Fundo que investe em crédito imobiliário com garantia rende até 11% ao ano mais inflação

Gestores de patrimônio e fundos de investimento estão sempre em busca de alternativas para turbinar a carteira dos clientes com aplicações ainda mais rentáveis

Diego Lazzaris Borges

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SÃO PAULO – Com o juro alto, a renda fixa já oferece um rendimento elevado atualmente. Mas com a alta da inflação, gestores de patrimônio e fundos de investimento estão sempre em busca de alternativas para turbinar a carteira dos clientes com aplicações ainda mais rentáveis. Uma das opções para estes investidores são os FIDCs (Fundos de Investimento em Direitos Creditórios).

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Entre as opções estão os fundos que compram créditos imobiliários com garantia do próprio bem, os chamados home equity. Na Empírica Investimentos, a cota sênior do Empirica FIDC Home Equity remunera o investidor com IPCA + 9,75% ao ano. Já a cota mezanino rende IPCA + 11% ao ano. A cota mezanino paga um rendimento maior, mas também embute um risco mais elevado aos investidores. Se houver calote, quem comprou este papel absorve todo default até um percentual predefinido no momento da emissão. Já os investidores da cota sênior recebem um prêmio um pouco menor, mas se algum mutuário deixar de pagar, eles estão mais protegidos.

O fundo conta com um patrimônio de R$ 30 milhões, mas uma nova emissão de cotas está prevista para a metade do mês de abril. “Queremos encerrar este ano com um patrimônio perto dos R$ 100 milhões”, diz Leonardo Calixto, sócio-diretor da Empírica InvestimentosEntre os parceiros do fundo está o Bankfacil, uma plataforma que facilita a contratação digital de empréstimos com garantia a juros mais baixos. “O Bankfacil origina o crédito com seus barceiros bancários e nós utilizamos este fluxo no fundo. Mas também temos outros parceiros”, explica Calixto.

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No Bankfacil, uma das principais etapas da concessão do financiamento é justamente a aprovação do crédito. “Primeiro a equipe avalia a capacidade de pagamento. O segundo passo é a avaliação do bem dado como garantia e por fim fazemos uma avaliação jurídica”, diz Sergio Furio, CEO da plataforma. Ainda assim, para entrar no FIDC, o fluxo precisa passar por uma nova avaliação do comitê de crédito da Empírica.

Furio afirma que a inadimplência da plataforma baixa principalmente devido à garantia do devedor – se o cliente não pagar o financiamento ele pode perder o imóvel. “O cliente tem todo interesse em quitar esta dívida” diz. Calixto concorda. “Por mais que ele tenha dificuldade de pagar por um período, quando começamos o processo de execução da garantia o devedor quase sempre busca formas de pagar os débitos atrasados”, afirma o diretor da Empírica.

O executivo também destaca o LTV (Loan-To-Value, ou tamanho da dívida em relação ao valor do imóvel, na sigla em inglês) do fundo. “Trabalhamos com um LTV médio baixo, em torno de 40%. EQuanto menor o LTV, maior a garantia”, explica Calixto. Para ter um resultado mais conservador, a gestora calcula o LTV pelo valor de venda forçada do imóvel e não pelo seu valor de mercado. “O valor forçado é quanto o imóvel precisaria de deságio para ser vendido em 30 dias. Em média são 30% de desconto”, explica.

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A carteira do FIDC conta atualmente com 150 contratos de financiamento e deve encerrar o ano em cerca de 200. “A média é de R$ 150 mil por devedor. Isso representa algo em torno de 2% da carteira do fundo. Queremos encerrar o ano com uma pulverização em que cada contrato represente no máximo 1% da carteira do fundo”, diz o diretor.

Entenda 

Quem investe em um FIDC está comprando o direito de receber créditos mais adiante com juros. A principal característica do FDIC é que ele precisa ter, no mínimo, 50% do seu patrimônio líquido constituído por direitos creditórios (títulos de crédito originados por operações de instituições financeiras, indústria, varejo, etc).

Mesmo com a pulverização do fundo e as categorias de cotas, o FIDC é uma aplicação mais sofisticada e com maior risco do que títulos de dívidas comuns, como CDB (Certificado de Depósito Bancário) ou debêntures (títulos de dívidas de empresas), além de não contar com garantia do FGC (Fundo Garantidor de Créditos). Por isso, este tipo de aplicação é destinada a investidores qualificados. No caso do FIDC da empírica, os principais investidores são institucionais. “Normalmente são gestores de patrimônio e fundos de investimento”, diz Calixto.

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Diego Lazzaris Borges

Coordenador de conteúdo educacional do InfoMoney, ganhou 3 vezes o prêmio de jornalismo da Abecip