Carteira recomendada

Os fundos imobiliários preferidos dos analistas para investir em maio

Em contexto de preocupações com pandemia, portfólio do mês inclui fundos imobiliários de papel, logística, híbridos e fundos de fundos

City of London at sunset and business network connections concept illustration with lots of business icons. Technology, transformation and innovation idea.
(IR_Stone/ Getty Images)

SÃO PAULO – Com um ambiente ainda incerto e volátil para o mercado de fundos imobiliários por conta dos efeitos da epidemia do coronavírus na economia, analistas começam o mês de maio em busca de cotas de segmentos mais defensivos e de olho no longo prazo, mas também aproveitando oportunidades geradas pelas quedas recentes.

Por mais que hajam preocupações com o ritmo da retomada imobiliária, o setor ganha certo fôlego com a taxa básica de juros mais baixa, atualmente em 3% ao ano, e com expectativa de cair ainda mais.

Apesar dos ganhos de 4,4% do Ifix em abril, o índice de fundos imobiliários segue com queda no ano, de 18%, em meio ao avanço da pandemia e ao prolongamento das medidas de isolamento social.

As maiores perdas partem de fundos do segmento de shopping centers, tidos como os mais afetados no curto prazo, enquanto fundos de recebíveis imobiliários, expostos a ativos de renda fixa, têm se mostrado mais defensivos em meio à crise.

Novidades na seleção para este mês, os fundos GGR Covepi e Hedge TOP FOF 3 entram no portfólio, no lugar de CSHG Logística e CSHG Real Estate.

Compilada mensalmente, a carteira de fundos imobiliários conta com dez ativos. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com os maiores volumes médios negociados nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.

Confira os 10 fundos mais recomendados pelos analistas para maio:

Fundo Ticker Recomendações Retorno em abril Retorno em 12 meses*
CSHG Renda Urbana HGRU11 5 7,01% 12,77%
XP Malls XPML11 4 2,55% -6,69%
XP Logística XPLG11 3 8,13% 25,11%
FII BTG Pactual FOF BCFF11 3 9,67% 19,96%
CSHG Recebíveis Imobiliários HGCR11 3 1,67% -9,64%
Hedge Top FOF II 3 HFOF11 3 0,69% 11,83%
Kinea Rendimentos Imobiliários KNCR11 2 6,74% -2,95%
BTG Corporate Office BRCR11 2 3,99% 6,34%
JS Real Estate Multigestão JSRE11 2 9,45% 1,86%
GGR Covepi GGRC11 2 3,26% -1,91%
Ifix 4,39% 3,79%

*Até 30 de abril. A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
Fontes: Economatica e corretoras (BB Investimentos, BTG Pactual, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Necton, Santander Corretora e XP)

CSHG Renda Urbana (HGRU11)

Com cinco recomendações para maio, o fundo híbrido do Credit Suisse tem exposição a imóveis dos segmentos de varejo e educação e é o preferido dos analistas para maio.

Entre as principais justificativas, a XP, que incluiu o papel na seleção deste mês, destaca a alta concentração de contratos atípicos com vencimento de longo prazo, que garantem maior estabilidade na receita de locação em relação à rescisão contratual e concessões aos inquilinos.

O fundo também está presente na carteira da Santander Corretora, que lembra que os ativos de varejo do portfólio do FII são caracterizados como atividades essenciais, caso do Grupo Big, sofrendo menos do que outros segmentos, como o de shoppings, na pandemia.

“Gostamos da estratégia e do portfólio do fundo, especialmente no cenário atual de pouca visibilidade quanto aos impactos da paralisação por conta da Covid-19”, escreve a equipe de análise.

XP Malls (XPML11)

Embora pertença a um dos segmentos mais afetados pelo coronavírus, por conta das medidas de isolamento social, o fundo de shopping centers XP Malls está entre os mais recomendados para este mês, com quatro menções.

Isso porque, apesar de um cenário ainda desafiador para o segmento, uma parte do mercado tem aproveitado a queda nos preços dos fundos para ir às compras.

Caio Conca, sócio da Capitânia, conta que a gestora tem dado preferência à compra de fundos de shopping centers e lajes corporativas, pelo fato de o patrimônio de alguns ativos desses segmentos estarem sendo negociados abaixo do custo de reposição, isto é, o montante necessário para investir em um imóvel nas mesmas condições de qualidade e região de um imóvel já existente.

“No curto prazo, os shoppings voltam a entregar um resultado ligeiramente positivo e razoável em 2021. Olhando para o longo prazo, vejo oportunidade e upside, diferentemente dos ativos logísticos”, afirmou Conca, em live promovida pela corretora Rico, em 29 de abril.

A Necton também destaca que as cotas do XP Malls estão sendo negociadas abaixo do valor patrimonial, o que abre oportunidade de compra. Segundo os analistas, passada a pandemia e com a normalização das operações, o fundo deve voltar a pagar bons dividendos – que no momento estão suspensos – e gerar uma boa rentabilidade nos próximos anos.

BTG Pactual FOF (BCFF11)

Também com três recomendações para este mês, o fundo de fundos BCFF11 está na carteira da Guide, que destaca que o FII deve alocar o caixa gradualmente e com disciplina ao longo dos próximos meses, dado o cenário de elevada volatilidade.

Segundo os analistas, a equipe de gestão está focada na alocação via mercado secundário, aproveitando a queda no preço das cotas, bem como posicionando a carteira para aumentar as posições em estratégias com foco no ganho de capital.

A opinião é compartilhada pelo BTG Pactual, que destaca ainda a carteira diversificada do fundo em diversos FIIs, o acesso a ofertas restritas para investidores profissionais, assim como a alta liquidez das cotas.

CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)

O fundo de papel do Credit Suisse, que aplica prioritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), recebeu em maio três menções.

Segundo a Santander Corretora, a recomendação se deve ao portfólio diversificado do fundo, com nenhuma exposição a segmentos de CRIs “mais apimentados” (high yield, portanto com maior risco de crédito), que podem sofrer mais durante a pandemia, como loteamentos.

Além disso, os analistas destacam a posição relevante de caixa do fundo, de R$ 189 milhões, que permite aos gestores aproveitarem oportunidades de novas alocações a taxas mais atrativas em relação aos patamares de 2019 e ao começo de 2020.

Hedge Top FOF 3 (HFOF11)

Com três recomendações para este mês, o fundo de fundos HFOF11 é novidade na seleção da Guide, que destaca a captação, em março, de R$ 256,3 milhões na sétima emissão de cotas, o que contribui para uma posição confortável de caixa em meio à pandemia.

Os analistas também afirmam que o fundo terá condições de entregar um forte resultado operacional que, junto com os lucros acumulados, será importante para compor um dividendo “competitivo” nos próximos meses.

Esse resultado, segundo o time de análise, permitirá que o patrimônio do fundo se posicione em estratégias de ganho de capital, “que devem destravar valor no médio prazo, impulsionando positivamente a cota do HFOF”.

XP Log (XPLG11)

O fundo de logística XPLG11, que registrou alta de 8,1% em abril, também recebeu três menções para este mês.

Em relatório, o BTG Pactual destaca que o fundo conta com R$ 20 milhões em caixa (2% do patrimônio líquido), o que poderá ser usado para a manutenção e conservação dos imóveis do fundo durante a pandemia.

No último mês, o fundo informou que houve o recebimento antecipado, no valor de R$ 604 mil, do prêmio de locação da segunda tranche referente à construção do galpão Leroy. Além disso, houve no período a inadimplência do aluguel de um dos contratos do imóvel WTTP II, equivalente a 3,6% das receitas.

Até o momento, o XP Log recebeu oito pleitos para flexibilização dos contratos, os quais permanecem em avaliação pela equipe de gestão.

GGR Covepi (GGRC11)

O fundo do segmento de logística GGR Covepi, que havia saído no último mês da seleção compilada pelo InfoMoney, volta em maio a compor o ranking dos fundos imobiliários mais recomendados, com duas menções.

Em relatório, o BB Investimentos destaca que o fundo se beneficia, em meio à crise, dos seus contratos de longo prazo, com a maior parte dos vencimentos acima de 2030, ficando menos suscetível à atual desaceleração econômica.

Os analistas também destacam que o fundo passou a receber reajustado o aluguel dos galpões logísticos da Hering e da Cepalgo, ambos em Goiânia, bem como do galpão logístico industrial da Jefer, em Minas Gerais, representando um incremento da ordem de 0,81% na receita de aluguel total do fundo.

JS Real Estate Multigestão (JSRE11)

O fundo híbrido do Safra formado por edifícios corporativos, cotas de outros fundos imobiliários e ativos financeiros com lastro imobiliário, recebeu duas recomendações para este mês.

Na avaliação do Santander, a aquisição do edifício Tower Bridge, em São Paulo, em março, foi assertiva, por se tratar de um imóvel de excelente padrão e localização. Os analistas destacam ainda que as cotas estão sendo negociadas com um deságio de 9,4% em relação ao valor patrimonial.

A opinião é compartilhada pela Necton, que considera o patamar atual de preço como uma boa oportunidade para “adquirir ativos de alta qualidade e boas expectativas de renda futura”.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

Entre as principais justificativas para a recomendação, o time de análise da Guide afirma que o fundo da Kinea se dedica a operações de baixo risco, baseada em devedores e garantias de primeira linha, com alto grau de segurança.

Enquanto a maior parte dos imóveis estão localizados nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, com baixos níveis de vacância, os CRIs de shopping centers são baseados em ativos maduros e possuem níveis de LTV (relação percentual entre o valor do financiamento pleiteado e o valor do imóvel dado como garantia real no empréstimo) adequados, escrevem os analistas.

Já o Itaú BBA chama atenção para a boa liquidez das cotas do fundo e para a carteira pulverizada, bem como para a qualidade do risco de crédito, com foco em ativos high grade (de menor risco).

BTG Corporate (BRCR11)

Com patrimônio líquido de R$ 2,4 bilhões e cerca de 185 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) espalhados por São Paulo e pelo Rio de Janeiro, o fundo de lajes corporativas BRCR11 recebeu duas recomendações para este mês.

Em abril, o fundo informou que houve a expansão de um locatário do edifício Brazilian Financial Center (BFC), na capital paulista, para mais dois andares. O novo contrato tem prazo de dez anos e foi firmado, segundo o BTG, com condições contratuais em linha com o mercado da região, “que permanece em um momento favorável aos locadores”. Com a locação, a vacância do ativo caiu de 19,4% para 8,3%.

Devagar com o andor

Embora a queda do Ifix possa gerar oportunidades, Carlos Martins, sócio fundador e gestor responsável pelos fundos imobiliários de equity da Kinea Investimentos, avalia que o momento é importante para “separar o joio do trigo”. “Não é porque um fundo caiu muito de valor que ele se torna um bom ativo”, disse Martins, durante o evento “Master Trader”, promovido pela Clear em parceria com a B3, na terça-feira (5).

Por outro lado, há fundos que já tiveram alguma recuperação, mas que ainda podem representar uma boa oportunidade de compra com vistas para o longo prazo, diz o gestor.

Segundo ele, o pipeline repleto de ofertas de fundos imobiliários previsto antes da pandemia terá de ser adiado. Apenas os fundos de fundos, prevê o especialista, talvez ainda consigam atrair recursos de investidores em busca de oportunidades, mas sem tempo ou capacidade de fazer uma análise apurada das opções.

Mesmo nesses casos, no entanto, será necessário um trabalho minucioso para encontrar bons negócios a preços atraentes, afirma Martins. “Os vendedores estão com pouca pressão de caixa e não tem ninguém desesperado para vender os ativos em carteira.”

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