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SÃO PAULO – O setor logístico tem demonstrado força em 2021. Entre janeiro e setembro, o volume de novos galpões entregues alcançou 1,1 milhão de metros quadrados. É praticamente o mesmo número registrado durante todo o ano passado, que foi de 1,15 milhão de novos metros quadrados, de acordo com dados do terceiro trimestre da plataforma de informações imobiliárias SiiLA Brasil.
As entregas realizadas em 2020 já haviam sido acima do período anterior à pandemia do coronavírus. Em 2019, foram entregues pouco mais de 900 mil metros quadrados de novos galpões logísticos no país. “Passamos pela primeira crise do segmento, durante a pandemia, e o setor se mostrou muito forte”, detalha Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA.
Com os dados apurados no terceiro trimestre de 2021, o estoque total de galpões logísticos no país superou a marca de 19 milhões de metros quadrados.
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Outro levantamento divulgado nesta quinta-feira (14) também indica atividade intensa no setor logístico. Segundo a consultoria imobiliária Cushman & Wakefield, só em São Paulo foram entregues 151 mil metros quadrados de novos galpões no mês de setembro, maior número desde março de 2020. A região de Cajamar foi responsável por 86% do total entregue e Guarulhos, por outros 14%.
No Rio de Janeiro, também considerado uma região nobre para o setor logístico, foram entregues outros 64 mil metros quadrados de novos galpões, de acordo com a Cushman & Wakefield, maior volume desde maio de 2020.
O avanço do e-commerce nos últimos dois anos ajudou a consolidar o segmento no Brasil, avaliam os especialistas. Os fundos imobiliários, atentos ao desenvolvimento do setor, têm aumentado consideravelmente o volume de área bruta locável (ABL) no estoque de galpões logísticos.
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“Considerando os 25 FIIs que acompanhamos semanalmente, esses fundos, em conjunto, detêm nos seus portfólios em torno de 6,3 milhões metros quadrados de ABL”, pontua Flávio Pires, analista de fundos imobiliários do Santander. “O número representa em torno de um terço do estoque total de galpões no país”, calcula.
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Mas o otimismo dos analistas com os fundos imobiliários do segmento de galpões logísticos vai além do desempenho passado. Os especialistas estão atentos às sinalizações que o setor vem dando e que podem se traduzir em novos avanços no futuro. Entre os indicativos, está a vacância do segmento, atualmente em 10,58%.
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“A vacância tem caído trimestre a trimestre e, ao mesmo tempo, a redução da taxa vem incentivando novas entregas. São projetos que estavam aprovados ou em fase de aprovação e agora acabam tendo um estímulo a mais para sair do papel”, destaca Nicastro.
O desafio das entregas rápidas
O avanço do setor logístico nos últimos meses já acende a discussão sobre os próximos passos e os desafios do segmento. Entre eles, estão a estruturação de regiões ainda não tão exploradas pelo país e, nos espaços mais desenvolvidos, a implementação do chamado last-mile.
O conceito de last-mile – ou última milha – refere-se ao ponto de concentração de produtos capaz de oferecer uma entrega mais rápida e barata para o cliente final. Enquanto a logística propriamente dita é desenvolvida ao longo de rodovias, o last-mile demanda espaços dentro dos centros urbanos.
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“Quando se chega no ponto máximo da logística, você começa a entregar produtos perecíveis, que necessita de uma estrutura muito bem desenhada para que a mercadoria não apodreça”, explica Nicastro. “O last-mile tem como objetivo exatamente entregar o produto rápido e com um custo suficiente para competir com a concorrência”, afirma.
De acordo com a SiiLA Brasil, as primeiras experiências de last-mile começam a surgir em São Paulo, mas o conceito ainda está no começo. Segundo a plataforma, a implementação deste passo na evolução da logística requer, entre outros desafios, o desenvolvimento da ciência de dados no setor.
Para a entrega da mercadoria em até duas horas, é necessário, segundo Nicastro, mapear o perfil de cada região e armazenar a mercadoria em pontos estratégicos do centro urbano. “Não adianta pegar um galpão de 300 metros quadrados no meio de um centro urbano e encher de coisas que não têm saída nas proximidades”, explica. “Você terá um custo altíssimo com aluguel, IPTU e condomínio e não haverá uma rotatividade da mercadoria capaz de compensar as despesas”, reflete.
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Novas regiões para explorar
Paralelamente à discussão do conceito de last-mile em mercados mais desenvolvidos, cresce também a expectativa para expansão do setor logístico em regiões ainda não tão exploradas.
Dos mais de 19 milhões de metros quadrados de galpões logísticos monitorados hoje pela SiiLA no Brasil, 75% – ou 14 milhões – estão localizados no Sudeste, sendo 10 milhões só em São Paulo. Sul e Nordeste têm praticamente 10% do estoque cada e as regiões Norte e Centro-Oeste somam, juntas, 3%.
A descentralização da logística no país também parece ganhar força de acordo com a expectativa do setor. Nos cálculos de Nicastro, 2021 poderá terminar com a entrega de até 2,3 milhões de metros quadrados de novos galpões. Segundo ele, 60% dos espaços deverão ser incorporados fora de São Paulo.
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No início de outubro, por exemplo, a Amazon anunciou a expansão das operações no Brasil com um novo centro de distribuição localizado em Cabo de Santo Agostinho (PE). “O Nordeste é uma região de extrema importância para a Amazon, tanto que estamos inaugurando a nossa segunda operação em Pernambuco. Com isso, pretendemos aumentar a capacidade logística da empresa no país”, afirma Ricardo Pagani, diretor de operações da Amazon. “Vamos aumentar a variedade e aproximar os produtos comercializados, reduzindo o tempo de entrega em nível nacional”, promete.
No total, com a nova operação, a Amazon passa a contar com onze centros de distribuição no Brasil: cinco em Cajamar (SP), um em Betim (MG), um em Santa Maria (DF), um em Nova Santa Rita (RS), um em São João do Meriti (RJ) e dois em Cabo de Santo Agostinho (PE).
E os fundos imobiliários logísticos?
Além das sinalizações positivas do setor logístico, indicadores atuais dos fundos imobiliários ligados ao segmento também reforçam a aposta no potencial de ganho dos ativos. Os FIIs logísticos estão pagando atualmente uma taxa média de retorno com dividendos (dividend yield) de 8% ao ano, que pode aumentar ainda mais, de acordo com os analisas.
“Acredito que os fundos imobiliários acompanharão a tendência e aumentarão a ABL comprando novos espaços e desenvolvendo os já existentes nos portfólios”, diz Pires, do Santander. “O movimento deve permitir um retorno maior”.
O desenvolvimento da logística do país acontece mesmo diante do atual cenário econômico, com indicadores pouco animadores. O desemprego atinge 14 milhões de pessoas, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), e a inflação medida pelo IPCA acumula 10,25% nos últimos doze meses, a maior em cinco anos. Uma melhora dos números poderia estimular ainda mais quem pretende investir no setor logístico.
“A logística é muito baseada em consumo. Melhorando o poder de compra, e passando por mais uma eleição presidencial, a tendência é que cada vez mais você desenvolva o segmento”, diz Nicastro.
