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A guerra do Irã acabou fazendo vítimas no mercado de fundos imobiliários. O índice de fundos mais negociados na Bovespa, o Ifix, fechou março em queda de 1,06%, encerrando uma sequência de sete meses de alta.
Ainda assim, o índice resiste no ano, com ganho de 2,52% e de 16,83% em 12 meses. Os fundos imobiliários sofreram com as oscilações dos juros diante do receio de impacto dos preços do petróleo na inflação e com a indicação de ritmo menor de queda dos juros pelo Banco Central.
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Segundo os analistas André Oliveira e Victor Penna, do BB Investimentos, apesar do ambiente mais desafiador no curto prazo, a estratégia dos fundos imobiliários segue construtiva no horizonte de longo prazo. Mas observam que, enquanto o potencial repique inflacionário nos próximos meses traz maior interesse pelos fundos de recebíveis, o universo dos fundos de tijolo merece maior cautela, o que recomenda portfólios com ativos bem localizados, contratos sólidos e histórico consistente de gestão diante do cenário que se desenha.
Já o Itaú BBA segue com preferência por ativos financeiros, mesmo em um cenário de queda de juros. Segundo os analistas Larissa Gatti Nappo e Fausto Menezes, o corte de juros projetado ainda indica elevada taxa terminal, com expectativa de uma Selic de 13% ao ano em dezembro, o que favorece os rendimentos dos fundos indexados ao CDI.
Já para os fundos atrelados ao IPCA, diante de uma projeção de inflação de 4,5% para 2026 e riscos altistas no radar, fundos com exposição ao indicador tendem a se beneficiar, reforçando a tese de que essas carteiras são boas opções de investimento em diversos cenários.
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Com relação aos fundos de tijolos, o Itaú BBA observa que eles são mais sensíveis à reprecificação nas curvas de juros, o que pode elevar a volatilidade diante do cenário atual. “Ainda assim, identificamos espaço para valorização adicional diante do desconto remanescente, da expectativa de redução da taxa de desconto e do bom momento operacional”.
A Empiricus reforça a atratividade dos fundos de crédito com títulos indexados à inflação no portfólio. Em relatório assinado pelo analista Caio Nabuco de Araújo, a gestora diz que caso os preços continuem com trajetória altista, o que pode ser uma tendência mesmo com o eventual encerramento dos conflitos, os rendimentos dos fundos serão beneficiados pela correção inflacionária dos títulos.
Além disso, a atual marcação a mercado das carteiras aponta para taxas médias em torno de IPCA mais 10% ao ano, com qualidade de crédito controlada. Para o analista, há uma oportunidade de posicionamento, “de olho em um potencial arrefecimento da curva de juros lá na frente”. Do lado dos riscos, ele recomenda monitorar o perfil de crédito das operações, dado que o cenário de desaceleração da atividade e elevação de custos pode penalizar empresas e projetos com maior sensibilidade.
Os preferidos
Para abril, os fundos imobiliários mais indicados por sete gestoras trazem como destaque carteiras de shoppings, logística e recebíveis, mostrando otimismo com a queda lenta dos juros.
| Fundo | Código | Indicações | Rent. Março (%) |
| HSI Malls | HSML11 | 5 | 1,1 |
| Bresco Logística | BRCO11 | 4 | -6,1 |
| BTG Pactual Logística | BTLG11 | 3 | 0,4 |
| Kinea Rend. Imob | KNCR11 | 3 | -0,4 |
| Mauá Capital Recebíveis | MCCI11 | 3 | -1,1 |
| RBR High Grade | RBRR11 | 3 | -4,5 |
| RBR Plus Mult. | RBRX11 | 3 | 1,2 |
| Vinci Logística | VILG11 | 3 | -3,5 |
HSI Malls HSML11
Em janeiro de 2026, a taxa de ocupação do portfólio foi de 97,2%, enquanto a inadimplência líquida atingiu 6,4%, patamar superior ao observado nos meses anteriores em função de efeitos sazonais, mas que tende a se normalizar nos próximos meses, avalia a XP Investimentos. As vendas por metro quadrado alcançaram R$1.378/m², alta de 6% A/A, superando a inflação aproximada de 4% no período. O guidance de distribuição para este primeiro semestre está entre R$0,70 e R$0,75 por cota, com possibilidade de elevação do limite inferior caso as premissas operacionais e macroeconômicas evoluam de forma favorável, segundo a gestão
Bresco Logística BRCO11
O portfólio do fundo é composto por 14 propriedades, que somam 591 mil m² de área bruta locável e, segundo o Itaú BBA, se destaca quando o assunto é qualidade técnica, localização e risco de crédito. Segundo o banco, 81% da receita são provenientes de imóveis classificados como classe A+, 51% da área bruta locável está localizada em São Paulo, sendo que 23% da receita estabilizada do fundo está dentro de um raio de até 25km da cidade de São Paulo e aproximadamente 45% dos inquilinos são classificados como grau de investimento. Considerando o último provento de R$ 0,92/cota e os preços atuais, o yield anualizado seria de 9,9%, em linha com a mediana dos fundos imobiliários de galpões logísticos (9,9%), avalia o Itaú BBA.
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BTG Pactual Logística BTLG11
O fundo possui atualmente 34 imóveis, dos quais dois estão em processo de venda, totalizando 1,4 milhão de m² de área bruta locável (ABL), com 92% localizados no estado de São Paulo, informa a XP Investimentos. Os ativos se destacam pela alta qualidade imobiliária, com predominância de padrão construtivo A+ e localizações estratégicas, especialmente em um raio de até 60 km da capital paulista, região responsável por 76% da receita de locação. A vacância financeira é de apenas 2,9%, concentrada nos ativos BTLG Santo André (44%), BTLG Cabreúva (36%) e BTLG Embu (32%). O fundo possui um dividend yield anualizado de 9,3%.
Kinea Rend. Imob KNCR11
O BTG Pactual cita a grande representatividade do fundo no segmento de recebíveis, excelente liquidez, sendo um dos mais negociados de toda a indústria e uma carteira formada com o viés de carrego, ou seja, pela aquisição de papéis que devem ser levados até seu vencimento. Além disso, o fundo faz estruturação própria, permitindo a negociação de garantias adicionais e taxas mais atrativas. Apresenta ainda alocação em ao menos 50% de todas as operações da carteira, permitindo ao fundo aprovar qualquer tema relevante aos créditos em assembleia de devedores.
Mauá Capital Recebíveis MCCI11
O Mauá Capital Recebíveis apresenta excelente liquidez, rendimento atrativo das operações e capacidade de estruturação e originação de recebíveis própria da gestora, destaca o BTG Pactual. Além disso, tem devedores com bom risco de crédito, controle dos CRIs, permitindo ao fundo maior agilidade na aprovação de temas relevantes em assembleia e exposição a setores defensivos. Possui também garantias localizadas em regiões resilientes.
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RBR High Grade RBRR11
A XP Investimentos destaca que o processo de transferência da gestão do fundo para o Pátria Investimentos foi concluído em fevereiro. A carteira de crédito é composta por 110 CRIs e operações estruturadas, com perfil de risco baixo a moderado. Do total, 99% estão indexados ao IPCA (IPCA + 9,2% a.a.) e 1% ao IGP-M (IGP-M + 8,6% a.a.), com maior exposição aos segmentos residencial (43%), logístico (33%) e corporativo (22%). A XP cita como pontos positivos do fundo a atratividade do valor de negociação, com desconto de 8,4% em relação à cota patrimonial, um dividend yield com espaço para melhora e uma carteira de crédito com perfil defensivo e capacidade de proteção contra a inflação.
RBR Plus Mult. RBRX11
O fundo multiestratégia da RBR Asset tem como objetivo investir de forma diversificada em crédito, desenvolvimento imobiliário, tijolo e ações, explica a Genial Investimentos. O portfólio tem 58,8% em fundos imobiliários, 38,8% em CRIs, e o restante distribuídos em Sociedades de Propósito Específico (SPE), imóveis e caixa. Nos cálculos da Genial, o RBR Plus é negociado com desconto relevante, de 12% sobre o valor patrimonial, e entrega um dividend yield aproximado de 12,4% ao ano, mantendo R$ 0,09 por cota de forma recorrente. Para a Genial, o objetivo é capturar ganhos de capital em ativos subavaliados e gerar renda via ativos de crédito de alta qualidade.
Vinci Logística VILG11
O BTG Pactual recomenda o fundo por seu portfólio diversificado em diversas regiões do país, com maior exposição ao distrito de Extrema (MG). A carteira de locatários é pulverizada, mas com grande exposição ao segmento de e-commerce e exposição a contratos típicos que, associados à maior demanda por galpões, podem auxiliar na elevação dos aluguéis do fundo no médio prazo. Segundo o BTG, o fundo apresenta ainda excelente liquidez no mercado secundário.