

O contraponto vem de Marx Gonçalves, head de fundos listados do research da XP: uma Selic mais elevada por mais tempo atrasa a reprecificação mais robusta dos fundos, apesar de fundamentos setoriais sólidos como baixa vacância e inadimplência controlada. Ele ressalva, porém, que esse cenário já estaria em boa parte precificado.

Papel domina, mas o tijolo aparece

A lista é dominada por fundos de papel, que investem em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e se beneficiam diretamente do patamar elevado da Selic. A maioria tem carteiras atreladas ao CDI ou ao IPCA, o que sustenta os proventos enquanto os juros permanecem altos.

A presença de dois fundos de tijolo na lista (BPML11 e GZIT11), ambos com portfólio de shopping centers, chama atenção. Fundos de tijolo costumam ser pressionados em ambientes de juro alto, pois competem com a renda fixa tanto na atração de capital quanto no custo do financiamento de seus ativos. O fato de dois fundos de shoppings aparecerem com DY acima do CDI reflete, em boa parte, distribuições não recorrentes ao longo dos últimos 12 meses.

O BPML11 pagou R$ 3,18 por cota em junho de 2025, referente à venda do Shopping Capim Dourado, em Palmas, e distribuiu R$ 10,13 por cota em dezembro do mesmo ano, elevando o DY acumulado do período bem acima do nível recorrente. Descontados esses eventos, a distribuição ordinária do fundo gira em torno de R$ 0,92 por cota por mês. O fundo negocia atualmente com P/VP de 0,76, abaixo do valor patrimonial de R$ 124,42 por cota.

O GZIT11, por sua vez, distribui cerca de R$ 0,78 por cota por mês, mas o provento recuou para R$ 0,42 em março de 2026, sinal de atenção para o investidor que busca previsibilidade de renda. O fundo negocia com forte desconto patrimonial, P/VP de 0,49, sobre um valor patrimonial de R$ 87,61 por cota, com portfólio concentrado em cinco shoppings em São Paulo.

Pontos de atenção nos fundos de papel

Entre os fundos de papel, alguns merecem observação mais cuidadosa. O CACR11, que lidera a lista em DY, passou por turbulência em setembro de 2025, quando o Banco Daycoval reprificou CRIs que representavam quase 57% da carteira do fundo, derrubando a cota de R$ 82 para uma mínima de R$ 62. A gestora, Cartesia Investimentos, contestou a avaliação e garantiu a manutenção dos dividendos dentro do guidance de R$ 1,30 a R$ 1,40 por cota. A cota se recuperou para R$ 81 em 2026, mas o episódio ilustra o risco de concentração em ativos de incorporação.

O VGIR11, fundo da Valora com carteira quase integralmente indexada ao CDI, é o que mais perde atratividade com o início do ciclo de cortes. Em março de 2026, o provento recuou de R$ 0,13 para R$ 0,12 por cota, menor patamar em oito meses. A tendência é de compressão gradual dos rendimentos conforme a Selic continuar caindo.

O RZAK11, da Riza Asset, opera com alocação bruta de 106,99% do patrimônio líquido via operações compromissadas reversas, estratégia que eleva o rendimento mas também o risco. O provento de março de 2026 foi de R$ 1,05 por cota, o menor em dez meses.

Além do DY

O dividend yield projetado é ponto de partida, não de chegada. Para os fundos de papel indexados ao CDI, a queda da Selic tende a comprimir os rendimentos ao longo do tempo. Para os fundos de tijolo com DY elevado, é preciso distinguir o que é recorrente do que foi gerado por eventos pontuais de venda de ativos.

A seleção de qualidade segue sendo determinante. Gestão, nível de vacância, alavancagem e qualidade dos ativos na carteira definem o quanto o investidor consegue transformar o DY nominal em renda efetiva e consistente ao longo do tempo.