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A indústria de fundos imobiliários passou por uma transformação profunda nos últimos anos, especialmente após o forte crescimento registrado a partir de 2019. Para Rodrigo Medeiros, fundador da Research DesmistificandoFIIs, o processo trouxe avanços importantes, mas também expôs problemas que precisam ser enfrentados para que o mercado consiga amadurecer de forma sustentável.
Entre os principais avanços, Medeiros comenta a evolução dos fundos multi-imóveis e a consolidação da gestão ativa. “Eu sou bastante vocal ao dizer que eu gosto da gestão passiva, mas nós não podemos ignorar que a gestão ativa é melhor. O problema é como eu faço a gestão ativa”, afirma.
Segundo ele, a mudança faz sentido diante da complexidade que os fundos adquiriram. Administrar dezenas de imóveis e centenas de inquilinos exige acompanhamento constante e capacidade de tomar decisões sobre compra, venda, locação e reciclagem de ativos. Nesse aspecto, Medeiros compara a evolução brasileira ao mercado americano de REITs.
Outro avanço apontado por Medeiros foi a entrada de investidores institucionais no mercado. A presença desse público tende a ampliar a liquidez e facilitar a negociação das cotas, algo que, segundo ele, ganhou importância à medida que os FIIs passaram a integrar estratégias de investimento mais sofisticadas.
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Mais gestão e institucionalização, mas com novos desafios
A liquidez, na visão de Medeiros, não é uma questão secundária. Ele cita como exemplo movimentos recentes em que um fundo pode sofrer uma forte queda simplesmente porque deixa de fazer parte de determinada carteira.
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Esse aspecto ganha ainda mais peso diante da tendência de crescimento das carteiras recomendadas e automatizadas. De acordo com Medeiros, uma parcela significativa da pessoa física não terá condições de acompanhar diariamente dezenas de fundos e, por isso, dependerá cada vez mais desse tipo de solução.
“Eu cada vez mais me convenço que a grande massa não tem capacidade de ficar analisando e acompanhando o tempo todo. Ele vai acabar realmente seguindo carteiras recomendadas, carteiras automatizadas”, diz.
Nesse cenário, a falta de liquidez pode se tornar um obstáculo para a própria expansão da indústria. “E como fazer se a carteira automatizada não tem liquidez?”, questiona.
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O crescimento rápido e a perda de foco no investidor
Mas, se a indústria avançou em gestão e institucionalização, Medeiros também identifica um movimento que considera negativo: a perda de foco no cotista. Na avaliação dele, a forte expansão patrimonial registrada depois de 2019 trouxe novos gestores e empresas interessadas em crescer rapidamente, nem sempre mantendo o investidor como centro das decisões.
O problema, segundo ele, não está no crescimento em si, mas na forma como ele é perseguido. “Como começou a vir muitos gestores, acho que começou a vir muitas pessoas interessadas no seu crescimento patrimonial, do seu crescimento de pessoa jurídica e ignorando um pouco o foco no cotista”, afirma.
É nesse ponto que aparece uma das críticas mais contundentes de Medeiros. Para ele, a indústria teria passado a perseguir, em determinados casos, um crescimento excessivamente rápido, com produtos desenhados para atender à demanda por rendimentos elevados no curto prazo.
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O risco dessa lógica estaria em priorizar o resultado imediato em detrimento da sustentabilidade da estratégia. Medeiros questiona a mentalidade de entregar ao investidor aquilo que ele deseja hoje sem considerar suficientemente as consequências que podem aparecer anos depois.
“A sensação que eu tenho às vezes é a seguinte: eu entrego algo no curto prazo e daqui 10 anos, cara, daqui 10 anos eu nem vou mais estar nessa gestora, eu vou ter posto aí às vezes o meu grande bônus no bolso e vou ter saído disso aqui”, diz.
Transparência vira ponto de atenção para a indústria
Na avaliação de Medeiros, uma das consequências desse processo foi uma piora na transparência de parte do mercado.
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Ele considera que existem poucos fundos que adotam um nível máximo de transparência e demonstram cuidado suficiente na interpretação das normas.
A preocupação não se limita à divulgação de informações. O especialista defende que gestores e demais participantes tenham cautela ao interpretar regras que possam afetar diretamente os cotistas.
“Se você tem alguma dúvida sobre o que a norma está dizendo, você deve perguntar a quem fez a norma, porque senão você começa a colocar o seu cotista em risco”, afirma.
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