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SÃO PAULO – Em um agosto de grande aversão ao risco no mercado financeiro, com crise hídrica, ruídos políticos e fiscais, além da pressão inflacionária, os fundos imobiliários não saíram ilesos. O Ifix, índice que reúne os principais FIIs negociados na B3, teve queda de 2,6% no mês.
E, em um cenário de aperto monetário, com altas consecutivas da Selic pelo Banco Central, reforma tributária e preocupações com a variante delta da Covid-19 pressionando os ativos de risco, o ambiente de renda variável deverá continuar volátil nos próximos meses.
Por isso, analistas que acompanham o setor têm recomendado fundos considerados mais defensivos, com os de logística e varejo voltado para o segmento alimentício, além de fundos de papel, que podem se beneficiar do avanço do e-commerce, retomada econômica e alta dos preços, respectivamente.
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Levantamento feito pelo InfoMoney com dez corretoras mostra a entrada do FII de recebíveis Capitânia Securities (CPTS11) entre os preferidos para setembro, no lugar do BTG Pactual Logística (BTLG11). A avaliação é de que o fundo possui um portfólio bem diversificado por setores da economia e estratégias, mesclando títulos de maior risco e retorno (high yield) com outros menos arriscados e também menos rentáveis (high grade).
A lista conta ainda com dois nomes de galpões, um FII híbrido e outro fundo do setor de varejo – os mesmos recomendados no mês anterior.
A carteira de fundos imobiliários do InfoMoney conta com os cinco ativos mais recomendados para o mês. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com maior volume médio nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.
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Confira a seguir os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para setembro, o número de recomendações e a rentabilidade de cada carteira em agosto, no acumulado do ano e nos últimos 12 meses:
| Fundo | Código | Recomendações | Retorno em agosto | Retorno em 2021 | Retorno em 12 meses |
| Bresco Logística | BRCO11 | 7 | -3,74% | -8,09% | -12,92% |
| CSHG Renda Urbana | HGRU11 | 6 | -2,56% | -5,48% | -2,36% |
| TRX Real Estate | TRXF11 | 6 | 0,20% | 6,90% | 9,68% |
| Vinci Logística | VILG11 | 4 | -7,39% | -11,79% | -9,65% |
| Capitânia Securities | CPTS11 | 3 | -0,29% | 4,50% | 18,47% |
| Ifix | (IFIX) | – | -2,63% | -4,19% | -1,16% |
OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Órama, Santander Corretora e XP).
Cenário turvo abre oportunidade
Na avaliação de Ricardo Figueiredo, especialista em FIIs da casa de análise Spiti, a queda dos preços das cotas de fundos imobiliários na Bolsa tem deixado ativos descontados e aberto oportunidades para o investidor com foco no médio e longo prazo.
Segundo ele, ativos de qualidade e negociados abaixo do valor patrimonial podem ser encontrados em setores como o de escritórios e logística, por exemplo. Mas é preciso ser seletivo.
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“Nenhum pregão é único, todo dia tem Bolsa. Não é preciso montar um portfólio completo em uma única sessão, o investidor pode observar as oportunidades para ir montando posição”, diz.
Figueiredo defende ainda que a classe de fundos imobiliários segue atrativa, mesmo com a alta dos juros. O Ifix apresenta um dividend yield (retorno apenas com o pagamento de dividendos) médio acima de 8%, em contraste com o rendimento real (descontada a inflação) de cerca de 4% nos títulos públicos atrelados à inflação, como o Tesouro IPCA+ 2035.
Confira, a seguir, as principais justificativas para as recomendações segundo as casas consultadas:
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Bresco Logística (BRCO11)
Com sete recomendações para setembro, uma a mais do que agosto, Bresco Logística é o fundo imobiliário preferido dos analistas para comprar neste mês.
Com 11 galpões distribuídos nas regiões Sul, Sudeste e Nordeste do país, o fundo possui inquilinos como Mercado Livre, Natura, Whirpool e Grupo Pão de Açúcar.
Em agosto, o fundo anunciou a locação de 7,2 mil metros quadrados do imóvel Bresco Itupeva para a Coopercarga, o equivalente a 18,4% da área bruta locável (ABL) do imóvel e 1,6% da ABL total do fundo. O contrato de locação possui prazo de apenas 90 dias e impactará positivamente os resultados do fundo em R$ 0,01 por cota durante o período.
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O FII é novidade na carteira recomendada do Itaú BBA deste mês, que justifica a inclusão do fundo por conta de seu portfólio diversificado entre imóveis de alta qualidade técnica e locatários de baixo risco de crédito, atuantes em setores resilientes.
Os analistas destacam ainda que a qualidade da carteira imobiliária também protege o fundo contra o aumento da taxa de vacância – ou seja, a desocupação dos imóveis.
O Bresco Logística também está na seleção recomendada pelo BTG Pactual, que chama atenção para a grande exposição do fundo ao estado de São Paulo, aos contratos atípicos (mais longos e sem revisão contratual), imóveis de alto padrão e maior previsibilidade de receitas.
CSHG Renda Urbana (HGRU11)
Com alocações tanto em ativos de consumo quanto em imóveis educacionais, o fundo híbrido do Credit Suisse recebeu novamente seis menções para este mês.
Na avaliação da XP Investimentos, o fundo possui um portfólio com ativos resilientes, como o segmento de supermercados, alta concentração em contratos atípicos (cerca de 91% da receita contratada), vencimentos concentrados somente após 2025 e inquilinos com boa qualidade de crédito (caso de Lojas BIG, Pernambucanas e Yduqs).
A visão é compartilhada pelo Itaú BBA, que considera o fundo “interessante”, por ter imóveis preponderantemente localizados em São Paulo, com contratos atípicos de longo prazo – os vencimentos são a partir de 2029.
Já a Santander Corretora chama atenção para o portfólio mais defensivo do fundo no curto e médio prazo, principalmente por ter cerca de 45% da receita concentrada no setor de supermercados, que continuou operando mesmo nos períodos de fechamento por conta da pandemia de Covid-19.
TRX Real Estate (TRXF11)
Também figurinha repetida na carteira compilada pelo InfoMoney, TRX Real Estate recebeu seis recomendações para setembro, uma delas do BB Investimentos.
Segundo os analistas, a escolha se baseia na concentração do portfólio do fundo em operações do segmento varejista, em especial supermercados e hipermercados, que estão entre os mais resilientes da economia.
O cenário de avanço do programa de vacinação e a expectativa de retomada do mercado de trabalho também tendem a ser positivos para a tese de investimento, escreve o BB.
A avaliação é compartilhada pela Guide Investimentos, que chama atenção para a “sinergia defensiva” do portfólio do FII entre o segmento varejista alimentício e o de galpões logísticos, ao mesmo tempo em que promove “um potencial atrativo de ganho de capital devido às recentes conclusões de aquisições e retomada de dividendos a patamares acima da média do Ifix”.
Entre os destaques do último mês, o FII informou a captação de R$ 104,4 milhões na 5ª emissão de cotas, encerrada em agosto. Os recursos captados serão destinados para a aquisição, desenvolvimento e locação de cinco imóveis à rede Assaí Atacadista, que hoje é o maior locatário do fundo, com participação de 38,9% do total.
Vinci Logística (VILG11)
Do segmento logístico, o fundo da Vinci Partners está entre os preferidos das casas de análise para setembro, com quatro menções, mesmo após queda de 7,5% das cotas na Bolsa no último mês.
De acordo com a XP, mesmo com o resultado negativo em agosto ainda há valor no fundo, dados os fundamentos do segmento, bem como a qualidade do portfólio do fundo, que está bem posicionado, segundo os analistas, para o longo prazo.
Em relatório, o BTG Pactual destaca que o fundo negocia com desconto de 7% sobre o valor patrimonial, o que vê como atrativo diante da “excelente qualidade de ativos da carteira imobiliária”.
Os analistas escrevem ainda que o fundo anunciou a distribuição de proventos da ordem de R$ 0,63 por conta, valor que representa um dividend yield (retorno com dividendos) anualizado de 7,10%, o que é visto pela casa como “atrativo”.
Já o Itaú BBA diz ver o fundo como um “veículo interessante”, por possuir um portfólio diversificado com exposição ao e-commerce e ativos em regiões “líquidas”.
Capitânia Securities (CPTS11)
Com três menções para setembro, o fundo de recebíveis imobiliários Capitânia Securities é novidade na seleção deste mês.
A carteira do fundo conta com 63,1% do capital alocado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), 36,9% em outras cotas de fundos imobiliários e o restante em ativos de renda fixa com alta liquidez. Com relação à exposição por indexador, a maior parte do portfólio (44,3%) tem contratos atrelados a IPCA mais 5,9%.
Em relatório, a Guide Investimentos diz gostar da estratégia de gestão ativa que o fundo propõe, tanto para alocação de recursos em CRIs, quanto para aquisição de ativos no mercado secundário (cotas de FIIs).
“O fundo conta com uma gestão dinâmica, multidisciplinar e de longo histórico no mercado imobiliário que oferece rentabilidade razoavelmente acima de seus principais pares do setor de recebíveis”, escreve a casa.
A XP Investimentos também diz gostar do portfólio do fundo, que oferece grande diversificação entre segmentos e também, um mix “saudável” de ativos com maior risco e retorno (high yield) e de menor risco (high grade).
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