Quer comprar um imóvel em Nova York? A hora é agora

NOVA YORK – Para enxergar os sinais de uma potencial crise no mercado imobiliário de Nova York, basta olhar para o céu. Dezenas de novos empreendimentos em construção, além de uma série de prédios espelhados e luxuosos inaugurados nos últimos anos, estão transformando o skyline mais famoso do mundo. O problema é encontrar compradores para tantas unidades.

Segundo um estudo divulgado há duas semanas pelo site StreetEasy, que acompanha compras, vendas e aluguéis em Nova York, um quarto das unidades entregues nos últimos seis anos continuam sem dono. “E acho que estamos sendo conservadores”, disse Grant Long, economista-sênior do StreetEasy.

Somente este ano, a expectativa é que mais de 20.000 apartamentos de luxo entrem no mercado. Pouquíssimos deles encontrarão um dono.

A última década marcou uma recuperação impressionante da recessão de 2008, com arranha-céus pipocando em Manhattan e nos outros quatro boroughs (distritos) da cidade. Muitos deles estavam vendidos anos antes de ficar prontos.

Mas, com a economia entrando em território incerto e um estoque excedente cada vez maior no segmento de alto padrão, a sensação entre os especialistas é que dias difíceis vêm por aí – para os vendedores. Se você estiver interessado em comprar um imóvel em Nova York, a hora é agora.

Um dos números preocupantes apontados por Long é o de unidades compradas e imediatamente colocadas para alugar. Entre janeiro de 2013 e agosto passado, quase 40% dos apartamentos negociados apareceram no site StreetEasy como disponíveis para locação.

Isso seria um indicador de que o comprador adquiriu o imóvel como investimento que pode ser liquidado a qualquer momento em troca de aplicações mais seguras.

Luxo sem dono

Considere o One57, símbolo dos edifícios caríssimos que formam a “Billionaire’s Row” — algo como “fileira dos bilionários”, apelido dado à região da rua 57, na extremidade sul do Central Park. As vendas começaram em 2011, e o prédio foi concluído três anos depois. Ainda assim, 28 das 132 unidades ainda não foram vendidas.

Nos empreendimentos vizinhos, quase 40% dos apartamentos ainda não têm dono, segundo uma análise baseada em dados públicos e privados realizada pela consultoria especializada Miller Samuel Real Estate Appraiser & Consultants.

No complexo de uso misto Hudson Yards, um dos maiores projetos imobiliários da história recente de Manhattan, a situação não é muito diferente. Dois dos apartamentos mais luxuosos do complexo entraram no mercado no final do mês passado. Cada um deles custa US$ 59 milhões.

O valor médio dos apartamentos de luxo vendidos em Manhattan no terceiro trimestre do ano também despencou 32%, atingindo os mais baixos níveis em quatro anos, segundo uma análise do The Wall Street Journal.

Parte da explicação é uma mudança tributária: em julho, entrou em vigor uma nova alíquota de impostos para imóveis acima de US$ 2 milhões, o que resultou em muitos negócios fechados em junho.

A perda de apetite pelos estrangeiros é outra parte da explicação. “Nos últimos dois anos, houve uma diminuição de compradores de algumas nacionalidades, por razões variadas”, diz Harry Nasser, um corretor brasileiro que trabalha para a Sotheby’s International Realty, imobiliária especializada em imóveis de luxo.

“O governo chinês está limitando a quantidade de divisas que podem sair do país. Os ingleses estão esperando para ver o que acontece no pós-Brexit. E, após a invasão da Crimeia, o governo russo pede ao seus cidadãos investirem na Rússia, não no exterior.”

Na faixa dos preços menos estratosféricos, também houve uma redução significativa. O valor médio geral das negociações fechadas na ilha caiu 14% no terceiro trimestre do ano, o maior recuo desde 2010.

Mas realizar o sonho da casa própria em Manhattan ainda é para poucos: na média, um apartamento custa US$ 1,7 milhão.

Juro baixo ajuda

Já do lado dos aluguéis, o movimento é inverso. Segundo o StreetEasy, na comparação de agosto deste ano com o do ano passado, o preço médio pago pelos inquilinos aumentou 3% em Manhattan e 3,5% no Queens e no Brooklyn.

No mais recente relatório mensal compilado pelo site imobiliário Zumper, o aluguel médio de um apartamento de um quarto em Nova York aumentou para US$ 2.970; apartamentos de dois quartos custam em média US$ 3.370.

Para quem tem alguns milhões para investir, o momento é ideal. Há muitas ofertas e espaço para barganha. A queda das taxas de juros também ajuda.

Apesar de mais de metade das transações imobiliárias de Manhattan tipicamente serem realizadas à vista, o número de imóveis financiados atingiu 56% no trimestre passado.

Mas o bom momento não deve durar para sempre. “Muita gente no mundo quer ter um pedacinho de Nova York”, diz Nasser. “Estamos no final desse ciclo de construção e, conforme os estoques forem se ajustando, os preços vão voltar a subir.”

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