Os fundos imobiliários com os maiores aumentos e reduções de dividendos na pandemia

SÃO PAULO – O prolongamento da pandemia de coronavírus e as novas medidas de isolamento social adotadas para tentar conter o avanço da doença têm postergado a retomada de uma parcela do mercado imobiliário, com impacto direto sobre os dividendos pagos por fundos imobiliários negociados em Bolsa. Os efeitos da crise têm se provado mais relevantes para os cotistas de FIIs de hotéis e shoppings.

A pedido do InfoMoney, a XP comparou os dividendos pagos por cada um dos 87 fundos que fazem parte do Ifix ao longo dos últimos 12 meses, até abril deste ano, com o total distribuído no mesmo período do ano anterior, até abril de 2020.

Entre as dez maiores quedas, cinco são de fundos de shoppings, com baixas que chegam a 67% no caso do fundo Hedge Brasil Shopping (HGBS11), que tem na carteira os shoppings Penha e West Plaza, ambos na capital paulista. O dividendo pago por cota, que era de R$ 16,90 nos 12 meses até abril de 2020, caiu para R$ 5,51, em abril deste ano.

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O mesmo aconteceu com o General Shopping Ativo e Renda (FIGS11), cujo dividendo por cota recuou 59%, de R$ 4,57 para R$ 1,88. Compõem a carteira do fundo os ativos Shopping Bonsucesso e Parque Shopping Maia, ambos em Guarulhos (SP).

A maior baixa, contudo, ficou com o Hotel Maxinvest (HTMX11), que tem unidades em 23 hotéis localizados na capital paulista e zerou as distribuições de rendimento a partir de abril de 2020. Nos 12 meses anteriores, o dividendo por cota era de R$ 9,20.

Lucas Hoon, analista de fundos imobiliários da XP, afirma que hoje a casa não tem nenhum fundo de shopping entre as recomendações, dado o cenário de baixa visibilidade. Isso porque o segmento está muito vinculado à recuperação econômica, ao retorno do varejo e à saúde financeira dos lojistas, ainda sob o impacto de amplas restrições impostas pela pandemia.

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Dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) mostram que os shoppings no Estado de São Paulo ficaram fechados por 85 dias em 2020, número que já chega a 42 dias neste ano. Durante 203 dias de 2020, esses mesmos estabelecimentos funcionaram com restrições, contra 61 dias em 2021.

Quando analisado o “dividend yield” anualizado por segmento, o setor de shoppings teve o pior desempenho na pandemia, com retorno com dividendos de 5,3%, segundo a XP.

O melhor ficou com os fundos de recebíveis, com dividend yield de 10,3%, seguidos pelos de lajes corporativas (7,4%) e pelos ativos logísticos (6,6%).

FIIs de recebíveis lideram as distribuições

Enquanto fundos de shoppings têm sido prejudicados pelo fechamento dos estabelecimentos, fundos de recebíveis imobiliários, os chamados “fundos de papel”, têm se beneficiado de um cenário de aceleração da inflação, com repasse mensal nas dívidas.

Dentre os dez FIIs com maiores crescimento de dividendos por cota no levantamento, quatro são exclusivamente de papéis, com aumentos de até 34% na distribuição de proventos, caso do REC Recebíveis Imobiliários (RECR11). O dividendo anualizado por cota chegou a R$ 12,72 em abril deste ano, contra R$ 9,50 nos 12 meses encerrados em abril de 2020.

De acordo com o relatório gerencial mais recente, de março, o fundo tem 43% das operações indexadas ao IPCA, 31%, ao CDI, e 11%, ao IGP-M.

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) acumulou inflação em 12 meses de 6,10% até março. Já o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M) teve alta de 31,1%.

Entre os FIIs de destaque positivo do levantamento, a XP tem em sua carteira recomendada o Kinea Índice de Preços (KNIP11), que teve um aumento de 20% no dividendo em 12 meses até abril. Na Bolsa, o KNIP11 acumula alta de 3,6% no ano até o dia 14 de abril e de 19,1%, em 12 meses.

Segundo Hoon, a recomendação de compra se deve à boa relação entre risco e retorno do fundo, com devedores de alta qualidade, ativos atrelados à inflação e pagamento de dividendos atraentes.

Em relatório publicado na quarta, a XP destacou a relação entre o avanço do IPCA e os dividendos por cota distribuídos pelos FIIs de papel:

Destaque ainda para fundos de lajes corporativas, com três nomes no “top 10”: SP Downtown, Rio Bravo Renda Corporativa e CSHG Prime Offices.

Hoon explica, entretanto, que a variação nos dividendos por cota pode ser explicada, em alguns casos, pela venda de ativos, resultando em ganhos extraordinários.

É o caso, por exemplo, do fundo SP Downtown (SPTW11), que anunciou no ano passado a venda do Imóvel Belenzinho, localizado em São Paulo. O fundo de escritórios da Rio Bravo, o Renda Corporativa (RCRB11), ainda vendeu em 2020 os dois andares que detinha no edifício Parque Paulista, também em São Paulo.

Na avaliação da XP, segmentos como os de shopping centers e lajes corporativas devem apresentar melhor desempenho à medida que as restrições sejam gradualmente retiradas ao longo do segundo semestre e a circulação de pessoas retorne a níveis mais próximos aos pré-pandemia.

O mercado, contudo, pode já estar se antecipando. Quando analisado o retorno em 12 meses na Bolsa dos fundos com as maiores quedas nas distribuições de dividendos, FIIs como XP Malls e Vinci Shopping Centers apresentam ganhos acima de 10%, superando o desempenho do Ifix no período.