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Os fundos imobiliários mais recomendados para investir em dezembro

De acordo com analistas, aquecimento do mercado imobiliário deve dar munição para nova valorização dos FIIs; setor de shopping é favorito neste mês

Fundos Imobiliários FIIs imóveis edifícios
(Shutterstock)

SÃO PAULO – Os fundos imobiliários caminham para fechar o quinto ano consecutivo de ganhos. Com valorização de 23% em 2019 até novembro, o Ifix, índice que mede o desempenho dos principais FIIs brasileiros, acumula alta de 116% desde 2015.

Conforme levantamento elaborado pelo InfoMoney com base em dados da Economatica, o retorno médio gerado apenas pelos dividendos pagos pelos fundos imobiliários nos últimos 12 meses foi de 7,55%, em novembro, acima da variação de 6,11% do CDI. No período, 65 de 121 fundos imobiliários listados com pagamento de dividendos apresentaram um dividend yield acima da mediana.

O combustível da valorização do mercado foram os sucessivos cortes na Selic, a taxa básica de juros da economia. De 14,25% ao ano, em outubro de 2016, a Selic já despencou para 5% e deve cair para 4,5% nesta quarta-feira, quando o Comitê de Política Monetária (Copom) anuncia sua última decisão do ano.

Para compensar os menores retornos na renda fixa, investidores têm migrado seus recursos para a Bolsa, e os fundos imobiliários têm se beneficiado do movimento: já são 500 mil pessoas físicas investindo diretamente nesses produtos.

Agora, com o ciclo de cortes pelo Banco Central chegando ao fim, analistas apostam que as valorizações virão principalmente do aquecimento do próprio mercado imobiliário. E onde estão as melhores apostas no segmento para dezembro?

Setor de shoppings lidera preferências

Levantamento feito pelo InfoMoney a partir das recomendações de oito instituições financeiras mostra que a preferência dos analistas neste mês recai sobre fundos com exposição ao segmento de shopping centers.

A expectativa de analistas de BB Investimentos, BTG Pactual, Guide, Itaú BBA, Necton, Mirae Asset, Santander Corretora e XP Investimentos é de que ativos desse segmento se beneficiem de uma retomada do consumo e das vendas, à medida em que o país retome um crescimento mais significativo – a previsão do mercado para o PIB brasileiro é de alta de mais de 2% em 2020.

Na sequência, aparecem papéis ligados aos setores de logística e escritórios, também pegando carona na retomada econômica. Segundo os analistas, os dois segmentos devem ser favorecidos pela queda da inadimplência e da vacância, que deve valorizar o metro quadrado dos imóveis.

Fundos de recebíveis imobiliários também estão entre os dez favoritos, dado o perfil mais conservador e a maior previsibilidade na geração de caixa.

Novidades na carteira deste mês, os fundos XP Log, BTG Pactual FOF e RBR Rendimento High Grade contaram com quatro recomendações no primeiro caso, e duas, nos seguintes. Deixaram o portfólio Kinea Rendimentos Imobiliários, SDI Rio Bravo Renda e Mogno FoF.

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Para critério de desempate entre fundos com duas recomendações, foram selecionados aqueles com os maiores volumes médios negociados nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.

Fundo Ticker Segmento Recomendações Retorno em 12 meses*
Hedge  Brasil Shopping HGBS11 Shopping 4 43,5%
XP Log XPLG11 Logística 4 48,4%
XP Malls XPML11 Shopping 4 35,7%
CSHG Real Estate HGRE11 Lajes corporativas 3 28,6%
CSHG Recebíveis HGCR11 Recebíveis imobiliários 3 35,6%
Vinci Shopping Centers VISC11 Shopping 3 41,5%
BTG Corporate Office BRCR11 Lajes corporativas 2 15%
BTG Pactual FOF BCFF11 Fundo de fundos 2 42,1%
CSHG Logística HGLG11 Logística 2 47,1%
RBR Rendimento High Grade RBRR11 Recebíveis imobiliários 2 14,7%
Ifix 25,7%

*Até novembro
*Retorno leva em consideração o reinvestimento dos dividendos
Fonte: Instituições financeiras e Economatica

Hedge Brasil Shopping (HGBS11)

O FII da Hedge Investments, que possui 13 shopping centers no portfólio, está bem posicionado para uma retomada da economia, na avaliação da Necton, que destacou a boa consistência na distribuição de dividendos, com lucros acumulados que devem ser distribuídos nos próximos meses.

Na opinião da equipe do Itaú BBA, o HGBS11 é uma boa opção para ganhar exposição à retomada da atividade econômica e do consumo. “O fundo possui um portfólio maduro, diversificado geograficamente e com diferentes operadores”, escrevem os analistas da casa.

XP Log (XPLG11)

O fundo com foco no segmento logístico da XP é novidade na carteira do BTG Pactual, que destaca uma relação entre risco e retorno atrativa. Na visão dos analistas, o FII é interessante por contar com ativos bem localizados e bons locatários, além de aquisições que “geram valor ao cotista”.

De acordo com o Itaú BBA, que também recomenda compra, o XPLG11 possui um rendimento atrativo na comparação com seus pares. “A celeridade na alocação do capital adquirido na última emissão de cotas mostrou comprometimento da gestão na diversificação do portfólio”, pontua a equipe de análise.

XP Malls (XPML11)

Com uma carteira composta por 12 shopping centers, que somam área bruta locável (ABL) de 95 mil metros quadrados, o fundo imobiliário da XP foi recomendado este mês por quatro das oito casas de análise consultadas.

O fundo é um dos mais negociados no país e já conta com mais de 100 mil cotistas. Entre os empreendimentos em que o fundo tem participação, estão o shopping Cidade Jardim e shopping Cidade São Paulo.

A Santander Corretora destaca que as últimas emissões de cotas têm permitido ao FII montar um portfólio de ativos mais diversificado e com níveis de vacância e inadimplência controlados.

“O FII tem uma gestão ativa com recursos em caixa para novas alocações, que pode deixar o portfólio ainda mais equilibrado, aproveitando-se do atual momento mais aquecido de negociações e aquisições no segmento”, escreve a equipe de análise.

CSHG Real Estate (HGRE11)

Entre os principais catalisadores de alta para o fundo de escritórios do Credit Suisse, o Itaú BBA cita a renovação do portfólio, a venda de ativos e um aumento na demanda por escritórios.

A instituição financeira chama atenção ainda para três imóveis recém adquiridos pelo FII, localizados na cidade de São Paulo, que aumentam a exposição a um mercado imobiliário com redução de vacância e aumento no valor do aluguel médio. “Com a diminuição na entrega de novos estoques na capital, vemos um cenário positivo no curto a médio prazo”, diz o Credit.

CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)

Com quatro menções para dezembro, o fundo imobiliário do Credit Suisse possui a maior parte do portfólio (66%) alocada em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

O Santander destaca a carteira diversificada de 38 CRIs e sua boa estrutura de garantias. “Estimamos um rendimento atrativo isento de Imposto de Renda de cerca de 6,3% para os próximos 12 meses, acima de seu alvo de rentabilidade, de 110% do CDI.”

Em novembro, o fundo apresentou ganhos de 3,5% e a XP Investimentos optou por retirá-lo da seleção, diante de preços já salgados. “Vemos o fundo negociando a um prêmio de 16% sobre seu valor patrimonial”, escreveu a equipe de análise.

Vinci Shopping Centers (VISC11)

Com três recomendações para este mês, o fundo de shopping centers da Vinci está nas apostas do BB Investimentos, que destaca a diversificação do portfólio, com 12 shoppings em nove estados, administrados por sete empresas distintas e totalizando mais de 102 mil metros quadrados de área bruta locável.

BTG Corporate Office (BRCR11)

Focado no investimento em lajes corporativas localizadas em grandes centros comerciais, o BRCR11 possui atualmente uma carteira composta por 11 ativos, com 58 contratos de locação.

Na visão da Guide, “o mercado imobiliário de São Paulo já apresenta uma melhora significativa para imóveis bem posicionados e de qualidade, como os do fundo.”

BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)

A recomendação de compra do produto está pautada na qualidade da equipe de gestão do fundo, segundo Fernando Prado, analista de FIIs da Mirae Asset. Contribui ainda o cenário macroeconômico favorável. “Não importa que [o fundo] já tenha andado demais, vai andar ainda mais com juros baixos e demanda acima da oferta”, diz o analista.

CSHG Logística (HGLG11)

A equipe de análise da Guide ressalta a diversificação do portfólio do fundo do Credit Suisse, que é composto por 13 empreendimentos e possui atualmente 34 locatários, de diferentes setores de atuação.

Prado, da Mirae, pontua a baixa oferta de galpões logísticos de qualidade disponíveis, o que contribui para uma valorização de ativos bem localizados e robotizados, como os presentes no HGLG11. “Os filés mignon do setor estão nesse fundo.”

RBR Rendimento High Grade (RBRR11)

Com recomendação de compra para as cotas, o BTG Pactual destaca a carteira pulverizada do fundo, com 35 CRIs de diferentes devedores, emissores, vencimentos e indexadores. Além da diversificação, o BTG cita a larga experiência dos gestores no setor imobiliário.

Como os fundos vão crescer em 2020?

Rossano Nonino, gestor de fundos imobiliários da Ourinvest Real Estate e professor do Insper, afirma que o aumento dos rendimentos dos FIIs irá sustentar um movimento prolongado de alta. “A crise do mercado imobiliário passou, a taxa de vacância na cidade de São Paulo está abaixo de 15%. Estamos começando a recuperação da recessão que veio após a euforia de 2012”, afirma.

Ele não aposta em um boom imobiliário do porte de sete anos atrás, “quando a vacância no Rio e em São Paulo estava próxima de 3%”, mas estima que as condições do mercado permitem ganhos por volta de 50% nos próximos cinco anos. Um ritmo, portanto, de cerca de 8,5% ao ano.

“Mesmo que os preços não subam em termos reais ao patamar de antes, se ficar na metade do caminho [em relação ao último pico], já significa ganhos expressivos”, afirma.

Ele avalia que os retornos não virão apenas do aumento da renda paga pelos fundos, mas também da valorização das cotas. “O rendimento médio do Ifix hoje está em 6,5% e deve aumentar para até 9%. E quando os fundos começam a distribuir mais rendimentos, as cotas sobem. São fatores que interagem.”

Retrospectiva do mês

Em novembro, dois casos deixaram o mercado de FIIs no holofote: a possível venda “conflitada” do único imóvel do fundo TB Office e investigações sobre irregularidades em processos de recuperações judiciais envolvendo sócios da gestora do GGR Covepi. Relembre o caso do TB Office e do GGR Covepi.

Sobre o noticiário movimentado, Rossano não acredita que tenham arranhado a imagem do produto. Recomendado por duas casas em novembro, o TB Office foi retirado do portfólio da Santander Corretora, que diz acreditar no potencial do ativo, mas já estar posicionada por meio do possível adquirente, o JS Real Estate Multigestão (JSRE11).

Na próxima terça-feira (10), os cotistas do TBOF11 votarão em assembleia a venda do condomínio Tower Bridge Corporate para o fundo imobiliário do Safra, por R$ 1,055 bilhão.

Já o GGR Covepi segue com duas recomendações para dezembro, do BB Investimentos e da Necton, as mesmas de novembro. “Ainda não há motivos para excluirmos esse ativo de nossa carteira, dado que a administradora do fundo não tem envolvimento, ou seja, o recebimento dos aluguéis e pagamento de dividendos aos cotistas se mantêm normalmente”, justifica o BB.

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