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O Ifix – índice dos fundos imobiliários mais negociados na B3 – acumula oito semanas seguidas de ganhos e muitos fundos vistos com bons olhos em julho já não oferecem mais um bom ponto de entrada. Mesmo assim, especialistas consideram que há espaço para novas elevações e que ainda há boas oportunidades de investimento neste mercado.
O tema foi destaque da edição desta terça-feira (13) do Liga de FIIs, programa produzido pelo InfoMoney e que tem apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney.
No programa, os especialistas do Liga de FIIs discutiram o atual momento do mercado de fundos imobiliários, que teve em agosto o melhor mês do ano, com elevação de 5,76%. Além disso, Maria Fernanda e Otuki destacaram oito fundos ainda descontados e com bom potencial de valorização no médio e longo prazo.
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Para a seleção dos FIIs, eles tomaram como base a taxa de retorno com dividendos das carteiras (dividend yield) nos últimos 12 meses e o P/VPA (preço sobre valor patrimonial), indicador usado para dimensionar o desconto oferecido pelo fundo.
O FII JS Real Estate Multigestão, por exemplo, tem sido negociado por 75% do valor patrimonial, ou seja, com um desconto de 25%, o maior entre os fundos citados por Maria Fernanda e Otuki. Confira a relação completa.
Ticker | Fundo | Segmento | Desconto na cota (%) | Dividend Yield – 12 meses (%) |
JSRE11 | JS Real Estate Multigestão | Corporativo | 25 | 7,2 |
PATL11 | Pátria Logística | Logística | 18,3 | 8,6 |
HGRE11 | CSHG Real Estate | Corporativo | 13,5 | 7,7 |
VIUR11 | Vinci Imóveis Urbanos | Renda Urbana | 13,2 | 10,3 |
HSML11 | HSI Malls | Shopping | 8,2 | 7,7 |
TEPP11 | Tellus Properties | Corporativo | 8 | 7,1 |
LVBI11 | VBI Logístico | Logística | 3,1 | 7,7 |
HGBS11 | Hedge Brasil Shopping | Shopping | 3 | 7,4 |
Fonte: Clube FII
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Recuperação do mercado de FIIs
Com a redução da circulação de pessoas durante a pandemia da Covid-19, os fundos imobiliários – especialmente os de shoppings e o de escritórios – tiveram a receita reduzida e viram suas cotas perderem valor na Bolsa. A migração de investidores da renda variável para a renda fixa – mais rentável com a alta dos juros – também ajudou a derrubar os papéis.
No entanto, a deflação apurada pelo IPCA em julho e agosto e o possível fim do ciclo de elevação dos juros acionaram o gatilho do mercado, que foi às compras e aproveitou as oportunidades entre os FIIs de “tijolo” – que apresentavam os maiores descontos.
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Até hoje, os fundos imobiliários ainda são negociados abaixo do valor patrimonial, mas em um nível um pouco acima do observado há dois meses. Com um P/VPA atual de 0,79 – contra 0,70 em julho – o segmento de lajes corporativas segue como o mais descontado.
P/VPA – Quanto mais próximo de 1 estiver o P/VPA, mais perto do valor justo estará a cota do FII. Acima deste patamar o papel é negociado com ágio e, abaixo, com desconto.
Em agosto, esses fundos de “tijolo” – que investem nos segmentos de logística, escritórios e shopping centers, entre outros – subiram, em média, 11%, acima dos 5,76% do Ifix.
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Desconto também nos FIIs de “papel”?
Em paralelo à retomada dos fundos de “tijolo”, o mercado repercute o impacto da deflação na distribuição de dividendos dos FIIs de “papel” – focados no investimento em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação ou à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário).
Nos últimos anos, a rentabilidade dessa classe de ativos acompanhou a elevação dos preços e dos juros no País e os fundos chegaram a ostentar valorização de quase 30% em 12 meses. A mudança de tendência dos indicadores agora reduz a atratividade dos FIIs de “papel”, que podem inclusive reduzir o pagamento de dividendos.
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Maria Fernanda reconhece o momento mais desafiador para os FIIs de “papel”, mas lembra que o atual cuidado do mercado com esse tipo de fundo pode refletir na desvalorização das cotas, abrindo oportunidades de compra.
“A gente olha com atenção a capacidade desses fundos [de “papel”] de seguir pagando bons dividendos e o desconto que eventualmente possam oferecer a partir de agora”, pondera Maria Fernanda, que compara a situação com a que viveu os fundos de “tijolo” até julho.
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Confira mais dicas de Maria Fernanda Violatti e Thiago Otuki, além da análise completa dos oito FIIs selecionados na edição desta terça-feira (13) do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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