Carteira recomendada

Os fundos imobiliários preferidos dos analistas para comprar em abril

Analistas trocam preferência por shopping centers por ativos mais defensivos, dos segmentos de recebíveis, galpões e fundos de fundos

(Wachiwit/Getty Images)
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SÃO PAULO – Após um mês turbulento para os fundos imobiliários que, assim como os demais ativos de renda variável, sofreram com os impactos do coronavírus, analistas começam abril mais cautelosos, na busca por ativos com viés defensivo e de olho em oportunidades geradas pela desvalorização das cotas.

No primeiro trimestre do ano, o IFIX, índice que acompanha o desempenho dos principais FIIs negociados na Bolsa, recuou 22%, corroendo parte expressiva da valorização de 36% acumulada durante todo o ano de 2019. E, com os efeitos do coronavírus, alguns fundos já começaram, inclusive, a suspender o pagamento de dividendos.

Com um cenário mais desafiador principalmente para os FIIs de shopping centers, estes, que eram os “queridinhos” das casas de análise até março, dão espaço em abril para nomes dos segmentos de logística, recebíveis imobiliários, bem como para fundos de fundos (FOFs).

Novidades na seleção para este mês, os fundos CSHG Renda Urbana, CSHG Recebíveis Imobiliários, Kinea Rendimentos Imobiliários e JS Real Estate Multigestão entraram no portfólio. Deixam a carteira os fundos HSI Malls, Vinci Shopping Center, Hedge Brasil Shopping e GGR Covepi.

Compilada mensalmente, a carteira de fundos imobiliários conta com dez ativos. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com os maiores volumes médios negociados nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.

Confira os 10 fundos mais recomendados pelos analistas para abril:

Fundo Ticker Recomendações Retorno em março Retorno em 12 meses*
XP Malls XPML11 4 -29,57% -8,77%
BTG Pactual FOF BCFF11 3 -20,10% 10,34%
CSHG Recebíveis Imobiliários HGCR11 3 -14,64% -4,06%
CSHG Renda Urbana HGRU11 3 -16,08% 9,30%
XP Log XPLG11 3 -18,51% 18,31%
Kinea Rendimentos Imobiliários KNCR11 2 -12,98% -8,95%
CSHG Logística HGLG11 2 -10,33% 7,33%
BTG Corporate Office BRCR11 2 -17,64% -1,22%
CSHG Real Estate HGRE11 2 -13,12% 11,47%
JS Real Estate Multigestão JSRE11 2 -19,53% -2,38%
Ifix -15,85% 0,45%

*Até 31 de março. A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
Fontes: Economatica e corretoras (BB Investimentos, BTG Pactual, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Necton, Santander Corretora e XP)

XP Malls (XPML11)

Apesar da redução das indicações de fundos de shopping centers por casas de análise devido ao fechamento dos estabelecimentos para conter a disseminação do vírus, o XP Malls se manteve na liderança entre os mais recomendados para abril, recebendo, inclusive, uma nova menção, da Necton.

De acordo com os analistas da corretora, a forte queda das cotas, da ordem de 30% em março, fez com que o XPML11 passasse a ser negociado abaixo do valor patrimonial, abrindo oportunidade para compra.

“Acreditamos que, pela qualidade do portfólio, passados os efeitos da epidemia e o retorno das operações à normalidade, o fundo deve voltar a pagar bons dividendos e, a preços atuais, deve gerar boa rentabilidade nos próximos anos”, escreve a equipe de análise da Necton.

Já o BTG Pactual destaca o pré-pagamento de R$ 40 milhões do saldo devedor de um CRI que o fundo carregava como passivo e que, em troca, será concedida uma carência no pagamento de juros, correção monetária e principal da dívida pelos próximos 15 meses. “Assim, o fundo consegue mitigar uma eventual pressão no fluxo de caixa e ainda permanece com aproximadamente R$ 94 milhões em liquidez para navegar por esse momento mais turbulento”, dizem os analistas, em relatório.

BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)

Com duas recomendações para abril, o fundo de fundos do BTG Pactual está presente na seleção da Guide. A avaliação é de que a gestão do fundo se mantém ativa na alocação dos recursos captados na última emissão, aproveitando oportunidades neste momento de forte reajuste de mercado.

Apesar da liquidez da carteira, os analistas reforçam que o fundo busca se manter defensivo frente à maior incerteza no cenário econômico global. “Esse reflexo se traduz na alocação de 23% do portfólio em fundos de CRI e em CRIs, e 38% em ativos de liquidez elevada”, escrevem os analistas.

CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)

Por possuir uma carteira diversificada, com 40 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), e uma posição de caixa relevante (de 20% do patrimônio do fundo) para novas aquisições no curto prazo, o fundo HGCR11 foi incluído na carteira recomendada do Itaú BBA para abril. A equipe de análise destaca ainda que o fundo não possui nenhuma obrigação de pagamento em sua carteira.

Já a Necton assinala que os ativos do FII são de alta qualidade, com foco em títulos high grade (de maior qualidade de crédito) corporativo, que diminuem os riscos de default e problemas de pagamento. “Com isso, esperamos que o fundo tenha impactos minimizados na distribuição de proventos.”

CSHG Renda Urbana (HGRU11)

Com mais de 34 mil cotistas, o fundo híbrido do Credit Suisse, com foco na exploração de empreendimentos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial, recebeu três menções na carteira do InfoMoney de abril.

O papel é novidade na carteira deste mês do BB Investimentos, que justifica a inclusão pela resiliência do fundo e seu menor risco de perda de patrimônio. Os analistas citam, ainda, que cerca de 87% dos contratos são atípicos, e que sua base é bastante diversificada em imóveis educacionais, como Ibmec, Estácio e São Judas, bem como imóveis de varejo, como Lojas Big e Sam’s Club.

Os analistas do Itaú BBA, por sua vez, que recomendam compra para o HGRU11 desde fevereiro, destacam que o fundo é um veículo interessante por conta do seu portfólio composto por imóveis majoritariamente localizados em São Paulo.

XP Log (XPLG11)

Com foco no segmento de galpões logísticos e industriais, o fundo passou a ser incluído pela XP na carteira de abril. A casa destaca a alta concentração do XPLG11 em contratos atípicos com vencimentos de longo prazo. Além disso, lembra que seus locatários são predominantemente empresas de grande porte e relacionadas ao varejo de e-commerce, segmentos que tendem a ser menos impactados pela crise.

O fundo também está no portfólio do BTG Pactual desde dezembro. Segundo o time de análise, o portfólio pulverizado, com ativos bem localizados e bons locatários, além de uma gestão experiente e alta liquidez, justificam a recomendação.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

Com duas recomendações para abril, o fundo da Kinea é novidade na carteira do InfoMoney e da Guide, que cita o portfólio diversificado, com 49 CRIs de mais de 33 devedores, e dos mais variados setores da economia.

O time de análise destaca ainda, as operações de baixo risco do fundo, baseadas em devedores e garantias “de primeira linha”, que conferem ao fundo um critério mais defensivo neste cenário de grandes incertezas.

CSHG Logística (HGLG11)

Na avaliação da XP, o segmento de logística está entre os mais defensivos neste momento. Uma menor volatilidade do fundo estaria, segundo os analistas, associada ao curto tempo de construção, que reduz o risco de execução e volatilidade nos preços.

Além disso, o segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas, escrevem os analistas da XP, em relatório.

A avaliação é compartilhada pela Mirae Asset, que destaca os contratos atípicos de longo prazo do fundo, bem como sua gestão qualificada.

BTG Corporate Office (BRCR11)

Um dos maiores fundos imobiliários listados na Bolsa, o BTG Corporate Office recebeu duas recomendações de compra para este mês. Entre as principais justificativas, os analistas do BB Investimentos citam a baixa taxa de vacância, a alta liquidez e a maior parte dos imóveis em São Paulo, bem como contratos de longo prazo, acima de 2025.

Em março, um locatário do edifício Eldorado, em São Paulo, solicitou o término antecipado de parte do seu contrato de locação, sendo a área devolvida correspondente a um andar e meio. Segundo o BB, apesar de o fundo ainda não ter divulgado a vacância financeira referente ao contrato em questão, a representatividade é baixa.

CSHG Real Estate (HGRE11)

Em meio à pandemia de coronavírus, o Credit Suisse informou que a política de distribuição de rendimentos do HGRE11 poderá ser alterada neste período de maior instabilidade, de forma a preservar o caixa do fundo.

Em fato relevante, a gestora afirmou que os possíveis impactos decorrentes dos ativos de cada FII serão acompanhados a cada mês, como concessões de prazo de pagamento de locações, repactuação das condições de ativos financeiros e alterações no nível de ocupação, entre outros.

A instituição financeira ressalta, contudo, que atualmente não existe “qualquer previsão de suspensão do pagamento mensal de rendimentos”.

JS Real Estate Multigestão (JSRE11)

Com um portfólio diversificado, composto por edifícios corporativos, cotas de outros fundos imobiliários e ativos financeiros com lastros imobiliários, o JSRE11 recebeu duas menções para este mês.

Entre os principais gatilhos que justificam a recomendação, a Santander Corretora cita a finalização da compra, em março, do escritório AAA Tower Bridge, em São Paulo. Segundo os analistas, a aquisição permitiu a inclusão no portfólio de um imóvel de “excelente padrão e localização”.

Na avaliação da Necton, o fundo será menos afetado pela pandemia de Covid-19 e não deve sofrer grandes impactos na distribuição de proventos. “Consideramos a forte queda recente, com as cotas negociando abaixo do valor patrimonial, uma oportunidade de adquirir ativos de alta qualidade e boas expectativas de renda futura”, escrevem os analistas.

Expectativas mais contidas para os FIIs em 2020

Um levantamento feito pela XP com 20 gestores de fundos imobiliários mostra que as expectativas estão mais contidas para a classe em 2020, com apenas 20% dos entrevistados enxergando alta do Ifix em relação a 2019, ante uma fatia de 68%, em fevereiro.

Realizada entre os dias 23 e 27 de março, a pesquisa revelou que 40% dos gestores esperam que os fundos imobiliários encerrem o ano com quedas de até 10% (ante 20% em fevereiro), e 25% (ante 9%) acreditam em quedas acima de 10%.

Assumindo que a pandemia seja controlada nos próximos meses, 45% dos gestores esperam que os FIIs voltem aos patamares pré-crise em menos de um ano, enquanto a mesma porcentagem acredita que o processo possa levar até dois anos.

Ainda que não haja um consenso sobre qual segmento deverá apresentar uma recuperação mais rápida, 35% dos entrevistados dizem acreditar que os fundos de CRIs deverão se recuperar mais rapidamente.

A forte queda das cotas dos fundos imobiliários, contudo, pode ser interessante, mostra a pesquisa. Grandes oportunidades podem ser encontradas, segundo 60% dos gestores, no segmento de shopping centers, no qual muitos papéis estão sendo negociados com desconto em relação ao valor patrimonial. Já lajes corporativas são apontadas como mais atraentes por 25% dos entrevistados, enquanto 15% dizem ver boas oportunidades em galpões logísticos.

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