Carteira recomendada

Os fundos imobiliários preferidos dos analistas para comprar em março

Fundo de escritórios BC Fund é novidade na carteira deste mês, em substituição ao FII de logística XP Log

(Sushiman/Getty Images)

SÃO PAULO – A adoção do home office por um número maior de empresas tem ganhado defensores desde o início da crise. Mas ainda que o modelo de trabalho remoto tenda a crescer daqui para frente, parece ainda cedo para dizer que a mudança vai implicar o fim dos escritórios. Especialmente aqueles com imóveis bem localizados nos principais centros comerciais de grandes cidades.

Não à toa, mesmo com o retorno de medidas de isolamento social no Brasil diante do aumento do número de mortes causadas pelo coronavírus, os escritórios ganharam espaço entre as recomendações de fundos imobiliários por analistas de nove corretoras, conforme levantamento feito pelo InfoMoney.

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A lista das principais indicações para março contou com a entrada do BTG Pactual Corporate Office (mais conhecido como BC Fund), que substituiu na carteira o fundo de logística XP Log.

Gabriel Machado, analista de fundos imobiliários da Necton, reconhece que o cenário incerto de retomada à normalidade pressiona bastante o segmento, mas avalia que os preços estão interessantes e que faz sentido ter exposição a fundos com ativos de elevada qualidade (AAA) na carteira, localizados nas regiões centrais de grandes cidades, como a da Avenida Faria Lima, em São Paulo.

“A baixa entrega de novos edifícios semelhantes e na mesma região nos próximos anos, além da alta demanda, deve continuar sustentando maiores preços de aluguéis”, argumenta Machado, chamando atenção ainda para o maior custo de reposição, ou seja, o valor que seria necessário para substituir o imóvel hoje.

Completam a carteira recomendada deste mês os fundos BTG Pactual Logística, Vinci Logística, CSHG Renda Urbana e o fundo de fundos imobiliários RBR Alpha.

Ainda que o setor de logística permaneça entre os preferidos, com dois nomes, as cotas têm sido negociadas a preços mais salgados no mercado secundário, exigindo uma análise mais minuciosa por parte dos investidores para encontrar oportunidades. O InfoMoney publicou uma matéria sobre como analisar esse segmento, que pode ser conferida aqui.

Para este mês, além de um cenário mais volátil no âmbito político, Machado destaca que os investidores devem monitorar a reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), que deverá elevar a Selic em 0,25 ponto percentual, segundo as previsões do mercado. Para o fim do ano, as projeções apontam para uma taxa básica de juros de 4%.

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Ainda assim, a classe segue atrativa, diz o analista da Necton, com prêmio sobre os títulos públicos atrelados à inflação, e se colocando como uma das melhores alternativas para geração de renda recorrente no longo prazo.

A carteira de fundos imobiliários do InfoMoney conta com os cinco ativos mais recomendados para o mês. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com maior volume médio nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.

Confira a seguir os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para março:

Fundo Código Recomendações Retorno em 2021*
BTG Pactual Logística (BTLG11) 7 +6,95%
Vinci Logística (VILG11) 5 -0,58%
CSHG Renda Urbana (HGRU11) 4 +0,05%
RBR Alpha Multigestão (RBRF11) 4 -1,86%
BTG Pactual Corporate Office (BRCR11) 3 -0,98%
Ifix (IFIX) +0,57%
OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
*Retorno até 26/2/2021
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Mirae Asset, Necton, Santander Corretora e XP).

BTG Pactual Logística (BTLG11)

O fundo de galpões logísticos do BTG Pactual foi mais uma vez o preferido dos analistas para investir no mês, com sete recomendações entre as nove casas consultadas. O FII ocupa o primeiro lugar desde dezembro.

Com 12 imóveis espalhados por quatro estados do Brasil, o fundo possui a maioria (61%) dos contratos do tipo atípico, com 83% dos vencimentos a partir de 2024. Em fevereiro, o fundo apresentou dividend yield (retorno com dividendos) de 0,51% e teve alta de 5% na Bolsa.

Para a Genial Investimentos, que incluiu os papéis na carteira deste mês, o trabalho da gestora em alocar os recursos captados na última emissão, realizada em outubro, e o portfólio diversificado resultam em uma boa opção de investimento, com renda estável e perspectiva de crescimento.

Em relatório, a Santander Corretora ressaltou que, com a nona emissão de cotas e com a aquisição de ativos padrão “AAA” localizados nos municípios de Jundiaí, Guarulhos, Embu e Hortolândia, o fundo tem diversificado seu portfólio de ativos e a base de inquilinos.

A Guide, por sua vez, vê a continuidade do fluxo de aquisições do fundo e de melhoria de liquidez, contribuindo para a redução do desconto apresentado em relação a seus principais pares.

Vinci Logística (VILG11)

Também do segmento de galpões, o fundo Vinci Logística recebeu cinco recomendações para março.

Machado, analista de fundos imobiliários da Necton, diz gostar do setor principalmente diante do avanço do e-commerce, com o conceito “last mile” (última milha, em inglês), isto é, a última etapa do percurso entre a compra online e a entrega ao consumidor, ampliando a busca por áreas mais próximas dos centros urbanos para agilizar as entregas.

“O VILG tem um portfólio diversificado, com grande exposição ao e-commerce, histórico de fazer ofertas e alocar o dinheiro rapidamente, oferecendo ao cotista uma boa renda recorrente”, disse ao InfoMoney.

Machado destaca que o fundo faz uma mescla “interessante” entre contratos típicos e atípicos, o que permite que o FII consiga se beneficiar tanto da estabilidade dos contratos mais longos e sem revisões, como daqueles que permitem aumento nos preços de aluguel a depender da região, por conta da elevada demanda.

Já a Santander Corretora chama atenção, em relatório, para a última emissão do fundo, realizada em fevereiro e com a captação de R$ 480 milhões. Nela, há dois ativos com acordo de exclusividade para a aquisição: Allianza Park (PA) e 50% do Condomínio TIMS (ES), que contam com inquilinos como Magazine Luiza, B2W e Extrafarma.

Em fevereiro, o VILG11 apresentou ganhos de 2,6%. No ano, contudo, o fundo tem queda de 0,6% – rentabilidade que leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

CSHG Renda Urbana (HGRU11)

Para este mês, o fundo híbrido do Credit Suisse, com alocações tanto em ativos de varejo (supermercados e varejo discricionário) quanto educacionais, recebeu quatro recomendações.

Em relatório, a XP Investimentos afirmou que o FII tem um portfólio com ativos resilientes, com alta concentração de contratos atípicos (92,7%), além de inquilinos com boa qualidade de crédito, como Lojas Big, Pernambucanas e Yduqs.

Ainda segundo os analistas, os aluguéis diferidos nos últimos meses continuam a ser revertidos gradualmente até abril, o que deve impactar positivamente a distribuição de dividendos nos próximos meses.

Durante o primeiro semestre de 2020, em decorrência da pandemia, o fundo concedeu diferimentos a três locatários, que ainda representavam, em janeiro, último relatório gerencial disponível, um montante da ordem de R$ 600 mil a ser pago.

A Genial Investimentos também ressalta o portfólio “maduro” do fundo, sujeito a pouca variação de preço em momentos de crise, como o atual, e com tendência a manter o pagamento de dividendos estável.

De acordo com o time de análise da corretora, a diversificação geográfica da carteira do fundo e os contratos com vencimentos a partir de 2024 e atípicos também contribuem para a recomendação.

RBR Alpha Multigestão (RBRF11)

Assim como em fevereiro, quando registrou perdas de 3,1%, o fundo de fundos imobiliários da RBR Asset recebeu quatro indicações para este mês.

De acordo com a Necton, o fundo está bem posicionado para continuar a gerar bons dividendos dado o foco em FIIs de lajes corporativas, além de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Machado, analista da corretora, lembra que o fundo tinha uma participação relevante no FII de escritórios FVBI11, que foi liquidada no último ano, o que gerou um ganho de capital “interessante” para o fundo e para os cotistas, sendo distribuído em forma de dividendos.

Segundo relatório gerencial do FII de janeiro, foram pagos dividendos de 0,60%, em agosto; de 0,75% de setembro a novembro; e de 0,86%, em dezembro.

“Gostamos bastante da gestora, é uma casa com expertise em lajes, que tem as maiores posições do FOF nesse setor, o que compactua com a nossa visão”, escreve, em relatório.

Segundo o analista, lajes corporativas de alta qualidade (AAA) localizadas nos centros comerciais de São Paulo, como na região da avenida Faria Lima, oferecem grandes oportunidades hoje para o investidor com foco no longo prazo.

Já a Santander Corretora diz gostar do RBR Alpha por conta da carteira diversificada com 30 FIIs e pela gestão ativa com estratégia de alocação bem definida, além do fato de 67% dos recursos da sexta emissão de novas cotas, realizada em janeiro, já terem sido alocados, sendo 70% deles por meio de emissões primárias.

BTG Pactual Corporate Office (BRCR11)

Após ficar um ano ausente da seleção compilada pelo InfoMoney, o fundo de lajes comerciais do BTG Pactual, conhecido como BC Fund, recebeu quatro recomendações para março.

Com um portfólio formado por 14 ativos, 71,7% deles de alta qualidade (AAA), o fundo tem sua maior exposição aos setores financeiro e automobilístico, com inquilinos como Grupo Pan, Itaú, Ernst & Young, Banco do Brasil e Banco ABC.

De acordo com a Necton, que tem recomendação de compra para o fundo, BRCR tem promovido um processo de reciclagem do portfólio, com a venda de ativos com alta vacância e aquisição de ativos “AAA”.

Com essa estratégia, escrevem, o fundo tem conseguido reduzir os altos níveis de vacância que apresentava em 2018 e 2019 e tem agora a maior parte da sua receita focada em ativos de alta qualidade na cidade de São Paulo

Pelos dados mais recentes, de janeiro, a taxa de vacância do fundo estava em 8,3% no começo do ano, em linha com o apresentado em dezembro de 2020. No fim de 2019, a vacância estava em 8,6%, após uma taxa de 28,9% um ano antes.

Em fevereiro, os papéis do fundo tiveram queda de 2,8% na Bolsa.

Já a Guide destaca a resiliência do fundo na pandemia, sem histórico de quebras de contrato, e afirma que o desconto das cotas em termos de valor patrimonial em relação a níveis históricos abre potencial para a valorização na Bolsa.

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